Дом по соцнайму разрушился, не живу там 15 лет, хочу новое жильё в другом городе, плачу коммуналку

Можно ли получить новое жилье в другом городе, если ваше единственное жилье по соцнайму признано непригодным для проживания?

Анализ вашей ситуации

Вы являетесь нанимателем жилого помещения по договору социального найма, которое находится в аварийном состоянии. Вы более 15 лет фактически проживаете в другом регионе, исправно оплачивая коммунальные услуги за спорную квартиру. Ваше желание — получить по тем же основаниям (социальный наем) новое жилье не в поселке во Владимирской области, где расположен разрушенный дом, а в Екатеринбурге, где вы живете сейчас.

Проанализируем вашу ситуацию с точки зрения закона. Ключевой вопрос здесь — где именно вам обязаны предоставить новое жилье и как на это влияет ваш переезд и статус сироты.

1. Порядок признания жилья непригодным для проживания

Первый необходимый шаг — официально зафиксировать, что жилье непригодно для проживания. Это делается через муниципальные органы.

Процедура детально регламентирована Постановлением Правительства РФ № 47. Согласно этому документу, оценку проводит специальная межведомственная комиссия, созданная органом местного самоуправления. Комиссия может начать работу в том числе на основании заявления нанимателя. В пункте 42 этого Положения указано:

"Комиссия на основании заявления... гражданина (нанимателя)... проводит оценку соответствия помещения установленным... требованиям..."

Вам необходимо подать заявление в администрацию муниципального образования по месту нахождения разрушенного жилья. К заявлению нужно приложить правоустанавливающий документ на жилье — договор социального найма. Сам договор — это ваш ключевой документ, подтверждающий право пользования квартирой.

Для признания многоквартирного дома аварийным (а из вашего описания следует, что дом находится именно в таком состоянии) потребуется заключение специализированной организации:

"г) заключение специализированной организации, проводившей обследование многоквартирного дома, — в случае постановки вопроса о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;" (п. 45 Постановления № 47)

Хотя формально инициировать процедуру можете вы, на практике вам будет сложно самостоятельно заказать такое обследование, не являясь собственником. Эту обязанность может выполнить администрация, которая как наймодатель по договору социального найма обязана:

"принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение; осуществлять капитальный ремонт жилого помещения; " (ст. 65 Жилищного кодекса РФ).

За длительное время дом пришел в негодность, в том числе, вероятно, и из-за неисполнения наймодателем своих обязанностей. Вы как наниматель вправе требовать возмещения убытков:

"При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем... обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта... наниматель по своему выбору вправе потребовать... возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя." (ст. 66 Жилищного кодекса РФ).

Таким образом, ваша задача — написать заявление в местную администрацию с требованием создать комиссию и провести обследование дома. В заявлении стоит указать на бездействие наймодателя, приведшее к разрушению дома.

2. Какое жилье и где вам обязаны предоставить

Это самый важный для вас вопрос. Если дом будет признан аварийным, вас должны выселить с предоставлением другого благоустроенного жилья по договору социального найма. Это прямо предусмотрено Жилищным кодексом РФ:

"Если жилое помещение, занимаемое по договору социального найма... признано непригодным для проживания, выселяемым из такого жилого помещения гражданам наймодателем предоставляется другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма." (ст. 87 ЖК РФ)

Однако закон жестко определяет, где именно должны находиться эти новые квадратные метры:

"Предоставляемое... другое жилое помещение... должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта." (ст. 89 Жилищного кодекса РФ).

Исключение делается только для одного случая: с вашего письменного согласия новое жилье могут предоставить в другом населенном пункте, но только в пределах того же субъекта РФ (Владимирской области). О предоставлении жилья в другом регионе (Свердловской области) по этой схеме речь не идет.

Более того, по общему правилу, предоставление жилья по соцнайму привязано к месту жительства в конкретном населенном пункте:

"По договору социального найма жилое помещение должно предоставляться гражданам по месту их жительства (в границах соответствующего населенного пункта)" (ч. 5 ст. 57 ЖК РФ).

