Продажа квартиры с несовершеннолетним, прописанным в ней, без согласия второго родителя

Можно ли продать квартиру, где зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, без согласия матери?

Анализ прав собственников и статуса несовершеннолетнего

Как следует из вашей ситуации, вы и ваша старшая дочь являетесь единственными собственниками квартиры, что подтверждается данными из ЕГРН. Младшая дочь (11 лет) собственницей не является, она лишь зарегистрирована в квартире по месту жительства. При этом фактически она проживает со своей матерью (вашей бывшей женой) по другому адресу.

Собственность — это самое сильное вещное право. Согласно закону, «собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом», и он вправе «отчуждать свое имущество в собственность другим лицам» (ГК РФ Статья 209, п. 1 и 2). Это значит, что вы со старшей дочерью как сособственники можете совершать сделку купли-продажи по взаимному соглашению (Статья 246 ГК РФ).

Регистрация (прописка) несовершеннолетней создает для нее лишь право пользования квартирой как члену семьи собственника. Важный нюанс: в силу Статьи 31 Жилищного кодекса РФ, для признания членом семьи собственника необходимо не только родство, но и совместное проживание. Поскольку ваша младшая дочь с вами не живет, а проживает с матерью, ее формальный статус как члена семьи собственника, дающий право пользования, может быть оспорен. Более того, местом жительства несовершеннолетней, не достигшей 14 лет, признается место жительства ее законного представителя — матери, с которой она фактически проживает (Статья 20 ГК РФ, п. 2).

Требуется ли согласие матери ребенка и органов опеки на продажу?

Короткий ответ: в описанной вами ситуации — нет.

1. Согласие матери. Мать ребенка является его законным представителем, но она не является стороной сделки или сособственницей. Закон не требует ее согласия как родителя на продажу имущества, которое ребенку не принадлежит.

2. Согласие органов опеки и попечительства. Разрешение опеки необходимо, когда сделкой затрагиваются имущественные права ребенка, в частности, при отчуждении жилья, где ребенок является собственником (или имеет долю), либо где он проживает как член семьи собственника, находящийся под опекой или оставшийся без попечения родителей.
   Из предоставленного контекста: «Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства» (п. 4 ст. 292 ГК РФ).

   В вашем случае дочь не находится под опекой, не лишена родительского попечения (у нее есть мать, которая ее воспитывает), а также она не проживает в квартире. Поэтому данное требование на вашу ситуацию не распространяется. Органы опеки контролируют имущественные права детей, но раз у ребенка нет права собственности на эту квартиру, то и разрешать продажу чужого имущества опека не вправе.

Как снять ребенка с регистрационного учета и не ждать совершеннолетия?

Утверждение матери о том, что «до совершеннолетия ничего сделать не сможете», не соответствует закону. Ждать 18 лет не нужно. Отказ на снятие с учета — это типичное заблуждение или манипуляция.

Единственный способ в вашем случае — обращение в суд с иском о признании девочки утратившей право пользования жилым помещением. Основания для этого:

• Ребенок не является собственником.
• Членом семьи собственника (в смысле жилищного законодательства) она не является, так как не проживает совместно с вами (ст. 31 ЖК РФ).
• Местом жительства несовершеннолетнего является место жительства его матери (ст. 20 ГК РФ). Поскольку мать проживает по другому адресу, то и место жительства ребенка там же. Регистрация по адресу, где ребенок не живет, не соответствует действительности.

После того как решение суда о признании утратившей право пользования вступит в законную силу, оно станет прямым основанием для органов МВД снять ребенка с регистрационного учета. Как указано в законе, снятие с учета производится в случае «признания утратившим право пользования жилым помещением — на основании вступившего в законную силу решения суда» (ст. 7 Закона РФ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения...»).

Также вы можете заявить требование о снятии с учета непосредственно в исковом заявлении.

Что делать с препятствиями: долги по ЖКХ, смена замков и запрет доступа?

1. Долги по ЖКХ. Как собственники, именно вы и старшая дочь «несете бремя содержания принадлежащего вам имущества» (ст. 210 ГК РФ). Это значит, что обязанность платить за ЖКУ лежит на собственниках, даже если они не проживают в квартире. Долг числится на объекте недвижимости. Вы как собственники обязаны его погасить или урегулировать вопрос с управляющей компанией. Однако сам по себе долг не является препятствием для совершения сделки купли-продажи. Вы можете продать квартиру и с долгом, но покупатель, скорее всего, попросит соразмерно снизить цену или погасить задолженность до сделки.

2. Незаконная смена замков и препятствование доступу. Действия бывшей жены, сменившей замки и не пускающей вас в квартиру, являются прямым нарушением вашего права собственности, а именно правомочий владения и пользования. Закон предоставляет вам четкие механизмы защиты:

   • Для восстановления доступа вы можете подать иск об устранении препятствий в пользовании жилым помещением (негаторный иск) на основании того, что «собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения» (ст. 304 ГК РФ). В рамках этого иска суд обяжет бывшую жену передать вам ключи и не чинить препятствий в доступе.
   • Более того, если она сама проживает в квартире без вашего согласия, вы можете подать иск о ее выселении, так как она бывший член семьи собственника и в силу ч. 4 ст. 31 ЖК РФ ее право пользования прекратилось.

Рекомендации и дальнейшие шаги

Вам не нужно ждать совершеннолетия младшей дочери, чтобы продать квартиру.
Вот пошаговый план действий:

1. Соберите доказательства. Получите акт о непроживании младшей дочери в квартире (от участкового, управляющей компании или соседей). Зафиксируйте факт смены замков и препятствования доступу (заявлением в полицию, составлением акта).
2. Подайте иск в суд о признании несовершеннолетней утратившей право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета. Это ключевой шаг, который устранит главное препятствие для продажи. Ответчиком по такому иску будет выступать мать как законный представитель ребенка.
3. Параллельно или отдельно подайте иск о нечинении препятствий в пользовании жилым помещением к бывшей жене (если она препятствует и вам нужен доступ в квартиру). Если она там проживает, заявите требование о ее выселении.

Для грамотного составления исковых заявлений, сбора всех необходимых доказательств и ведения дела в суде настоятельно рекомендую вам обратиться к адвокату. Ваша правовая позиция сильна, но процесс требует строгого соблюдения процедур.