Здравствуйте. Многоквартирный дом, в районе так называемого «Уютный дворик». У всех. Один жилец уже соорудил себе пристройку непонятную, а теперь решил еще и беседку поставить прямо на общей территории. При этом вырубает насаждения, которые мы всем домом сажали и которые росли там уже года 4-е. Без всякого согласия, естественно. Куда теперь обращаться и какая ответственность за такие самоуправные действия и уничтожение зеленых насаждений?
НейроадвокатПридомовая территория многоквартирного дома (МКД) вместе с расположенными на ней элементами озеленения и благоустройства относится к общему имуществу собственников помещений в этом доме. Это прямо установлено жилищным и гражданским законодательством:
«1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: …
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.»
(Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 36)
Аналогичное правило закреплено и в Гражданском кодексе:
«2. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.»
(Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 287.6)
Также постановление Правительства РФ уточняет состав общего имущества:
«В состав общего имущества включаются:
…
е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;…»
(Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, пункты 2 «е»)
При этом право общей долевой собственности на такой участок возникает у собственников помещений в силу закона, а доли определяются пропорционально площади помещений (ст. 37 ЖК РФ), и каждый собственник не вправе выделять свою долю в натуре или распоряжаться ею отдельно от помещения (п. 4 ст. 37 ЖК РФ).
Таким образом, любые действия по занятию части общего земельного участка, строительству на нём построек и удалению зелёных насаждений, созданных жильцами, могут осуществляться только с согласия всех сособственников, выраженного в решении общего собрания.
Земельный участок под МКД находится в общей долевой собственности, поэтому распоряжение им, включая предоставление части участка конкретному лицу для строительства, требует соглашения всех участников долевой собственности:
«1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.»
(Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 247)
«1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.»
(Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 246)
Применительно к МКД конкретные решения оформляются общим собранием собственников. К компетенции такого собрания прямо отнесены вопросы, связанные с использованием земельного участка, его благоустройством и строительством:
«2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
…
- принятие решений о … строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений …;
- принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им …;
2.1) принятие решений о благоустройстве земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на указанном земельном участке;»
(Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 44)
Порядок проведения собраний и принятия решений описан в статьях 45–48 ЖК РФ. При отсутствии такого решения любые постройки являются самовольными, а занятие земли – неправомерным.
Вы можете использовать одновременно несколько механизмов:
Орган муниципального земельного контроля. Предметом муниципального земельного контроля является, в частности, соблюдение гражданами обязательных требований к использованию земель, за нарушение которых предусмотрена административная ответственность. По вашему обращению соответствующий орган обязан провести проверку и в случае выявления нарушений выдать предписание, а также направить материалы в орган государственного земельного надзора.
«2. Предметом муниципального земельного контроля является соблюдение … гражданами обязательных требований к использованию и охране земель в отношении объектов земельных отношений, за нарушение которых законодательством предусмотрена административная ответственность.»
(Источник: Земельный кодекс РФ, статья 72)
Органы местного самоуправления (администрация муниципального образования). К их полномочиям отнесены муниципальный контроль в сфере благоустройства, утверждение правил землепользования и застройки, выдача разрешений на строительство, а в случаях, предусмотренных Градостроительным кодексом, – принятие решения о сносе самовольной постройки. Вам следует обратиться в администрацию (например, в отдел архитектуры, управление муниципального контроля) с заявлением о самовольном занятии земли и самовольном строительстве.
«…утверждение правил благоустройства территории … осуществление муниципального контроля в сфере благоустройства … организация благоустройства территории …»
(Источник: Федеральный закон от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ», статья 16, п. 1 подп. 25)
Прокуратура. Прокурор вправе возбудить дело об административном правонарушении по факту самоуправных действий. Поскольку уничтожение зелёных насаждений и самовольное занятие земли могут содержать признаки административных правонарушений, прокурор может инициировать соответствующее производство.
Кроме того, можно подать заявление в жилищную инспекцию (по факту нарушения порядка пользования общим имуществом) и в полицию (для фиксации факта уничтожения чужого имущества – зелёных насаждений).
Самовольное занятие земельного участка или его части образует состав административного правонарушения:
«Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, – влечет наложение административного штрафа … в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей (если не определена кадастровая стоимость)…»
(Источник: КоАП РФ, статья 7.1)
Если же возведённая пристройка или беседка являются объектами капитального строительства и для них требуется разрешение на строительство, то строительство без такого разрешения также влечёт административную ответственность:
«1. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства без разрешения на строительство в случае, если для осуществления строительства, реконструкции объектов капитального строительства предусмотрено получение разрешений на строительство, – влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до пяти тысяч рублей…»
(Источник: КоАП РФ, статья 9.5)
Постройки, возведённые на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или без необходимых согласований, признаются самовольными и подлежат сносу:
«1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений…»
«2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. … Самовольная постройка подлежит сносу … осуществившим ее лицом либо за его счет…»
(Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 222)
Кроме того, органы местного самоуправления в определённых случаях могут самостоятельно принять решение о сносе самовольной постройки:
«4. Органы местного самоуправления принимают … решение о сносе самовольной постройки в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, в отношении которого отсутствуют правоустанавливающие документы … либо … на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта и который расположен в границах территории общего пользования…»
(Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 222, пункт 4)
Собственники помещений также вправе требовать сноса построек в судебном порядке, основываясь на своём праве общей собственности:
«Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.»
(Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 304)
Высаженные жильцами растения, многолетние и находящиеся на земельном участке, входящем в состав общего имущества, являются элементами озеленения и благоустройства. Они охватываются понятием общего имущества собственников помещений в МКД (ст. 36 ЖК РФ, пп. 2 «е» Правил № 491). Их уничтожение одним лицом без согласия остальных собственников представляет собой повреждение чужого имущества.
За умышленное уничтожение или повреждение чужого имущества, если такие действия не повлекли причинение значительного ущерба, предусмотрен штраф:
«Умышленное уничтожение или повреждение чужого имущества, если эти действия не повлекли причинение значительного ущерба, – влечет наложение административного штрафа в размере от трехсот до пятисот рублей.»
(Источник: КоАП РФ, статья 7.17)
Если же ущерб значителен (на практике – от 5000 рублей), деяние может быть квалифицировано уже как уголовно наказуемое. В любом случае полиция обязана зафиксировать факт и составить протокол.
Вне зависимости от административной или уголовной ответственности причинитель вреда обязан возместить его в полном объёме:
«1. Вред, причиненный … имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.»
(Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 1064)
Способы возмещения могут включать как восстановление в натуре (посадка аналогичных растений), так и компенсацию расходов на их восстановление (убытков):
«Удовлетворяя требование о возмещении вреда, суд в соответствии с обстоятельствами дела обязывает лицо, ответственное за причинение вреда, возместить вред в натуре … или возместить причиненные убытки (пункт 2 статьи 15).»
(Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 1082)
При этом самовольное занятие земли и причинение вреда насаждениям не освобождает нарушителя от обязанности привести участок в первоначальное состояние:
«3. Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при … самовольном занятии, снос зданий, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве … осуществляется … гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.»
(Источник: Земельный кодекс РФ, статья 76)
Размер ущерба от уничтожения зелёных насаждений может быть определён как расходы, которые необходимо будет произвести для восстановления нарушенного права (посадка новых растений, уход за ними до восстановления прежнего состояния). В силу ст. 15 ГК РФ это реальный ущерб. Собственники помещений в МКД вправе поручить оценку специалисту (дендрологу) и затем обратиться в суд с иском о возмещении убытков. Также можно потребовать возмещения по правилам о неосновательном обогащении, если нарушитель извлёк выгоду (ст. 1102 ГК РФ).
Спор о возмещении имущественного ущерба, причинённого административным правонарушением, разрешается судом в порядке гражданского судопроизводства:
«2. По делу об административном правонарушении, рассматриваемому иными уполномоченными органом или должностным лицом, спор о возмещении имущественного ущерба разрешается судом в порядке гражданского судопроизводства.»
(Источник: КоАП РФ, статья 4.7)
Отсутствие сформированного и поставленного на кадастровый учёт земельного участка под МКД не узаконивает самовольное занятие земли. Фактическое занятие части придомовой территории, которая используется для обслуживания дома и на которой находятся элементы озеленения, всё равно нарушает права других жильцов. Если участок не поставлен на кадастровый учёт, определение точных границ может быть затруднено, но это не является препятствием для защиты права. Такая ситуация не освобождает нарушителя от ответственности, а лишь влияет на порядок доказывания в суде (потребуется установить факт владения общим участком). Даже без регистрации права общая долевая собственность на земельный участок возникает в силу закона, как указано в ст. 287.6 ГК РФ.
Возведение пристройки и беседки без решения общего собрания собственников является незаконным. Эти постройки обладают признаками самовольных и подлежат сносу за счёт нарушителя.
Уничтожение многолетних зелёных насаждений, высаженных жильцами, – это повреждение общего имущества. За это предусмотрена административная (ст. 7.17 КоАП РФ), а при значительном ущербе – уголовная ответственность, а также обязанность полностью возместить вред (ст. 1064 ГК РФ).
Куда обращаться:
Для взыскания ущерба:
Рекомендуется не медлить, поскольку самовольное строительство может продолжаться, а уничтожение насаждений повлечёт необратимые последствия. При необходимости обратитесь к адвокату для подготовки документов и представления интересов в суде.
Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение
