Должен ли собственник вернуть арендатору уплаченные взносы на капремонт

Правомерность взыскания с нанимателя взносов на капитальный ремонт и возврат уплаченных сумм

Ваша ситуация имеет под собой твердую правовую основу. Анализ законодательства показывает, что включение в договор найма условия о вашей обязанности оплачивать взносы на капитальный ремонт противоречит императивным нормам закона, а уплаченные вами деньги являются неосновательным обогащением собственника и подлежат возврату.

Законность условия договора о взносах на капитальный ремонт

Жилищное законодательство четко разделяет платежи, которые обязан вносить собственник, и те, которые может вносить наниматель.

• Обязанность собственника: Согласно ст. 154 Жилищного кодекса РФ, в структуру платы за жилое помещение для собственника помещения в многоквартирном доме прямо включен «взнос на капитальный ремонт» (п. 2 ч. 2 ст. 154 ЖК РФ). Ст. 169 ЖК РФ устанавливает, что «собственники помещений в многоквартирном доме обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме». Эта обязанность является исключительной прерогативой собственника, что подтверждается и ст. 158 ЖК РФ, обязывающей собственника участвовать в таких расходах.

• Обязанность нанимателя: В структуру платы для нанимателя по договору найма жилого помещения в частном жилищном фонде взнос на капитальный ремонт не включен (ст. 682 ГК РФ). Более того, ст. 153 ЖК РФ определяет момент возникновения обязанности по внесению платы за жилое помещение для разных категорий лиц, и для собственников эта обязанность включает взносы на капремонт, а для нанимателей по коммерческому найму — нет.

Таким образом, обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт является императивной нормой, установленной законом исключительно для собственника.

В соответствии со ст. 422 ГК РФ, «договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения». Условие вашего договора, возлагающее эту обязанность на вас как нанимателя, прямо нарушает императивную норму закона и, следовательно, является недействительным.

Квалификация недействительности условия договора

Сделка (или её часть — условие об оплате взносов), нарушающая требования закона, по общему правилу является оспоримой, но если она посягает на публичные интересы, то ничтожна (ст. 168 ГК РФ). Перекладывание обязанности по уплате обязательных взносов с собственника на гражданина-нанимателя, по сути, искажает установленный законом порядок и может рассматриваться как посягательство на публичные интересы, что влечет ничтожность этого пункта договора.

Даже если эту часть сделки признают оспоримой, недействительность части сделки «не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части» (ст. 180 ГК РФ). Сам договор найма останется в силе, за исключением недействительного пункта о взносах на капремонт.

Право на возврат денежных средств как неосновательного обогащения

Поскольку правового основания для уплаты вами денег в счет взносов на капитальный ремонт не было, у собственника квартиры возникло неосновательное обогащение за ваш счет.

В соответствии со ст. 1102 ГК РФ, «лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса». Ваш случай полностью подпадает под это определение, так как основание для платежа (недействительное условие договора) юридически ничтожно.

Ст. 1109 ГК РФ содержит исчерпывающий перечень случаев, когда неосновательное обогащение не подлежит возврату. Ваши платежи не относятся к заработной плате, алиментам или иным аналогичным выплатам, перечисленным в этой статье. Единственный потенциальный нюанс — п. 4 ст. 1109 ГК РФ, который исключает возврат денег, предоставленных во исполнение несуществующего обязательства, «если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства». Однако вы в своей ситуации узнали о неправомерности платежей лишь спустя время, а изначально добросовестно исполняли условия договора.

Срок исковой давности и сумма к возврату

Общий срок исковой давности составляет три года (ст. 196 ГК РФ). Течение этого срока начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (ст. 200 ГК РФ). Поскольку платежи были периодическими, срок исковой давности будет применяться к каждому платежу отдельно.

Это означает, что вы имеете право потребовать возврата денежных средств, уплаченных за последние три года, предшествующие дате вашего обращения с требованием или подачи иска в суд. Собственник (ответчик) в суде может заявить о пропуске вами срока исковой давности по более ранним платежам, и суд это заявление применит (ст. 199 ГК РФ).

Порядок действий для возврата денег

1. Досудебный этап: Составьте и направьте собственнику квартиры письменную претензию. В ней необходимо:

   • Указать на недействительность условия договора об оплате взносов на капремонт со ссылками на ст. 154, 158, 169 ЖК РФ и ст. 168, 422 ГК РФ.
   • Квалифицировать уплаченные суммы как неосновательное обогащение в соответствии со ст. 1102 ГК РФ.
   • Приложить расчет суммы, которую вы требуете вернуть (сумма всех платежей за последние три года на момент направления претензии).
   • Установить срок для добровольного возврата (например, 10 дней) и указать реквизиты для перечисления денег.
   • Претензию отправьте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении, чтобы иметь доказательство соблюдения досудебного порядка.

2. Судебный этап: Если собственник отказывает или не отвечает в установленный срок, вы имеете право обратиться в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения (ст. 11 ЖК РФ, ст. 3 ГПК РФ). Исковое заявление подается в суд по месту жительства ответчика-собственника (ст. 28 ГПК РФ). Выбор судебной инстанции (мировой судья или районный суд) зависит от общей цены иска. Если сумма требований не превышает 50 000 рублей, иск подается мировому судье (п. 4 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ). Если больше — в районный суд (ст. 24 ГПК РФ).

   В исковом заявлении (оформляемом по правилам ст. 131 ГПК РФ) нужно изложить те же доводы, что и в претензии, и приложить все доказательства:

   • Копию договора найма.
   • Квитанции об оплате взносов за весь заявленный период.
   • Копию досудебной претензии и документы, подтверждающие ее отправку.
   • Расчет взыскиваемой суммы.

Выводы и рекомендации

Хозяин квартиры обязан вернуть вам деньги, уплаченные в счет взносов на капитальный ремонт как минимум за последние три года, поскольку возложение этой обязанности на вас как на нанимателя прямо противоречит закону. Эти платежи являются для собственника неосновательным обогащением.

Ваши действия:

1. Подготовьте детальный расчет уплаченных сумм.
2. Направьте собственнику официальную мотивированную претензию с требованием о возврате денег.
3. В случае отказа или игнорирования претензии готовьте исковое заявление в суд. Учитывая, что в процессе потребуется детально оперировать нормами материального права и определять верную стратегию (особенно в части исчисления сроков исковой давности применительно к периодическим платежам), для составления иска и представления ваших интересов в суде целесообразно обратиться за помощью к квалифицированному адвокату.