Права собственника

Сохранение права собственности на жильё, признанное непригодным для проживания инвалида, при предоставлении нового жилого помещения

Анализ ситуации

Инвалид с заболеванием опорно-двигательного аппарата являлся собственником жилого помещения. Это помещение признано непригодным для его проживания, и ему предоставлено другое жильё. Возникает вопрос: сохранил ли инвалид право собственности на прежнее, ставшее непригодным, жильё.

Ответ напрямую зависит от правового механизма, на основании которого инвалиду было выдано новое жильё. Сам по себе факт признания помещения непригодным для проживания не прекращает право собственности. Прекращение права возможно либо по воле собственника (например, передача по договору мены, дарения, продажи), либо в принудительном порядке на основании закона – через изъятие для государственных или муниципальных нужд с выплатой возмещения или предоставлением другого жилого помещения.

Применимые правовые нормы (из предоставленного контекста)

В полученном контексте основными применимыми нормами являются положения Жилищного кодекса РФ и Постановления Правительства РФ № 47, определяющие порядок действий в ситуации, когда жильё становится непригодным.

1. Статья 15 Жилищного кодекса РФ устанавливает, что жилое помещение может быть признано непригодным для проживания (ч. 4). При этом для инвалидов порядок признания учитывает «потребности инвалидов» (ч. 3).

2. Пункт 54 Положения, утверждённого Постановлением Правительства РФ № 47, прямо предусматривает, что отдельные занимаемые инвалидами жилые помещения могут признаваться непригодными для проживания, если отсутствует возможность их приспособления с учётом потребностей инвалида. По результатам работы комиссии принимается соответствующее заключение, а орган власти «в течение 30 календарных дней… принимает… решение… и издает распоряжение с указанием о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения физических… лиц» (п. 49 Постановления № 47). Однако это решение само по себе не лишает собственника его права – оно определяет судьбу помещения (например, необходимость капитального ремонта/реконструкции, перевод в нежилое, снос) и обязанность проживающих освободить его.

3. Статья 32 Жилищного кодекса РФ регулирует обеспечение жилищных прав собственника при изъятии жилого помещения для государственных или муниципальных нужд (что часто сопровождает признание дома аварийным или помещения – подлежащим сносу). Ключевые моменты:

   «Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка… для государственных или муниципальных нужд» (ч. 1 ст. 32 ЖК РФ).
   «По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение» (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ).

   Таким образом, если новое жильё было предоставлено в рамках процедуры изъятия по ст. 32 (например, в связи со сносом аварийного дома или изъятием земли), то между публичным органом и собственником заключается соглашение. По такому соглашению прежнее жилое помещение передаётся органу власти в обмен на новое (или на денежное возмещение, с зачётом стоимости нового). В этом случае право собственности на старое жильё переходит к публичному образованию и за инвалидом не сохраняется.

   Обратите внимание: статья 32 применяется, когда есть решение об изъятии земельного участка (или признании дома аварийным и подлежащим сносу/реконструкции – ч. 10 ст. 32). Если же помещение признано непригодным только для проживания конкретного инвалида из-за невозможности приспособления, а дом в целом не является аварийным, процедура изъятия по ст. 32 сама собой не запускается. В этом случае орган власти может действовать иначе, в том числе в рамках региональных программ помощи инвалидам, но эти нормы в предоставленном контексте отсутствуют.

4. Статьи 85 и 87 Жилищного кодекса РФ, которые также фигурируют в контексте, касаются выселения граждан из жилых помещений по договорам социального найма с предоставлением другого благоустроенного жилья. Они не применяются к гражданам, являющимся собственниками. Поэтому на ситуацию инвалида-собственника эти нормы не распространяются.

Выводы

1. Само по себе признание жилья непригодным для проживания инвалида (по п. 54 Постановления № 47) не влечёт автоматического прекращения права собственности. Инвалид остаётся собственником, пока его право не будет прекращено по одному из законных оснований (соглашение об изъятии, договор мены, дарения и т.п.).

2. Если новое жильё предоставлено именно в порядке изъятия по статье 32 ЖК РФ (взамен изымаемого с зачётом стоимости) – право собственности на старое помещение утрачивается, так как по соглашению оно переходит к органу, осуществившему изъятие. Цитата из ч. 8 ст. 32 ЖК РФ прямо говорит о «зачете стоимости» при предоставлении другого жилья «взамен изымаемого», что подразумевает передачу прежнего объекта публичному образованию.

3. Если новое жильё выдано не в порядке изъятия, а как мера социальной поддержки (например, по региональной программе улучшения жилищных условий инвалидов), то для ответа о сохранении права собственности необходимо изучить документы, на основании которых состоялось предоставление. Возможны варианты:

   • инвалид сам передал прежнее жильё (по договору мены, дарения) в обмен на новое – тогда право прекратилось;
   • новое жильё предоставлено безвозмездно и без условия отказа от старого – в этом случае право на старое помещение сохраняется;
   • заключён какой-либо иной договор, из которого следуют последствия для права собственности.

4. В предоставленном контексте отсутствуют нормы, устанавливающие специальные правила обеспечения инвалидов жильём, которые отменяли бы общий принцип сохранения права собственности до его законного прекращения. Также в контексте нет судебной практики, которая могла бы проиллюстрировать типичные решения по аналогичным спорам.

Практические рекомендации

• Внимательно изучите документы, ставшие основанием для выдачи нового жилья: распоряжение органа власти (местной администрации, жилищного департамента), заключённое с вами соглашение, договор мены или акт передачи. В этих документах должно быть указано, на каких условиях и с какими последствиями для прежнего жилья производится предоставление нового.
• Проверьте, не принималось ли в отношении вашего старого жилья решение о его изъятии для государственных или муниципальных нужд и не заключено ли с вами соглашение о предоставлении другого жилого помещения с зачётом его стоимости (в порядке ст. 32 ЖК РФ). Если такое соглашение есть, ваше право на старое жильё, скорее всего, прекращено.
• Если из документов неясно, сохранилось ли право собственности, или вы не согласны с действиями органов, настоятельно рекомендую обратиться за очной консультацией к адвокату, специализирующемуся на жилищных спорах и защите прав инвалидов. Он поможет проанализировать весь пакет документов и при необходимости обжаловать незаконные действия.