Что делать, если дом признали аварийным после покупки квартиры в ипотеку с маткапиталом, а при переселении квартиру не дают, хотя выделены детские доли

Изъятие ипотечной квартиры с маткапиталом: право на предоставление жилья вместо денежной компенсации

Вы оказались в сложной ситуации, которая, к сожалению, типична, но ваши права защищены законом. Доводы администрации о том, что вам положена только денежная компенсация из-за использования материнского капитала и вашего статуса собственника, являются неправомерными. Давайте разберем ситуацию по порядку.

Анализ правомерности отказа администрации

Главный аргумент администрации строится на том, что вы — собственник, а значит, имеете право только на денежную выплату. Это не совсем так.

Механизм, предусмотренный статьей 32 Жилищного кодекса РФ, предполагает два варианта:

1. Основной: выплата денежного возмещения за изымаемое жилье.
2. Альтернативный: предоставление другого жилого помещения с зачетом его стоимости в счет возмещения.

Ключевой момент здесь в том, что предоставление другого жилого помещения осуществляется по соглашению с собственником. Это означает, что его нельзя требовать в одностороннем порядке, но и администрация не может навязать вам исключительно денежную выплату, если вы настаиваете на предоставлении квартиры. Переговоры — это ваше право.

"По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение." (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 32, часть 8)

Принудительное изъятие через суд возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения, но это не лишает вас права договариваться о натуральной форме компенсации.

"Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения." (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 32, часть 6)

Таким образом, отказ обсуждать возможность предоставления жилья является необоснованным. Ваша задача — перевести диалог в русло достижения такого соглашения.

Почему довод про материнский капитал — это ошибка администрации

Использование материнского капитала накладывает на вас обязательства, но не лишает жилищных прав при изъятии квартиры. Напротив, оно усиливает позицию, так как в процесс включаются органы опеки для защиты прав несовершеннолетних.

Сам по себе факт использования средств материнского капитала не является основанием для отказа в предоставлении жилья. Закон четко говорит, что эти средства направляются на улучшение жилищных условий. Изъятие аварийного жилья и предоставление благоустроенной квартиры взамен как раз и является улучшением жилищных условий ваших детей.

"Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное... с использованием средств... материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей... с определением размера долей по соглашению." (Источник: Федеральный закон "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", статья 10, часть 4)

Вы свои обязательства выполнили — доли детям выделены. Теперь при изъятии этой собственности государство обязано предоставить равноценную компенсацию, которая не ухудшит положение детей.

Влияние несовершеннолетних собственников и регистрации по месту жительства

Это самый сильный аргумент в вашу пользу. Поскольку дети являются сособственниками долей, любое отчуждение их имущества находится под контролем органов опеки и попечительства.

Предоставление денежной компенсации вместо жилья фактически является отчуждением недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним. Орган опеки и попечительства обязан следить, чтобы в результате такой сделки жилищные права детей не были ущемлены. Простая выплата денег за долю в аварийном жилье почти никогда не соответствует интересам ребенка, если на эти деньги нельзя приобрести равноценное жилье.

"Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению... имущества подопечного... а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 37, часть 2)

Хотя здесь ситуация принудительного изъятия государством, а не добровольной сделки, сам принцип защиты прав детей обязывает администрацию и органы опеки искать вариант, при котором имущественное положение ребенка не ухудшится. Предоставление равнозначного жилого помещения — это прямое соблюдение данного принципа.

Более того, ваша регистрация и регистрация детей в этом жилье подтверждает, что для вас это единственное и постоянное место жительства. Это также является веским основанием для предоставления жилья, а не денег.

Как быть с непогашенной ипотекой

Наличие непогашенной ипотеки — это важный технический момент. Квартира находится в залоге у банка. В случае изъятия заложенного имущества для государственных нужд, право залога не прекращается автоматически.

"Залогодержатель преимущественно перед другими кредиторами залогодателя вправе получить удовлетворение обеспеченного залогом требования также за счет: ...причитающегося залогодателю возмещения, предоставляемого взамен заложенного имущества, в частности если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом залога, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены законом, вследствие изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд..." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 334, часть 2)

Это означает, что при любом варианте (денежная выплата или предоставление жилья) права банка должны быть учтены. При денежной выплате банк получит остаток долга из этой суммы. При предоставлении жилья залог должен быть переоформлен на новую квартиру с согласия банка. Этот вопрос обязательно нужно параллельно решать с банком-кредитором. Его позиция может повлиять на скорость процесса, но не на ваше принципиальное право выбора формы возмещения.

Рекомендации и план действий

1. Направьте в администрацию официальный мотивированный запрос. В письменной форме потребуйте предоставить не устное, а письменное обоснование отказа в предоставлении жилого помещения со ссылками на конкретные нормы закона. Попросите разъяснить, почему не учитывается позиция органа опеки и интересы несовершеннолетних собственников. Заявление подавайте под входящий номер или направляйте заказным письмом с уведомлением о вручении.

2. Немедленно обратитесь в орган опеки и попечительства. Сообщите о ситуации, о намерении администрации изъять доли детей в обмен на денежную компенсацию. Заявите, что это противоречит интересам детей, так как на предложенную сумму невозможно купить равноценное жилье. Заручитесь поддержкой органа опеки: попросите их вынести заключение о недопустимости ущемления прав несовершеннолетних и необходимости предоставления жилого помещения.

3. Уведомите банк-кредитор. Поставьте банк в известность о том, что дом признан аварийным, а квартира планируется к изъятию. Обсудите варианты: либо погашение остатка долга из суммы возмещения, либо переоформление залога на новое жилье. Согласованная позиция с банком сделает ваши переговоры с администрацией более предметными.

4. Обжалуйте отказ. Если администрация продолжит настаивать на денежной выплате, ваши действия должны быть следующими:

   • Прокуратура: Подайте жалобу в прокуратуру на действия (бездействие) должностных лиц администрации, нарушающих жилищные права несовершеннолетних.
   • Суд: Обратитесь в суд с иском о понуждении администрации к заключению соглашения об изъятии жилого помещения на условиях предоставления другого жилого помещения. В суде вы сможете доказать, что денежная компенсация не обеспечит принцип равноценного возмещения, особенно с учетом необходимости приобретения жилья для детей.

     "Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подсудностью дел..." (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 11, часть 1)

В суде необходимо настаивать на том, что приоритетной формой защиты ваших прав и прав ваших детей является предоставление жилья, поскольку это полностью соответствует задаче улучшения жилищных условий, которая изначально стояла при использовании материнского капитала.

Вывод: Администрация вводит вас в заблуждение. Факт использования материнского капитала и вашего статуса собственника не лишает вас права вести переговоры о предоставлении другого жилого помещения. Напротив, наличие долей у детей и их регистрация в квартире являются веским основанием настаивать именно на натуральной форме компенсации. Отказ администрации необходимо обжаловать, а для защиты интересов детей обязательно привлечь орган опеки. Если переговоры зайдут в тупик, вопрос решит суд, и судебная практика в подобных ситуациях часто встает на сторону собственников с несовершеннолетними детьми. Рекомендую обратиться к адвокату для составления всех процессуальных документов и представления ваших интересов.