Предоставление жилья при реновации: когда квартира в общей собственности, а лицевые счета разделены
Вы с сестрой — сособственники квартиры, которая подлежит изъятию по программе реновации. Главный вопрос — получите ли вы два отдельных жилых помещения или одно общее. Чтобы ответить, необходимо определить вид вашей общей собственности на квартиру и понять, влияет ли на ситуацию разный порядок оплаты коммунальных услуг.
1. Анализ правового статуса квартиры
Вы унаследовали квартиру вдвоём, доли не выделяли. В такой ситуации закон чётко определяет режим вашей собственности.
Имущество, принадлежащее двум и более лицам, является общей собственностью (ст. 244 ГК РФ). Она бывает двух видов:
- Долевая (с определением долей);
- Совместная (без определения долей, например, у супругов).
Закон прямо устанавливает, что общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности.
«Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество» (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 244, пункт 3).
Поскольку вы с сестрой не супруги и не подпадаете под другие исключения (вроде членов фермерского хозяйства), ваша квартира находится в общей долевой собственности. Даже если вы этого не оформляли документально, это происходит автоматически в силу закона.
Раз доли не определены соглашением, они признаются равными — то есть по 1/2 у каждого.
«Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными» (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 245, пункт 1).
2. Влияет ли разделение лицевых счетов на вид права собственности и расселение?
Вы разделили лицевые счета и платите за коммунальные услуги по отдельным квитанциям. С точки зрения права это лишь способ исполнения обязанности по содержанию имущества.
«Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества...» (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 210).
Раздел лицевого счета никак не меняет ни вид права собственности, ни сам объект недвижимости. Квартира как была единым объектом, так им и остаётся. Вы юридически не разделили её на две самостоятельные квартиры, вы лишь определили порядок оплаты коммунальных услуг. Поэтому сам по себе этот факт не даёт вам права требовать два отдельных помещения при расселении.
3. Что вам обязаны предоставить взамен изымаемой квартиры?
Порядок предоставления жилья при изъятии для государственных или муниципальных нужд регулируется жилищным и гражданским законодательством. По общему правилу, собственнику предоставляется возмещение, и по соглашению с ним взамен может быть предоставлено другое жилое помещение.
«По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение» (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 32, пункт 8).
Однако, поскольку у вас специфическая ситуация с программой реновации, ключевое значение имеет норма, регулирующая предоставление жилья при общей собственности.
Для случаев изъятия жилья в рамках комплексного развития территории (реновации) закон устанавливает чёткое правило:
«В случае, если жилое помещение находится в общей собственности, договор... предусматривает возникновение права общей собственности на предоставляемое жилое помещение в долях, соответствующих долям в праве собственности на жилое помещение (в случае, если такое жилое помещение находилось в общей долевой собственности)...» (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 32.1, пункт 20).
Это означает, что взамен вашей одной квартиры будет предоставлена ОДНА квартира, которая поступит в вашу общую долевую собственность в тех же долях (по 1/2). Закон не предусматривает автоматической замены одного объекта долевой собственности на два разных.
Выводы и рекомендации
Таким образом, ваше желание получить две отдельные квартиры не основано на законе. Вот главные выводы:
- Ваша квартира — единый объект в долевой собственности. Это так, даже если доли не выделены в натуре и вы об этом «не знали».
- Разные квитанции не создают две разные квартиры. Раздел лицевых счетов — технический момент, не влияющий на жилищные права при расселении.
- По закону вам предоставят одну квартиру в общую долевую собственность. Таково прямое указание Жилищного кодекса для вашей ситуации.
- Ваши действия для увеличения определённости:
- Формализовать доли: Вам стоит прямо сейчас заключить письменное соглашение об определении долей или сделать это в судебном порядке, чтобы в реестре недвижимости были чётко зафиксированы ваши доли (по 1/2).
- Пытаться договориться: Любые отступления от стандартной процедуры (например, предоставление двух квартир) возможны только по соглашению с органом власти, проводящим реновацию. Вы вправе попытаться заключить такое соглашение, но обязать чиновников сделать это вы не можете.
- Если ваши интересы будут нарушены, например, будет неверно определён размер долей или предоставлено неравноценное жилье, вашим способом защиты будет суд. В такой ситуации лучше обратиться за помощью к адвокату, специализирующемуся на жилищных спорах.
