Спорное условие договора найма о выселении без указания причин
Вы совершенно верно усмотрели противоречие в пунктах вашего договора. Первый пункт, дающий наймодателю право требовать освобождения квартиры с уведомлением за 14 дней, без связи с вашими нарушениями, с высокой вероятностью является незаконным. Проанализируем ситуацию с точки зрения закона.
Каковы законные основания для расторжения договора найма по инициативе наймодателя?
Закон устанавливает исчерпывающий перечень оснований, по которым наймодатель может потребовать расторжения договора найма жилого помещения. Этот перечень содержится в статье 687 Гражданского кодекса РФ.
Ключевой момент: закон связывает право наймодателя на расторжение договора исключительно с виновными действиями (бездействием) нанимателя либо с объективной невозможностью дальнейшего использования помещения. Безвариантного права на выселение просто потому, что «наймодатель так захотел» и предупредил за 14 дней, закон не предусматривает.
Это прямо следует из анализа статьи 687 ГК РФ:
«2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.»
«3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.»
«4. Если наниматель жилого помещения... используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей... наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.» (Источник: ГК РФ Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения).
Как видите, ни один из этих пунктов не дает права выселить аккуратного и исправно платящего жильца только на основании желания собственника.
Допускается ли законом включение в договор условия о безосновательном выселении?
Нет, не допускается. Принцип свободы договора, закрепленный в ГК РФ, имеет четкое ограничение: условия договора не могут противоречить императивным нормам закона.
«1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. ... 4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).» (Источник: ГК РФ, Статья 421. Свобода договора).
Статья 422 ГК РФ, в свою очередь, устанавливает, что:
«1. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.» (Источник: ГК РФ, Статья 422).
Нормы статьи 687 ГК РФ о том, в каких случаях наймодатель может требовать расторжения договора, являются императивными. Включение в договор пункта, расширяющего эти основания, прямо нарушает закон. Кроме того, для отношений, где одной из сторон является гражданин-потребитель (как в вашем случае), действует принцип недопустимости одностороннего отказа от обязательства.
«1. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.» (Источник: ГК РФ, Статья 310).
Является ли оспариваемый пункт договора законным?
Нет, этот пункт ничтожен, то есть недействителен с момента заключения договора, независимо от того, заявит ли кто-то об этом. Он прямо посягает на ваши права и охраняемые законом интересы как нанимателя.
«2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима…» (Источник: ГК РФ, Статья 168).
В данном случае спорный пункт лишает вас права на стабильное пользование жильем, которое предоставлено императивными нормами законодательства, а значит, нарушает их. Это классический пример явно обременительного условия, которое вы, скорее всего, не приняли бы, если бы у вас была реальная возможность влиять на текст договора. Это позволяет рассматривать договор и как договор присоединения:
«2. Присоединившаяся к договору сторона вправе потребовать расторжения или изменения договора, если договор присоединения хотя и не противоречит закону и иным правовым актам, но лишает эту сторону прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, … либо содержит другие явно обременительные для присоединившейся стороны условия, которые она исходя из своих разумно понимаемых интересов не приняла бы при наличии у нее возможности участвовать в определении условий договора.» (Источник: ГК РФ Статья 428. Договор присоединения).
Важно и то, что недействительность одного пункта не рушит весь договор. Остальные его части, включая пункт о выселении за нарушения, продолжают действовать.
«Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.» (Источник: ГК РФ, Статья 180).
Почему пункт о 14 днях не может быть законным предупреждением?
Иногда в договорах найма ссылаются на статью 684 ГК РФ, которая говорит о праве наймодателя предупредить нанимателя об отказе от продления договора. Однако это совсем другая ситуация. В вашем же случае речь идет именно о механизме выселения в течение срока действия договора без вашей вины. Сравните с нормой об отказе от продления договора:
«Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем.» (Источник: ГК РФ Статья 684).
Здесь и срок уведомления другой (три месяца, а не 14 дней), и основание — истечение срока договора и планы собственника, а не произвольное «освобождение» квартиры в любое время. Ваш пункт — это не предупреждение о непродлении, а именно односторонний отказ в ходе действующего соглашения, что недопустимо.
Выводы и рекомендации
- Противоречие есть, и оно в вашу пользу. Пункт, позволяющий наймодателю выселить вас с уведомлением за 14 дней без каких-либо нарушений с вашей стороны, грубо нарушает закон.
- Этот пункт недействителен (ничтожен). Он не имеет юридической силы с момента подписания договора. Вам не нужно идти в суд, чтобы признать его таковым, но это станет ключевым аргументом в вашей защите, если дело дойдет до суда.
- Второй пункт законен. Он просто дублирует положения статьи 687 ГК РФ. Наймодатель действительно может требовать вашего выселения за неуплату, порчу имущества и т.п., но только через суд и с соблюдением установленных законом процедур.
- Выселение возможно только по суду. Даже если наймодатель попытается расторгнуть договор по законным основаниям, он обязан обратиться в суд. В случае расторжения договора, выселение также производится на основании судебного решения.
«В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.» (Источник: ГК РФ Статья 688).
Что делать вам сейчас:
- Зафиксируйте свою позицию. Если наймодатель попытается применить к вам спорный пункт, в письменном виде укажите ему на его недействительность, сославшись на процитированные выше статьи 310, 422, 687 ГК РФ.
- Не покидайте квартиру добровольно на основании устного требования или уведомления, основанного на этом незаконном пункте. Помните, что выселить вас может только суд и только по веским основаниям.
- Если наймодатель начнет чинить вам препятствия в проживании (отключит свет, воду, сменит замки), немедленно вызывайте полицию. Это произвол и злоупотребление правом, что прямо запрещено статьей 10 ГК РФ.
- Если ситуация обострится и наймодатель подаст в суд, вам потребуется защита. Настоятельно рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на жилищных спорах. Он поможет грамотно выстроить защиту в суде и подтвердить ничтожность незаконного условия договора.
