Продажа неприватизированной комнаты без согласия лиц, указанных в ордере, но не проживающих длительное время

Продажа неприватизированной комнаты при выезде других лиц, включенных в ордер

Вы планируете продать комнату, которую занимаете по договору социального найма. Ситуация осложнена тем, что нанимателем числится мать, а в ордер помимо вас включены мать и брат. При этом мать и брат более 10 лет назад добровольно выехали в другой город, купили там собственное жилье и в комнате не проживают. Уточним ключевые юридические моменты и возможный алгоритм действий.

Анализ ситуации

1. Продажа жилья без права собственности невозможна. Жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, находится в государственной или муниципальной собственности. Вы не являетесь собственником, а обладаете лишь правом пользования. Распорядиться (продать, подарить, обменять) можно только объектом, принадлежащим вам на праве собственности. Поэтому без перевода комнаты в вашу личную собственность продать её нельзя.

2. Приватизация как предварительный этап. Чтобы стать собственником, нужно воспользоваться правом на бесплатную приватизацию. Однако приватизация требует согласия всех лиц, имеющих право пользования данным жилым помещением. Здесь и возникает главный вопрос: сохранили ли мать и брат это право после длительного отсутствия и переезда на другое место жительства с приобретением собственности.

3. Правовая оценка выезда матери и брата. Закон разграничивает временное отсутствие и выезд на другое постоянное место жительства:

   • Временное отсутствие не лишает прав и обязанностей по договору социального найма (это прямо закреплено в статье 71 Жилищного кодекса РФ). Но тот факт, что родственники более 10 лет назад переехали в другой город, приобрели там квартиры, не несут расходов по спорной комнате и не появляются в ней, свидетельствует не о временном, а о постоянном характере их выезда.
   • Для случаев выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства действует специальная норма: договор социального найма считается расторгнутым со дня выезда. Это прямо предусмотрено частью 3 статьи 83 ЖК РФ:

     «В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено федеральным законом.»
     (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 83, часть 3).

   Таким образом, при постоянном выезде мать и брат утратили право пользования комнатой, и договор социального найма в отношении них прекратился. Следовательно, они больше не являются участниками этого договора и не обладают правом на участие в приватизации.

4. Условия приватизации на одного проживающего. Закон о приватизации закрепляет, что жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц с согласия всех имеющих право на приватизацию совершеннолетних членов семьи (статья 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»). При этом согласие требуется от проживающих:

   «Передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется с согласия всех проживающих в нем совершеннолетних членов семьи…»
   (Источник: Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», статья 6).

   Поскольку мать и брат не проживают в комнате и утратили право пользования, их согласие на приватизацию не требуется. Вы как единственное лицо, фактически проживающее и сохраняющее право на жилье, можете приватизировать его на себя.

5. Необходимость документального оформления утраты права пользования. На практике государственные органы часто требуют подтверждения того, что выбывшие лица действительно утратили право на жилое помещение. Если мать и брат добровольно не снимутся с регистрационного учета (даже если они там не прописаны, в документах могут значиться как включенные в ордер наниматели), может потребоваться:

   • Обращение в суд с иском о признании их утратившими право пользования жилым помещением. Шансы на успех высоки, так как имеются доказательства добровольного выезда, длительного отсутствия и приобретения иного жилья.
   • После судебного решения вы сможете в административном порядке закрепить свой статус единственного нанимателя и затем подать заявление на приватизацию.

Выводы и рекомендации

• Продать комнату без приватизации невозможно. Сначала необходимо оформить её в собственность.
• Согласия матери и брата и доверенности от них не требуется при условии, что будет доказан факт их выезда на другое постоянное место жительства. Тогда они считаются утратившими право пользования и не участвуют в приватизации.
• Рекомендуемый порядок действий:
  1. Собрать доказательства постоянного выезда родственников (справки о регистрации по новому месту жительства, документы о приобретении ими в собственность жилья, квитанции об оплате коммунальных услуг за комнату только вами, свидетельские показания).
  2. Обратиться в уполномоченный орган (администрацию) с заявлением о признании вас единственным нанимателем и заключении договора социального найма на ваше имя. При отказе — подать в суд иск о признании матери и брата утратившими право пользования.
  3. После урегулирования статуса жильца подать заявление на приватизацию комнаты на ваше имя.
  4. Получив свидетельство о собственности, вы сможете распорядиться комнатой, в том числе продать её.

Ситуация не безнадежна, но требует разрешения через судебные или административные процедуры. Для грамотного оформления документов и представления интересов в суде целесообразно обратиться к адвокату, специализирующемуся на жилищных спорах.