Оформление доли земельного участка под домом на две семьи
Анализ ситуации
Вы являетесь собственником доли в жилом доме, при этом земельный участок под домом находится в аренде без проведения межевания. Орган по управлению имуществом требует совместного заявления всех совладельцев дома для выкупа долей земельного участка.
Применимые нормы права
Согласно земельному законодательству, при наличии на земельном участке здания, принадлежащего нескольким собственникам, действуют специальные правила:
"В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности [...] эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора." (Источник: Земельный кодекс РФ, статья 39.20, пункт 2)
"Для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них [...] совместно обращаются в уполномоченный орган." (Источник: Земельный кодекс РФ, статья 39.20, пункт 5)
Закон также предусматривает механизм на случай отказа одного из совладельцев:
"Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду." (Источник: Земельный кодекс РФ, статья 39.20, пункт 6)
"В течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды." (Источник: Земельный кодекс РФ, статья 39.20, пункт 7)
Выводы и рекомендации
-
Требование о совместном обращении обосновано - для приобретения земельного участка в собственность действительно необходимо совместное заявление всех собственников дома.
-
Альтернативный вариант при отказе соседей - если соседи откажутся выкупать свою долю, вы можете:
- Оформить земельный участок в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора
- Потребовать через суд принудительного заключения договора аренды с отказавшимися соседями
-
Правовые последствия - если земельный участок останется частично в аренде, это не препятствует использованию вашей доли дома, но создает определенные ограничения в распоряжении имуществом.
-
Рекомендуемая последовательность действий:
- Попытайтесь достичь соглашения с соседями о совместном выкупе земельного участка
- При отказе соседей - оформляйте земельный участок в аренду
- При необходимости обращайтесь в суд для понуждения соседей к заключению договора аренды
- После оформления прав на земельный участок (в собственность или аренду) проводите межевание
В сложной ситуации с отказом соседей от сотрудничества рекомендуется обратиться к адвокату для подготовки судебного иска о понуждении к заключению договора аренды земельного участка.
