Добрый день! Ситуация, с которой вы столкнулись, к сожалению, типична, но отказ местной администрации, основанный исключительно на наличии у вас договора долевого участия (ДДУ) и ипотечного кредита, неправомерен. Ниже я подробно разберу, почему, и дам рекомендации.
Анализ правомерности отказа: почему у вас нет жилья с точки зрения закона
Администрация подменяет понятия. Ваше обязательство по ипотеке и право требования квартиры по ДДУ не равнозначны наличию у вас жилого помещения на праве собственности или по договору социального найма. Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) четко связывает нуждаемость с отсутствием именно готового, пригодного для проживания жилья в собственности или пользовании.
-
Отсутствие объекта жилищных прав. Объектами жилищных прав являются только жилые помещения. ЖК РФ в статье 15 дает четкое определение:
"Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования))."
Квартира в недостроенном доме не является недвижимым имуществом, пригодным для проживания. Это объект незавершенного строительства, и право собственности на него не возникло. Вы не можете туда вселиться, зарегистрироваться и проживать. Следовательно, жилья как объекта права у вас нет.
-
Вы не являетесь собственником. Ваше право на квартиру возникнет только после ввода дома в эксплуатацию, подписания передаточного акта и, что самое главное, государственной регистрации права собственности. Об этом прямо говорит статья 18 ЖК РФ:
"Право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Кодексом и другими федеральными законами."
Пока регистрация не произведена, вы не собственник. У вас есть лишь обязательственное право требования от застройщика передачи квартиры в будущем, но не вещное право на нее. Поэтому применять к вам пункты закона, касающиеся собственников, администрация не может.
-
Вы подпадаете под основание для признания нуждающимися. Самый первый пункт в списке тех, кто признается нуждающимся, описывает именно вашу ситуацию. Согласно пункту 1 части 1 статьи 51 ЖК РФ:
"Гражданами, нуждающимися в жилых помещениях... признаются: 1) не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма... либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения;"
Вы не являетесь ни нанимателями, ни собственниками. Этот пункт — прямое и бесспорное основание для постановки вас на учет. Учетная норма площади (о которой вы спрашиваете) применяется во вторую очередь — для тех, у кого жилье в собственности или найме есть, но оно слишком маленькое. В вашем же случае жилья нет вовсе.
Почему доводы администрации несостоятельны
-
Сам по себе ипотечный кредит и ДДУ не являются основанием для отказа. В перечне оснований для отказа в принятии на учет, приведенном в статье 54 ЖК РФ, нет такого основания, как «наличие кредитного договора» или «наличие договора долевого участия». Отказ возможен только в случаях, если:
"1) не представлены предусмотренные... документы...; 2) представлены документы, которые не подтверждают право... состоять на учете...; 3) не истек предусмотренный статьей 53... срок."
Ваши документы (справка об отсутствии собственности, ДДУ) как раз подтверждают, что жилья в собственности нет, а значит, подтверждают ваше право состоять на учете.
-
Бюджетные средства еще не получены. Другой возможный довод для снятия с учета (но не для отказа в постановке на него!) — это получение бюджетных средств на приобретение жилья. Это прописано в пункте 4 части 1 статьи 56 ЖК РФ. Однако это основание для снятия с учета в будущем, когда вы фактически получите субсидию, а не для отказа сейчас. Более того, ипотека — это заемные, а не бюджетные средства.
Рекомендации и порядок действий
Ситуация однозначна: в постановке на учет вам отказали незаконно. Вот что я рекомендую предпринять.
-
Получите письменный отказ. Ваш первый и самый важный шаг — получить на руки решение администрации об отказе в письменной форме с четкой формулировкой причины и ссылками на нормы права. Это требование части 2 статьи 54 ЖК РФ:
"Решение об отказе в принятии на учет должно содержать основания такого отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 настоящей статьи."
Без этого документа вы не сможете эффективно обжаловать действия чиновников.
-
Подайте заявление заново с пояснением. Вы можете попробовать подать документы еще раз, приложив к стандартному пакету подробное письменное пояснение. В нем нужно юридически грамотно изложить нашу позицию:
- Указать, что вы не являетесь собственниками или нанимателями жилья, поэтому нуждаетесь в нем по п. 1 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ.
- Подчеркнуть, что объект по ДДУ не является жилым помещением в смысле ст. 15 ЖК РФ, так как не введен в эксплуатацию и непригоден для проживания.
- Сослаться на то, что право собственности не зарегистрировано в соответствии со ст. 18 ЖК РФ.
- Сделать акцент, что в ст. 54 ЖК РФ такое основание для отказа, как ипотека или ДДУ, отсутствует.
С большой вероятностью, грамотное заявление заставит сотрудников администрации более внимательно изучить закон. Однако гарантий, что они изменят решение, нет.
-
Обжалуйте отказ в судебном порядке. Это самый надежный путь. Закон прямо предусматривает возможность судебного обжалования. Часть 3 статьи 54 ЖК РФ гласит:
"Решение об отказе в принятии на учет... может быть обжаловано им в судебном порядке."
Вам необходимо подготовить административное исковое заявление о признании решения администрации незаконным и обязании поставить вашу семью на учет. К иску нужно приложить все документы: письменный отказ администрации, ваш паспорт, свидетельство о браке, свидетельство о рождении ребенка, договор ДДУ, кредитный договор, справки об отсутствии зарегистрированных прав на недвижимость, договор найма съемного жилья и т.д. В такой ситуации я настоятельно рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на жилищных спорах, для составления иска и представления ваших интересов в суде.
Выводы
Отказ администрации абсолютно неправомерен и противоречит Жилищному кодексу РФ. Наличие ипотеки и договора долевого участия на строящееся жилье не делает вас обеспеченными жильем, пока квартира не достроена, не передана вам по акту и вы не зарегистрировали на нее право собственности. Вы имеете полное право быть признанными нуждающимися в жилом помещении по самому первому основанию — из-за отсутствия жилья в собственности. Начинайте действовать с получения официального отказа, а затем подавайте в суд. Ваши шансы на успех очень высоки.
