Обязанность нанимателя по договору социального найма оплачивать текущий ремонт общего имущества
Ваша ситуация действительно вызывает вопросы, поскольку на первый взгляд кажется нелогичным, что человек, не являющийся собственником, должен оплачивать ремонт чужого имущества. Однако жилищное законодательство чётко разграничивает обязанности наймодателя (собственника) и нанимателя, и в данном случае требование управляющей компании полностью основано на законе.
Анализ структуры платы для нанимателя
Ваше недоумение связано с тем, что в договоре социального найма указаны только коммунальные платежи. Однако договор не может изменить императивные нормы закона. Жилищный кодекс РФ императивно устанавливает, из чего состоит плата для нанимателя.
Согласно жилищному законодательству, плата за жилое помещение для нанимателя по договору социального найма состоит не только из «коммуналки». Она включает три компонента:
"1. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма... включает в себя:
- плату за пользование жилым помещением (плата за наем);
- плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату... за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме... Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;
- плату за коммунальные услуги."
(Источник: ЖК РФ, статья 154)
Как видно из этой нормы, плата за «содержание жилого помещения» — это отдельная и обязательная часть ваших ежемесячных расходов, и текущий ремонт прямо входит в её состав. Закон намеренно проводит границу: текущий ремонт общего имущества — это обязанность нанимателя, а капитальный — уже забота собственника (наймодателя).
Почему платить обязаны именно вы, а не администрация
Управляющая компания права: платят все, кто пользуется помещением. Ваша обязанность вносить эту плату возникает не из договора, а на основании закона с момента заключения договора социального найма:
"2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:
- нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;"
(Источник: ЖК РФ, статья 153)
Еще один важный момент — вы, как наниматель, вносите плату за содержание жилья (включая текущий ремонт) напрямую управляющей организации, а не наймодателю:
"4. Наниматели жилых помещений по договору социального найма... в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за содержание жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации."
(Источник: ЖК РФ, статья 155)
Это полностью соответствует действиям вашей УК.
Размер платы и роль наймодателя
Размер этой платы для вас как нанимателя муниципального жилья устанавливается не произвольно управляющей компанией, а органами местного самоуправления (администрацией вашего города или района):
"3. Размер платы... за содержание жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма... и размер платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливаются органами местного самоуправления..."
(Источник: ЖК РФ, статья 156)
Это означает, что тариф, который включён в вашу платёжку, утверждён официальным решением местной власти.
Обязанность наймодателя (администрации) по участию в ремонте общего имущества, установленная в статье 65 ЖК РФ, не освобождает вас от вашей прямой обязанности по оплате текущего ремонта. Более того, Правила содержания общего имущества прямо предусматривают следующее: если размер платы, установленный для нанимателей муниципалитетом, окажется меньше, чем размер платы, утверждённый общим собранием собственников и договором управления, то оставшуюся часть платы вносит наймодатель (администрация):
"Если размер вносимой нанимателями таких жилых помещений платы меньше, чем размер платы, установленной в договоре управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем указанных жилых помещений в согласованном с управляющей организацией порядке."
(Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, п. 38)
Это служит дополнительной гарантией того, что с вас не взыщут «лишнего» по сравнению с экономически обоснованным тарифом.
Выводы и рекомендации
Требование управляющей компании о внесении платы за «текущий ремонт общего имущества» является законным и обоснованным.
- Ваша обязанность по оплате установлена не договором, а напрямую Жилищным кодексом РФ (статья 154).
- Текущий ремонт — это ваша зона ответственности как нанимателя, в отличие от капитального ремонта, который оплачивает собственник.
- Управляющая компания является надлежащим получателем этого платежа.
- Отсутствие пункта в договоре не освобождает от обязанности, установленной федеральным законом.
- Проверьте тариф. В первую очередь убедитесь, что размер платы за содержание жилья (включающий текущий ремонт) в вашей платёжке соответствует тарифу, установленному органом местного самоуправления. Эту информацию можно найти на официальном сайте администрации вашего города/района или запросить в самой администрации как у наймодателя.
- Запросите разъяснения. Если сомнения остались, вы можете обратиться в УК с письменным запросом, попросив предоставить расчёт платы со ссылкой на решение муниципалитета об утверждении тарифа.
- Помните о последствиях. Уклонение от оплаты является нарушением, и на образовавшуюся задолженность УК имеет право начислять пени, а впоследствии взыскать долг в судебном порядке.
