Могут ли выселить из служебной квартиры пенсионеров без прописки?

Выселение из ведомственной квартиры после выхода на пенсию и навязывание выкупа по завышенной цене: анализ ситуации

Здравствуйте, Татьяна. Описанная вами ситуация действительно сложная и эмоционально тяжелая. Давайте спокойно и по порядку разберем ее с юридической точки зрения, опираясь на предоставленные нормы закона, чтобы понять ваши права и возможные риски.

Ваше положение обладает рядом особенностей, которые дают вам серьезную защиту, но также и создают некоторые правовые неясности. Главное, что нужно понять: прекратить ваше право проживания просто так, по одному лишь желанию наймодателя, невозможно.

1. Правовой статус занимаемого жилья и договора найма

Первый и самый важный вопрос — какой именно договор у вас заключен. Из вашего описания следует, что квартира предоставлена колхозом в связи с работой. Это ключевой признак, позволяющий предположить, что жилье относится к специализированному жилищному фонду, а именно является служебным.

• Жилищный кодекс РФ прямо указывает, что служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан "в связи с характером их трудовых отношений" с организацией (Статья 93 ЖК РФ).
• Договор найма такого специализированного (служебного) жилого помещения заключается на строго определенный срок: "Договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений... Прекращение трудовых отношений... является основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения." (Источник: ЖК РФ, Статья 104, п. 3).

Вы пишете, что вы с мужем уже на пенсии, то есть ваши трудовые отношения с колхозом прекращены. По общему правилу, это действительно основание для прекращения договора. Однако это правило не абсолютно, и для вас как для пенсионеров закон делает исключение, о котором речь пойдет ниже.

Если же по какой-то причине ваш договор не является договором найма служебного жилья, а представляет собой обычный коммерческий наем, то прекращение трудовых отношений само по себе не является основанием для его расторжения.

2. Главная гарантия: могут ли вас выселить как пенсионеров?

Это самый важный пункт в вашей ситуации. Даже если ваше жилье признают служебным, а договор найма — прекращенным в связи с выходом на пенсию, закон прямо запрещает ваше выселение без предоставления другого жилья.

Вот что говорит Жилищный кодекс РФ:

"Не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма... и состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях: ... 2) пенсионеры по старости;" (Источник: ЖК РФ, Статья 103, п. 2).

Что это значит для вас:

1. Выселение без нового жилья невозможно. Вас с мужем, как пенсионеров по старости, нельзя просто выставить на улицу. Если дело дойдет до суда, и суд признает, что договор прекращен, на наймодателя (колхоз) будет возложена обязанность предоставить вам другое благоустроенное жилое помещение в черте того же населенного пункта.
2. Это правило работает при двух условиях:
   • Вы не являетесь собственниками другого жилья или нанимателями по договору социального найма.
   • Вы состоите на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Если на таком учете вы не состоите, это не значит, что гарантия автоматически исчезает. Как указано в пункте 5 статьи 103 ЖК РФ, даже если вы не на учете, но при выселении вам должно быть предоставлено другое жилье, порядок предоставления определяет наймодатель. Это практически лишает его возможности выселить вас без предоставления альтернативы.
3. Выселение возможно только через суд. Вас никто не может выселить в административном порядке. Это прямо установлено законом: "В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда." (Источник: ГК РФ, Статья 688). А также: "Никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем... иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами." (Источник: ЖК РФ, Статья 3, п. 4). Угрозы колхоза так и останутся угрозами, пока у них нет решения суда.

Вывод: Угрозы выселения без предоставления другого жилья незаконны и являются давлением на вас. Ваша позиция как пенсионеров защищена законом очень серьезно.

3. Значение отсутствия регистрации по месту жительства (прописки)

То, что вы и другие жильцы не прописаны в этой квартире, для решения вопроса о вашем праве проживания не имеет решающего значения. Регистрация — это не правообразующий, а лишь уведомительный акт.

Закон устанавливает:

"Регистрация или отсутствие таковой не может служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, предусмотренных Конституцией Российской Федерации, федеральными законами..." (Источник: Закон РФ "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения...", Статья 3).

