Капитальный ремонт стояков в многоквартирном доме: законность сбора индивидуальных согласий и отказов от ремонта
Описанная вами ситуация вызывает серьезные сомнения в законности действий ГБУ «Жилищник». Фактически, вас склоняют подписать документ, который в одностороннем порядке возлагает на вас, как на собственника, ответственность за состояние общего имущества всего дома, что противоречит жилищному и гражданскому законодательству. Разберем ситуацию по пунктам.
Анализ ситуации
1. Является ли капитальный ремонт стояков обязательным и законен ли сбор индивидуальных согласий?
Капитальный ремонт общего имущества — это не вопрос личного желания каждого отдельного собственника, а решение, которое принимается на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома (МКД). Стояки горячего, холодного водоснабжения, канализации и отопления, безусловно, относятся к общему имуществу, так как обслуживают более одного помещения.
"1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: ... 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;" (Источник: Жилищный кодекс РФ, Статья 36)
Решение о проведении капитального ремонта этого имущества принимается исключительно общим собранием собственников.
"2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: 1) принятие решений о ... капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме..." (Источник: Жилищный кодекс РФ, Статья 44)
Решение общего собрания, принятое в установленном порядке (для капремонта требуется не менее ⅔ голосов от общего числа собственников), является обязательным для всех без исключения собственников, даже для тех, кто голосовал против или не участвовал в собрании.
"Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются обязательными для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании." (Источник: Жилищный кодекс РФ, Статья 46)
Таким образом, ГБУ «Жилищник» (который скорее всего является управляющей организацией) не имеет права подменять процедуру общего собрания поквартирным опросом. Требование индивидуального «согласия» или «отказа» при наличии решения общего собрания — незаконно. Если общее собрание еще не проводилось, то «Жилищник» должен инициировать именно его, а не собирать личные подписи.
2. Возможен ли индивидуальный отказ от капитального ремонта и каковы его последствия?
Закон не предусматривает такого механизма, как «индивидуальный отказ» собственника от проведения капитального ремонта общего имущества. Поскольку стояки находятся в общей долевой собственности, ваша доля в праве на них не может быть выделена в натуре.
"2. Собственник помещения, машино-места не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу его доли отдельно от права собственности на помещение, машино-место." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 290)
Ваша обязанность участвовать в расходах на содержание и ремонт общего имущества, включая капитальный, является императивной и вытекает из самого права собственности на квартиру. Отказ от ремонта в вашей квартире не означает, что вы перестаете быть собственником доли в общедомовом стояке. Неисправность этого стояка в любом случае причинит ущерб общему имуществу и, возможно, другим квартирам, и ваша доля ответственности за его содержание от этого не исчезнет.
"Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 249)
"1. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме." (Источник: Жилищный кодекс РФ, Статья 39)
3. Имеет ли юридическую силу документ об отказе, возлагающий ответственность на собственника?
Предлагаемый к подписанию документ, который освобождает управляющую организацию от ответственности за неисправности стояков и перекладывает ее на вас, в силу прямого указания закона является ничтожным. Этот документ нарушает императивные нормы, посягает на права и законные интересы других собственников и призван прикрыть противозаконную цель — уклонение управляющей организации от своих прямых обязанностей.
Законом уже установлено, кто и за что отвечает. Управляющая организация (в вашем случае ГБУ «Жилищник») по договору управления обязана обеспечивать надлежащее содержание общего имущества и несет ответственность за это.
"42. Управляющие организации ... отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором." (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, «Правила содержания общего имущества...», п. 42)
Подписывая с вами соглашение о том, что управляющая организация за стояки больше не отвечает, она пытается в обход закона изменить свою ответственность. Подобные сделки прямо запрещены.
"2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 168)
"4. Заключенное заранее соглашение об устранении или ограничении ответственности за умышленное нарушение обязательства ничтожно." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 401)
Такой документ не будет иметь никакой юридической силы в суде. Если из-за ветхого стояка случится авария и будет нанесен ущерб, ответственность все равно будет нести управляющая организация, не исполнившая свои обязанности по его капитальному ремонту.
4. Законная схема распределения ответственности и может ли она быть изменена односторонним документом?
Законная схема распределения ответственности выглядит следующим образом:
- Управляющая организация (ГБУ «Жилищник») отвечает за надлежащее содержание и своевременный ремонт (текущий и капитальный) общего имущества, к которому относятся стояки.
- Собственники несут бремя расходов на это содержание и ремонт путем внесения обязательных платежей, включая взносы на капитальный ремонт.
Эта схема основана на императивных нормах закона и договоре управления.
"1. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 422)
Эта установленная законом система обязательств и ответственности не может быть изменена в одностороннем порядке, как не может быть изменена она и путем подписания отдельным собственником какого-либо «отказа». Подобное соглашение прямо противоречит закону и ничтожно с момента его подписания.
Выводы и рекомендации
Действия ГБУ «Жилищник» по сбору индивидуальных отказов от капитального ремонта с переложением ответственности за общее имущество на собственника не основаны на законе.
Категорически не рекомендую подписывать предлагаемый документ. Он не освободит вас от обязанности нести расходы на капремонт, но создаст для вас большие риски, поскольку управляющая организация может попытаться использовать его как незаконный повод для снятия с себя ответственности в случае аварии.
Рекомендую предпринять следующие шаги:
- Проверьте наличие решения общего собрания. Обратитесь в ГБУ «Жилищник» с письменным запросом: было ли проведено общее собрание собственников по вопросу капитального ремонта стояков? Если да, то попросите предоставить копию протокола. Именно этот документ является законным основанием для проведения работ, а не индивидуальные согласия.
- Если решение общего собрания есть и оно принято большинством голосов, то ваш индивидуальный отказ на проведение ремонта не имеет никакой юридической силы. Решение обязательно для вас, и вы обязаны обеспечить доступ к стоякам в своей квартире для проведения работ.
- Если решения общего собрания нет, то сбор подписей является грубым нарушением жилищного законодательства. Вы вправе направить жалобу на действия «Жилищника» в Государственную жилищную инспекцию и прокуратуру.
- Не вступайте в конфликт, но стойте на своем. Объясните представителям «Жилищника» со ссылкой на приведенные выше статьи Жилищного кодекса и Гражданского кодекса, что законная процедура — это решение общего собрания, а не поквартирный опрос, и что подписывать документ, противоречащий закону, вы не будете.
В случае дальнейшего давления или принуждения к подписанию заведомо ничтожного документа, настоятельно рекомендую обратиться за защитой ваших прав к адвокату.