3. Можно ли использовать статус ребенка-сироты для получения жилья в Екатеринбурге

Ваш статус ребенка-сироты действительно дает дополнительные гарантии, но по иному пути, чем выселение из аварийного жилья. Федеральный закон № 159-ФЗ устанавливает, что жилье сиротам предоставляется, если их проживание в ранее занимаемых помещениях невозможно, в частности:

"жилые помещения признаны непригодными для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены жилищным законодательством" (п. 2 ч. 4 ст. 8 ФЗ-159).

И вот здесь кроется ключевой момент, который может сработать в вашу пользу. Жилые помещения предоставляются:

"органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого находится место жительства указанных лиц" (ч. 1 ст. 8 ФЗ-159).

Если вы сможете официально подтвердить, что вашим местом жительства является Екатеринбург, вы можете попытаться встать на учет нуждающихся в жилье как лицо из числа детей-сирот именно в Свердловской области. Федеральный закон также предусматривает механизм перехода из списков одного региона в списки другого:

"Дети-сироты... исключаются из списка в случае:... 3) включения их в список в другом субъекте Российской Федерации в связи со сменой места жительства." (п. 3.1 ч. 3 ст. 8 ФЗ-159).

Это два самостоятельных, хоть и пересекающихся, механизма. Вы можете одновременно инициировать процедуру признания дома аварийным во Владимирской области (чтобы исполнить обязанности наймодателя) и попытаться встать на учет как сирота в Свердловской области (чтобы получить жилье в Екатеринбурге). Компетентные органы затем уже будут решать, по какому из оснований предоставить вам жилье.

4. Риски снятия с регистрационного учета

Это очень серьезный момент. Сниматься с регистрационного учета в аварийном жилье до решения вопроса категорически не рекомендуется. Фактическое непроживание в течение 15 лет создает риск того, что наймодатель или суд могут расценить ваш выезд как добровольный и постоянный.

С одной стороны, закон защищает временно отсутствующих нанимателей:

"Временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма... не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма." (ст. 71 ЖК РФ).

С другой стороны, существует норма о том, что:

"В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда" (ч. 3 ст. 83 ЖК РФ).

Судебная практика исходит из того, что 15 лет — это значительный срок. Суд будет выяснять, носил ли ваш выезд вынужденный характер (из-за непригодности жилья) или добровольный (вы переехали в другой город на постоянной основе, создали там семью, работу и т.д.). Ваш козырь в суде — это регулярная оплата коммунальных услуг и аварийное состояние дома, которое и стало причиной отъезда. Именно оплата ЖКУ — главное доказательство того, что вы от договора не отказывались.

Снятие с учета будет практически неопровержимым доказательством вашего добровольного отказа от прав на это жилье.

Выводы и рекомендации

1. Не снимайтесь с регистрационного учета. Это может быть истолковано как ваш добровольный отказ от прав на аварийное жилье и лишит вас права требовать что-либо взамен.

2. Начните с администрации во Владимирской области. Подайте заявление о создании комиссии для обследования дома и признания его аварийным на основании Постановления Правительства РФ № 47. Приложите копию договора социального найма. Это ваша прямая и обязательная задача. В заявлении укажите на бездействие наймодателя, повлекшее разрушение здания.

3. Готовьтесь к тому, что жилье по процедуре выселения из аварийного дома вам предоставят во Владимирской области, а не в Екатеринбурге. Прямого законного механизма потребовать квартиру в другом регионе по этому основанию нет (ст. 89 ЖК РФ).

4. Используйте статус ребенка-сироты для получения жилья в Екатеринбурге. Это ваш потенциальный путь к квартире в нужном вам городе. Для этого вам нужно обратиться в уполномоченный орган в Свердловской области для постановки на учет нуждающихся в жилье как лицу из числа детей-сирот. Факт признания вашего жилья во Владимирской области непригодным для проживания станет мощным основанием для такого обращения и подтвердит невозможность проживания в ранее занимаемом помещении (ст. 8 ФЗ №159-ФЗ).

5. Обратитесь к адвокату. Ситуация сложная и требует сбора доказательств как для процесса признания дома аварийным, так и для возможного судебного разбирательства о праве на получение жилья как сироте в другом регионе. Адвокат поможет правильно составить все заявления и выстроить стратегию защиты.