Это означает, что ваше право пользования квартирой возникло из договора найма (и факта вашего вселения), а не из штампа о регистрации. Отсутствие регистрации может быть административным правонарушением, за которое предусмотрен штраф, но оно никак не аннулирует ваши жилищные права и не дает наймодателю права на выселение по этому основанию. Более того, само по себе проживание в квартире на законных основаниях (по договору найма) является основанием для регистрации в ней, и ваш наймодатель, предоставив вам жилье, не может этому препятствовать.

4. Вопрос о выкупе квартиры и ее цене

Теперь о предложении выкупа. Ситуация, когда колхоз сначала отказывал, а теперь, угрожая выселением, предлагает выкупить квартиру по завышенной цене, имеет все признаки недобросовестного поведения и может трактоваться как злоупотребление правом.

• Обязаны ли вы покупать квартиру? Нет. Гражданский кодекс провозглашает принцип свободы договора: "Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается..." (Источник: ГК РФ, Статья 421). Вас никто не может заставить выкупить квартиру.
• Имеете ли вы преимущественное право на выкуп? Закон не устанавливает для нанимателей такого преимущественного права. Право выкупа арендованного имущества может быть предусмотрено договором (Источник: ГК РФ, Статья 624). Если в вашем договоре найма нет пункта о праве выкупа, то у колхоза нет обязанности продавать вам квартиру, а у вас нет права требовать ее продажи. Вопрос покупки — это исключительно предмет ваших добровольных переговоров.
• Какова должна быть цена? Если вы обе стороны согласны на куплю-продажу, цена определяется только по вашему взаимному соглашению. Договор купли-продажи недвижимости должен обязательно содержать согласованную цену, иначе он считается незаключенным (Источник: ГК РФ, Статья 555). Вы имеете полное право не соглашаться с завышенной ценой и предлагать свою, основанную на рыночной оценке.
• Являются ли угрозы и завышенная цена нарушением? Да, это очень похоже на злоупотребление правом. "Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом)." (Источник: ГК РФ, Статья 10, п. 1). Использование угрозы выселением, чтобы принудить вас к покупке по невыгодной цене, — это классический пример недобросовестного поведения. Более того, такая сделка, если ее совершить под влиянием угроз или на крайне невыгодных условиях (кабальная сделка), может быть впоследствии признана судом недействительной по вашему иску (Источник: ГК РФ, Статья 179).

Выводы и рекомендации

Ситуация непростая, но не безвыходная. Резюмируем ваши права и возможные действия:

1. Главный козырь — ваш пенсионный статус. Вы с мужем имеете очень сильную правовую защиту от выселения без предоставления другого жилья. Это делает угрозы колхоза юридически бесперспективными для них. Никакой суд не выселит вас «в никуда».
2. Не поддавайтесь на шантаж. Предложение о выкупе по явно завышенной цене, подкрепленное угрозами, — это давление. Вы не обязаны покупать квартиру. Любые переговоры о цене ведите с позиции добровольности и равноправия сторон.
3. Письменные доказательства. Постарайтесь любые предложения и угрозы от наймодателя фиксировать. Это может пригодиться в суде для демонстрации злоупотребления правом с их стороны.
4. Не бойтесь суда. Если дело дойдет до судебного разбирательства о выселении, ваша позиция очень сильна. В суде необходимо будет доказать ваш статус пенсионеров, длительность проживания (более 13 лет), отсутствие другого жилья и тот факт, что жилье предоставлялось в связи с трудовыми отношениями.
5. Обратитесь к адвокату. Учитывая сложность и важность вопроса, я настоятельно рекомендую вам найти адвоката, специализирующегося на жилищном праве. Он сможет ознакомиться с вашим договором найма, оценить все детали, которых нет в вашем вопросе, и выстроить наиболее эффективную линию защиты ваших интересов, а при необходимости — представлять вас в суде.

Ваше право на это жилье в данный момент защищено надежнее, чем пытается представить ситуацию наймодатель, поэтому не позволяйте себя запугать.