Приватизация или аренда чердака над квартирой в старом доме

Юридический анализ возможности получения в пользование чердачного помещения над квартирой

1. Правовой статус чердачного помещения

Прежде всего необходимо точно определить, относится ли чердак к вашему личному имуществу или является общим. Законодательство дает однозначный ответ.

Чердачные помещения в многоквартирных домах прямо отнесены к общему имуществу всех собственников квартир в этом доме.

"Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки…" (Источник: ЖК РФ, статья 36, часть 1).

Это означает, что вы, как собственник квартиры, имеете право на долю в этом имуществе, но не имеете права распоряжаться им или использовать его в обход других собственников. Ваша доля неразрывно связана с квартирой и не может быть выделена в натуре.

"Доля в праве общей собственности на общее имущество... не может быть выделена в натуре и не может быть отчуждена отдельно от права собственности на недвижимую вещь." (Источник: ГК РФ, статья 259.2).

2. Можно ли оформить чердак в собственность (приватизировать)?

Приватизировать часть чердака в индивидуальном порядке невозможно. Исключением могло бы стать решение всех без исключения собственников помещений в доме, но даже оно не порождает автоматического права собственности, а запускает сложную процедуру реконструкции.

Закон прямо запрещает уменьшение размера общего имущества без единогласного одобрения:

"Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции." (Источник: ЖК РФ, статья 36, часть 3).

Поскольку чердак является общим имуществом, его присоединение к вашей квартире означает уменьшение этого имущества. Аналогичную позицию жестко фиксирует Гражданский кодекс в отношении сделок с общим имуществом:

"Недвижимые вещи, относящиеся к общему имуществу, не подлежат передаче в собственность третьим лицам, за исключением случаев, если решение об этой передаче принято собственниками недвижимых вещей единогласно при условии, что эта передача не противоречит закону." (Источник: ГК РФ, статья 259.3).

Таким образом, чтобы выкупить часть чердака, вам потребуется получить согласие 100% голосов жильцов дома, что на практике труднодостижимо, а затем оформить реконструкцию со всей необходимой проектной и разрешительной документацией.

3. Можно ли взять чердак в аренду?

Да, это более реальный вариант, но он также требует соблюдения жесткой процедуры, вытекающей из статуса общего долевого имущества. Поскольку вы являетесь одним из собственников, для вас передача имущества в пользование будет урегулирована правилами о владении и пользовании общим имуществом.

В первую очередь необходимо согласие других собственников. Жилищный кодекс прямо допускает передачу общего имущества в пользование:

"По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц." (Источник: ЖК РФ, статья 36, часть 4).

Это решение принимается на общем собрании с соблюдением повышенного кворума. Вопрос о пользовании общим имуществом относится к компетенции общего собрания и требует квалифицированного большинства, а не простого большинства участников собрания:

К компетенции общего собрания относятся: «принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами» (Источник: ЖК РФ, статья 44, часть 2, пункт 3).
Решения по этому вопросу "принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме". (Источник: ЖК РФ, статья 46).

Проведение торгов в данном случае не является обязательным требованием для самого здания, так как решение о распоряжении общим имуществом принимают собственники, однако это не должно нарушать принцип свободы договора, и условия аренды для одного из собственников могут быть определены непосредственно на собрании.

4. Ограничения на перепланировку и переустройство (деревянные перекрытия и пожарная безопасность)

Если вы планируете не просто складировать вещи, а сделать из чердака жилое помещение или мастерскую, вас ждут серьезные ограничения. «Сталинки» с деревянными перекрытиями, как правило, относятся к низкому классу огнестойкости и высокому классу пожарной опасности.

Любое изменение функционального назначения помещения или его переустройство должно строго соответствовать противопожарным нормам. Закон требует:

"При изменении функционального назначения зданий, сооружений или отдельных помещений в них, а также при изменении объемно-планировочных и конструктивных решений должно быть обеспечено выполнение требований пожарной безопасности, установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом применительно к новому назначению этих зданий, сооружений или помещений." (Источник: Федеральный закон N 123-ФЗ, статья 80, часть 3).

Более того, строительные материалы и конструкции должны соответствовать классу пожарной опасности здания.

"Строительные материалы применяются в зданиях и сооружениях в зависимости от их функционального назначения и пожарной опасности." (Источник: Федеральный закон N 123-ФЗ, статья 134, часть 1).
Учитывая возраст дома и материал перекрытий, добиться соответствия современным требованиям пожарной безопасности (например, по пределам огнестойкости, прописанным в статьях 30, 87, 88 и 89 того же закона) при переводе холодного чердака в отапливаемое жилое помещение будет крайне сложно и дорого, потребуется разработка специальных технических условий (СТУ).

Любая перепланировка с присоединением части общего имущества потребует не только проекта, но и согласия всех собственников (еще раз акцентируем, если меняются границы общего имущества):

"Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме." (Источник: ЖК РФ, статья 40, часть 2).

Сама перепланировка должна согласовываться с органом местного самоуправления (жилищной инспекцией).

"Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления" (Источник: ЖК РФ, статья 26, часть 1).

5. Расчет стоимости аренды

Если решением общего собрания вам будет предоставлено право аренды, размер платы и методика ее расчета определяются самими собственниками на общем собрании и фиксируются в договоре. Закон не содержит жестко установленных тарифов для таких случаев.

"Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы." (Источник: ГК РФ, статья 654).
"Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: определенных в твердой сумме платежей... Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды." (Источник: ГК РФ, статья 614).
Как правило, собственники исходят из среднерыночных ставок аренды нежилых помещений в районе, или поручают рассчитать ставку привлеченному оценщику, либо устанавливают символическую плату, если они заинтересованы в освоении помещения.

6. Пошаговый алгоритм действий и инстанции

С чего начать и куда обращаться:

1. Общее собрание собственников (ОСС) — это первый и главный шаг. Ни БТИ, ни жилищная инспекция не будут рассматривать ваши заявления без протокола общего собрания, где зафиксировано согласие на передачу вам в пользование части чердака. Вам нужно инициировать это собрание.
2. Определение технической возможности. До или параллельно с собранием нужно заказать в специализированной проектной организации заключение о техническом состоянии конструкций и возможности эксплуатировать чердак как помещение (особенно с учетом деревянных перекрытий). БТИ может предоставить технический паспорт дома.
3. Разработка проекта. Если собрание дало добро (не менее 2/3 голосов всех собственников), и вы планируете любые изменения, организация с допуском СРО готовит проект переустройства и (или) перепланировки (или ограничивается заключением, если менять ничего не нужно, а нужно просто использовать).
4. Согласование с органом местного самоуправления. С протоколом общего собрания, проектом и заявлением вы обращаетесь в местную администрацию (отдел архитектуры или жилищный департамент) для получения разрешения на перепланировку (согласно ст. 26 ЖК РФ), если она предполагается.
5. Заключение договора аренды. На основе протокола ОСС с вами заключается договор аренды. Если в доме есть ТСЖ или совет дома, уполномоченный подписывать договор, они выступают арендодателем. Договор на срок более года подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Резюме и рекомендации:
Вы не сможете «тихо» оформить чердак в собственность или аренду в обход других жильцов. Ключевым и абсолютно необходимым этапом является получение согласия общего собрания собственников. Без протокола ОСС любые попытки обустроить чердак рискуют быть признаны самовольным захватом общего имущества. С учетом старого фонда и деревянных перекрытий настоятельно рекомендую до вложения серьезных средств в идею привлечь профессионального адвоката для организации общего собрания и заказать техническое обследование несущей способности перекрытий и пожарной безопасности у лицензированной организации.