Установка окон с форточками в доме на территории исторической застройки: юридический анализ
Анализ ситуации
Вы проживаете в квартире на втором этаже многоквартирного дома, фасад которого выходит на главную улицу города. Дом находится в зоне исторической застройки. Вы хотите заменить старые деревянные окна на пластиковые с открывающимися створками (форточками), однако председатель ТСЖ и управляющая компания (п. 3.5 Правил благоустройства города) утверждают, что изменение рисунка и цвета оконных переплётов требует согласования.
Ключевой вопрос заключается в том, будет ли изменение типа остекления (в частности, появление открывающейся створки) считаться изменением архитектурного облика фасада, требующим согласования.
Применимые нормы
Является ли замена окон изменением фасада и переустройством?
Согласно жилищному законодательству, переустройство и перепланировка — это строго определённые процедуры.
"Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме."
(Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 25, часть 1)
Замена оконных блоков, если она не затрагивает несущие конструкции и не изменяет конфигурацию проёма, по смыслу статьи 25 ЖК РФ не является ни переустройством, ни перепланировкой. Получать разрешение на такую замену в рамках жилищного законодательства не требуется.
Однако здесь возникает аспект, связанный с фасадом здания. Ограждающие конструкции дома (внешние стены, а значит, и оконные заполнения с их внешним видом) могут относиться к общему имуществу собственников многоквартирного дома.
"Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: ... крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома..."
(Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 36, часть 1, пункт 3)
Таким образом, внешний вид окна, особенно выходящего на главную улицу, влияет на архитектурный облик всего фасада, который является частью общего имущества дома.
Правовой режим фасадов в зонах исторической застройки
Муниципальные правила благоустройства, на которые ссылается ваша управляющая компания, имеют под собой федеральную методическую основу. Минстрой России рекомендует муниципалитетам относить оконные проёмы к элементам благоустройства.
"В правилах благоустройства территорий муниципальных образований к элементам благоустройства могут быть также отнесены, например: - внешние поверхности зданий, строений, сооружений (в том числе ... архитектурно-строительные изделия и иной декор, оконные и дверные проемы, витражи, витрины, козырьки, навесы, тамбуры, входные площадки, лестницы, пандусы, ограждения и перила, балконы, лоджии, входные группы, цоколи, террасы, веранды и иные элементы, иные внешние поверхности фасадов, крыш)"
(Источник: Приказ Минстроя России от 29.12.2021 N 1042/пр, пункт 1.5)
Кроме того, для исторических зон даётся специальная рекомендация.
"Возможность остекления лоджий и балконов, замены рам, окраски внешних поверхностей зданий, строений и сооружений, расположенных в исторических центрах населенных пунктов, рекомендуется предусматривать в составе градостроительного регламента и дизайн-кода города (при его наличии)."
(Источник: Приказ Минстроя России от 29.12.2021 N 1042/пр, пункт 7.6)
Таким образом, предупреждение председателя ТСЖ имеет законные основания. Ваш город, действуя в рамках федерального законодательства, вправе устанавливать требования к внешнему виду фасадов, особенно в исторической части.
Механизм легализации через общее собрание собственников
Вы спрашиваете, можно ли узаконить новые окна решением общего собрания жильцов. Этот путь не совсем корректен. Общее собрание не подменяет собой акт органа власти.
Общее собрание управляет общим имуществом. Оно может согласовать изменение фасада (как элемента общего имущества) или отказать в нём, но оно не может дать разрешение, которое по закону должен выдавать муниципалитет или орган охраны культурного наследия. Собрание может лишь принять решение, которое будет основанием для вашего обращения в уполномоченный орган. Согласие соседей обязательно, но этого недостаточно.
Что касается решений общего собрания, для изменения общего имущества не всегда требуется 100% голосов.
"Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных ... решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных ... решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме"
(Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 46, часть 1)
Вопрос о том, какое большинство необходимо для изменения фасада — простое или квалифицированное (2/3), зависит от того, считается ли это пользованием общим имуществом или его реконструкцией. На практике часто руководствуются нормой пункта 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ: решение о реконструкции принимается 2/3 голосов.
"К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: 1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома..."
(Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 44, часть 2, пункт 1)
Ответственность за нарушение
Существует два основных состава административного правонарушения, которые могут быть применены к вашей ситуации: общее нарушение правил благоустройства (устанавливается региональным/местным законом) и специальные составы, если дом — объект культурного наследия.
-
Если дом не является объектом культурного наследия, но находится в исторической зоне или историческом поселении, может применяться специальная норма КоАП РФ.
"Нарушение требований к архитектурному решению объекта капитального строительства, установленных градостроительным регламентом в границах территории исторического поселения, - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пятнадцати тысяч до ста тысяч рублей..."
(Источник: КоАП РФ, статья 7.13, часть 5)
-
Также существует общий состав за нарушение правил благоустройства, который обычно содержится в региональных законах об административных правонарушениях. Ваш председатель ТСЖ ссылается на такие местные правила.
Выводы и рекомендации
Основные выводы
-
Форточка меняет рисунок переплёта. Появление открывающейся створки на фасаде, где все окна глухие, однозначно изменит визуальный рисунок оконного заполнения. Ссылка на то, что форточку «не видно», юридически несостоятельна, так как створка видна и в закрытом, и в открытом состоянии, что меняет восприятие фасада.
-
Требуется согласование. В зоне исторической застройки, при наличии правил благоустройства, требующих единообразия оконных заполнений, вы обязаны получить разрешение до начала работ. Самовольная замена почти гарантированно приведёт к предписанию и штрафу.
-
Общее собрание — необходимый, но не достаточный шаг. Вам нужно заручиться поддержкой соседей, но окончательное решение остаётся за органом местного самоуправления (администрацией города), а если дом — памятник, то и за органом охраны объектов культурного наследия.
План действий
Вам следует действовать в следующем порядке:
- Уточните статус дома. Получите сведения из администрации города или органа охраны культурного наследия: является ли ваш дом объектом культурного наследия, расположен ли он в границах исторического поселения или в зоне охраны объектов культурного наследия. Это ключевой момент, определяющий сложность процедуры.
- Получите полный текст Правил благоустройства вашего города.
- Инициируйте общее собрание собственников. В повестку дня включите вопрос: «О согласовании собственнику квартиры №... изменения архитектурного облика фасада многоквартирного дома путём замены оконных заполнений с изменением рисунка переплёта на окнах, выходящих на главный фасад». Получите одобрение квалифицированным большинством (2/3 голосов от всех собственников).
- Обратитесь в администрацию за архитектурным разрешением. Имея на руках протокол общего собрания, подайте заявление в уполномоченный орган (обычно это Комитет по градостроительству и архитектуре или аналогичный) с просьбой согласовать изменение внешнего вида фасада.
- Если дом — объект культурного наследия, потребуется также получить заключение органа охраны памятников о допустимости таких работ.
- Только после получения всех разрешений и согласований приступайте к заказу и установке окон, строго соблюдая одобренный проект (цвет, материал, рисунок переплёта).
Если вы не уверены в правильности толкования местных правил и процедуры, рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на градостроительном и жилищном праве, для сопровождения этой процедуры.
