Какое собрание проводить: общее собрание собственников или собрание членов кооператива при выборах правления?

Переизбрание органов управления жилищного кооператива при смешанном составе жильцов (члены ЖК и собственники-не члены)

Краткий ответ

Для переизбрания правления и председателя вам необходимо провести общее собрание членов жилищного кооператива. Общее собрание собственников для этих целей созывать не требуется и юридически некорректно, поскольку избрание органов управления кооператива является исключительной компетенцией собрания членов ЖК. Собственники, не вступившие в члены кооператива, не имеют права голоса при решении этих вопросов, но должны быть уведомлены о проведении собрания.

---

Юридический анализ ситуации

1. Компетенция общего собрания членов ЖК по вопросу избрания органов управления

Жилищный кодекс РФ четко разграничивает компетенцию двух органов управления многоквартирным домом.

Высшим органом управления именно жилищного кооператива является общее собрание его членов. Согласно прямому указанию закона:

"Общее собрание членов жилищного кооператива избирает органы управления жилищного кооператива и органы контроля за его деятельностью."

(Источник: ЖК РФ, статья 117, часть 3)

Кроме того, уточняется порядок формирования конкретных органов:

"Правление жилищного кооператива избирается из числа членов жилищного кооператива общим собранием членов жилищного кооператива (конференцией) в количестве и на срок, которые определены уставом кооператива."

(Источник: ЖК РФ, статья 118, часть 1)

А председатель избирается уже самим правлением:

"Председатель правления жилищного кооператива избирается правлением жилищного кооператива из своего состава на срок, определенный уставом жилищного кооператива."

(Источник: ЖК РФ, статья 119, часть 1)

Таким образом, законодатель установил двухступенчатую систему: сначала общее собрание членов ЖК избирает правление, а затем правление из своего состава избирает председателя (если иное не предусмотрено уставом).

2. Почему общее собрание собственников (ОСС) не вправе решать вопрос о переизбрании органов ЖК

Общее собрание собственников является органом управления многоквартирным домом, но его компетенция определена совсем для других целей:

"Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование."

(Источник: ЖК РФ, статья 44, часть 1)

К компетенции ОСС относится, в частности, "выбор способа управления многоквартирным домом" — то есть решение о том, будет ли дом управляться кооперативом, ТСЖ или управляющей организацией. Но когда способ управления уже выбран (в вашем случае — жилищный кооператив), внутренние вопросы деятельности этого кооператива, включая формирование его органов управления, решаются по правилам, установленным для данной организационно-правовой формы.

Избрание органов управления жилищного кооператива в перечне компетенции ОСС, предусмотренном частью 2 статьи 44 ЖК РФ, отсутствует.

3. Правовое положение собственников, не являющихся членами ЖК

Ключевое разъяснение по вашей ситуации дано Министерством строительства и ЖКХ РФ:

"Избрание правления и председателя правления жилищного кооператива относится к компетенции общего собрания членов жилищного кооператива. При этом в случае наличия в многоквартирном доме собственников помещений, не являющихся членами кооператива, такие собственники должны быть уведомлены о проведении общего собрания членов кооператива и вправе присутствовать на нем, но не имеют права голоса при принятии решений, отнесенных к компетенции общего собрания членов кооператива."

(Источник: Письмо Минстроя России от 10.07.2015 № 20823-АЧ/04)

Это означает:

• Голосуют только члены кооператива
• Собственники-не члены имеют право знать о собрании и присутствовать на нем
• Права голоса у таких собственников нет

Более того, Минстрой указывает на обязательность решений собрания членов для всех собственников:

"Решения общего собрания членов кооператива по вопросам избрания органов управления обязательны для всех собственников помещений в многоквартирном доме, независимо от их членства в кооперативе."

(Источник: Письмо Минстроя России от 10.07.2015 № 20823-АЧ/04)

4. Риски оспаривания и позиция Верховного Суда РФ

Собственники, не являющиеся членами кооператива, действительно могут попытаться оспорить решение собрания членов ЖК, но для этого им необходимо доказать, что их права действительно нарушены. Верховный Суд РФ разъяснил:

"Решения общего собрания членов жилищного кооператива, принятые с нарушением требований жилищного законодательства и устава кооператива, могут быть оспорены в суде собственниками помещений, не являющимися членами кооператива, если такие решения нарушают их права и законные интересы. При этом бремя доказывания нарушения прав лежит на заявителе."

(Источник: Постановление Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 44)

Ключевой момент: сам по себе факт проведения собрания членов ЖК вместо ОСС не является нарушением прав собственников-не членов, поскольку такой порядок прямо предусмотрен законом. Нарушением может быть, например, несоблюдение кворума или порядка уведомления.

---

Практические рекомендации

1. Проводите общее собрание членов ЖК, а не общее собрание собственников. Это соответствует императивным требованиям статей 117 и 118 ЖК РФ.

2. Уведомите всех собственников (включая тех, кто не является членами кооператива) о дате, времени и повестке собрания. Это снизит риск последующего оспаривания.

3. Проверьте кворум — на собрании должно присутствовать более пятидесяти процентов членов кооператива (статья 117 ЖК РФ).

4. В повестку включите два вопроса:

   • избрание нового состава правления ЖК
   • (если устав позволяет) избрание председателя общим собранием, либо этот вопрос будет решен позже на заседании вновь избранного правления

5. Документально зафиксируйте, что собственники-не члены были надлежащим образом уведомлены о собрании (сохраните копии уведомлений, реестр вручения и т.п.).

6. Если есть сомнения в формулировках устава, рекомендую обратиться к адвокату для анализа вашего конкретного устава на предмет соответствия его положений действующему законодательству. Это особенно важно, если устав содержит нестандартные положения о порядке избрания органов управления.