Обязанность арендатора оплачивать капитальный ремонт

Обязанность арендатора оплачивать взносы на капитальный ремонт

Анализ ситуации

Вы снимаете квартиру на основании договора аренды (в контексте жилых помещений, если вы гражданин, это договор найма жилого помещения, но стороны часто используют термин "аренда"). Ваш договор содержит общую формулировку об оплате "всех коммунальных платежей" с перечислением: свет, вода, отопление. При этом квитанция на оплату взноса на капитальный ремонт выставлена на имя собственника. Собственник требует оплатить этот взнос, ссылаясь на общую формулировку в договоре.

Являются ли взносы на капитальный ремонт коммунальным платежом

Взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме не относятся к коммунальным платежам. Это прямо следует из структуры платы за жилое помещение:

"Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

1. плату за содержание жилого помещения...
2. взнос на капитальный ремонт;
3. плату за коммунальные услуги."
   (Жилищный кодекс РФ, Статья 154, часть 2)

Законодатель четко разделяет эти три составляющие, не объединяя их. Кроме того, определение коммунальных услуг дано в другом нормативном акте:

"коммунальные услуги" - осуществление деятельности исполнителя по подаче потребителям любого коммунального ресурса... К коммунальной услуге относится услуга по обращению с твердыми коммунальными отходами;
"коммунальные ресурсы" - холодная вода, горячая вода, электрическая энергия, газ, тепловая энергия..."
(Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354, пункт 2)

Взносы на капитальный ремонт не подпадают ни под определение коммунальных услуг, ни под определение коммунальных ресурсов — это иной, самостоятельный вид платежа.

На ком лежит обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт

Обязанность по уплате взносов возложена именно на собственника жилого помещения:

"Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме..."
(Жилищный кодекс РФ, Статья 169, часть 1)

"Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме..."
(Жилищный кодекс РФ, Статья 30, часть 3)

Более того, структура платы за жилое помещение для нанимателя (арендатора) по договору найма в принципе не включает взнос на капитальный ремонт — он входит исключительно в структуру платы собственника (статья 154 ЖК РФ, части 1 и 2). В отношении договора найма жилого помещения действует прямое правило:

"Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения."
(Гражданский кодекс РФ, Статья 681, часть 1)

Аналогичная норма содержится и в общих положениях об аренде:

"Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды."
(Гражданский кодекс РФ, Статья 616, часть 1)

Можно ли отказаться от уплаты взноса, если в договоре есть фраза "все коммунальные платежи"

Да, отказ будет правомерным. Во-первых, взнос на капитальный ремонт не является "коммунальным платежом" (как показано выше), поэтому он не охватывается общей формулировкой "все коммунальные платежи".

Во-вторых, при толковании договора применяется буквальное значение:

"При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом."
(Гражданский кодекс РФ, Статья 431)

В вашем договоре прямо перечислены: свет, вода, отопление. Это подтверждает, что стороны подразумевали именно коммунальные услуги, а не иные платежи, связанные с содержанием имущества. Расширительное толкование данной формулировки для включения в неё взносов на капитальный ремонт не имеет под собой законных оснований. Более того, по общему правилу именно наймодатель (собственник) производит капитальный ремонт за свой счет, а наниматель оплачивает текущий ремонт (ст. 681 ГК РФ).

Можно ли оплатить взнос и впоследствии зачесть эту сумму в счёт арендной платы

Гражданский кодекс предусматривает механизм компенсации расходов, понесённых нанимателем за наймодателя:

"Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт... и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы..."
(Гражданский кодекс РФ, Статья 616, часть 1)

Хотя данная норма говорит о фактическом проведении капитального ремонта, а не о внесении взносов в фонд капремонта, она иллюстрирует общий принцип: расходы, которые по закону должен нести собственник, могут быть компенсированы нанимателем через механизм зачета.

Важнее в вашей ситуации то, что оплата вами чужого законного обязательства (собственника по уплате взносов) создаст на стороне собственника неосновательное обогащение:

"Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение)..."
(Гражданский кодекс РФ, Статья 1102, часть 1)

Оплатив взнос за собственника, вы, по сути, погасите его долг перед региональным оператором. Собственник без законных оснований сбережет свои средства за ваш счет. Вы сможете потребовать возврата уплаченной суммы как неосновательного обогащения, в том числе в судебном порядке.

Возможность зачета в счет арендной платы без согласия собственника сопряжена с рисками: если собственник не признает зачет, он может заявить о недоплате арендной платы. В случае спора окончательное решение остается за судом. Более безопасный путь — оплатить (если опасаетесь выселения), а затем направить собственнику письменное требование о возврате уплаченного с указанием на неосновательное обогащение, и в случае отказа взыскать сумму через суд.

Является ли отказ от оплаты взноса основанием для выселения

Перечень оснований для расторжения договора найма по требованию наймодателя ограничен:

"Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев...;
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает."
(Гражданский кодекс РФ, Статья 687, часть 2)

Взнос на капитальный ремонт не является "платой за жилое помещение" в смысле статьи 687 ГК РФ — это обязанность исключительно собственника. Отказ арендатора платить чужой долг не образует состава нарушения, достаточного для расторжения договора и выселения. Угрозы выселением в данной ситуации неправомерны.

Практические рекомендации

1. Направьте собственнику письменный мотивированный ответ (можно в мессенджере с сохранением переписки) со ссылками на ст. 154, 169 ЖК РФ и ст. 616 ГК РФ. Разъясните, что взносы на капремонт — это персональная обязанность собственника, не входящая в понятие "коммунальные платежи".

2. Не оплачивайте квитанцию, так как это может быть воспринято как признание долга или создаст сложности при истребовании денег обратно.

3. Если опасаетесь конфликта и реальных попыток выселения, можете оплатить взнос, но только с сохранением всех платежных документов, после чего:

   • направьте собственнику заявление о зачете уплаченной суммы в счет арендной платы (со ссылкой на ст. 616 ГК РФ и ст. 1102 ГК РФ);
   • при отказе — подайте иск в суд о взыскании неосновательного обогащения.

4. При серьезных угрозах или начале судебного спора рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на жилищном праве. Риск проигрыша для собственника в суде высок при грамотной защите вашей позиции.

5. Если захотите вычесть оплаченную сумму из арендной платы — письменно уведомите собственника с обоснованием и приложением платежного документа. Однако помните: окончательное право на такой зачет может быть подтверждено только судом, и в отсутствие согласия собственника он вправе предъявить к вам требование о внесении арендной платы в полном объеме.