Капремонт по пункту 2.2.6: разбор ситуации с крышей

Аварийная протечка крыши: кто отвечает за капитальный ремонт по закону, а не по пункту 2.2.6 договора

Вы абсолютно правы, что запутались в этой ситуации. Ваша управляющая организация (УО), ссылаясь на пункт 2.2.6 договора, пытается подменить два совершенно разных понятия: содержание общего имущества и капитальный ремонт. Давайте разберем ситуацию по полочкам, опираясь на законодательство.

1. Разграничение текущего содержания и капитального ремонта крыши

Действительно, закон четко разделяет эти понятия, в том числе по источнику финансирования и по целям.

• Текущий ремонт и содержание — это работы, направленные на предупреждение износа и поддержание работоспособности. Они финансируются из вашей ежемесячной платы за «содержание жилого помещения». В Постановлении Правительства РФ № 491 четко указано:

  "18. Текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов)." (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 18)

• Капитальный ремонт — это работы по устранению физического износа, восстановлению или замене конструкций. Финансируются они из отдельно сформированного фонда капитального ремонта, куда вы платите взносы.

  "21. Капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования)." (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 21)

  Более того, Жилищный кодекс прямо относит ремонт крыши к видам работ капитального характера:

  "3) ремонт крыши" (Источник: Жилищный кодекс РФ, Статья 166, часть 1)

Таким образом, пункт 2.2.6 вашего договора, касающийся «текущих работ и содержания», действительно не может и не должен включать в себя капитальный ремонт крыши. УО формально права в том, что из ваших ежемесячных платежей за содержание она не обязана делать капремонт. Но проблема в том, что она не права по существу всей ситуации в целом.

2. Обязанности управляющей организации при протечках и аварийном состоянии

Независимо от того, нужен ли крыше капитальный ремонт, ее текущее состояние, которое привело к заливу квартир, — это зона прямой ответственности УО. Законодательство обязывает ее обеспечивать безопасность и надлежащее состояние дома.

• Крыша — это часть общего имущества, что прямо закреплено в законе:

  "2. В состав общего имущества включаются: ... б) крыши; ..." (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 2)

• Управляющая организация несет полную ответственность за содержание этого имущества, вне зависимости от формулировок договора:

  "42. Управляющие организации ... отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором." (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 42)

• Это же подтверждает и Жилищный кодекс в статье, посвященной выбору способа управления домом:

  "1.1. Надлежащее содержание общего имущества ... должно обеспечивать: ... 2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц..." (Источник: Жилищный кодекс РФ, Статья 161, часть 1.1)

• Самое важное — есть минимальный перечень работ, который УО обязана выполнять в рамках платы за содержание, чтобы не допустить протечек. В этот перечень входит:

  "7. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания крыш многоквартирных домов: ... при выявлении нарушений, приводящих к протечкам, - незамедлительное их устранение." (Источник: Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 N 290, пункт 7)

То, что УО говорит: «Нам деньги на капремонт не давали, поэтому мы ничего делать не будем», — это незаконное уклонение от обязанностей. Даже если крыше жизненно необходим капитальный ремонт, немедленно устранить протечку и ее последствия, а также принять временные меры для предотвращения дальнейшего ущерба — это текущая обязанность УО, входящая в вашу плату за содержание.

3. Нужно ли решение общего собрания для капитального ремонта в аварийной ситуации?

Здесь ситуация двоякая, и УО, судя по всему, этим пользуется.

Общее правило гласит:
Да, решение о проведении капитального ремонта принимают собственники на общем собрании.

"1. Проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме..." (Источник: Жилищный кодекс РФ, Статья 189, часть 1)

Однако нельзя сидеть сложа руки, когда дом разрушается. Ваша УО обязана была действовать проактивно:

1. Зафиксировать аварийное состояние. Факт того, что износ крыши достиг предельно допустимых характеристик и угрожает безопасности, должен быть установлен актом осмотра.

   "22. Факт достижения общим имуществом уровня установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности устанавливается собственниками помещений или ответственными лицами с отражением этого факта в акте осмотра..." (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 22)

2. Инициировать собрание. На основании этого акта УО обязана выйти к собственникам с предложением о проведении капремонта.

   "2. Собственники помещений в многоквартирном доме в любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме по предложению лица, осуществляющего управление многоквартирным домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме..." (Источник: Жилищный кодекс РФ, Статья 189, часть 2)

Если УО не сделала этого, она грубо нарушает свои обязанности. Более того, если состояние крыши можно приравнять к последствиям аварии для их ликвидации, закон допускает проведение капремонта без решения общего собрания.

"6.1. В случае проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме в целях восстановления технического состояния этого многоквартирного дома в объеме, необходимом для ликвидации последствий аварии, иной чрезвычайной ситуации природного или техногенного характера, решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме принимается без проведения общего собрания собственников..." (Источник: Жилищный кодекс РФ, Статья 189, часть 6.1)

Выводы и рекомендации

Управляющая организация однозначно уходит от ответственности. Она смешивает два понятия: немедленное устранение протечек, которое она обязана выполнить за ваш счет в рамках содержания, и плановый капитальный ремонт всей крыши за счет фонда капремонта.

Вам следует действовать решительно в следующем порядке:

1. Письменное требование. Направьте в УО коллективную письменную претензию (ценным письмом с описью вложения). Потребуйте:

   • Немедленно устранить протечки и их последствия в рамках платы за содержание, сославшись на п. 7 Постановления № 290.
   • Составить акт осмотра аварийной крыши с указанием всех дефектов.
   • Инициировать общее собрание собственников с предложением о проведении капитального ремонта, как того требует ст. 189 ЖК РФ.

2. Фиксация. Сделайте акт залива квартиры с участием представителей УО. Если они уклоняются — составьте акт самостоятельно с подписями соседей и сделайте подробную фото- и видеофиксацию. Закажите независимую оценку ущерба.

3. Контроль и жалобы. Обратитесь с жалобой на бездействие УО в Государственную жилищную инспекцию вашего региона. Она может провести проверку и выдать предписание.

4. Возмещение ущерба. Если УО не возместит ущерб от залива добровольно, вам прямая дорога в суд. Там вы сможете взыскать не только стоимость ремонта квартир, но и компенсацию морального вреда, а также штраф за отказ в добровольном удовлетворении требований потребителя.

Для защиты ваших интересов в суде и грамотного ведения переписки с УО, я настоятельно рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на жилищных спорах. Поверьте, профессиональная помощь на этом этапе сэкономит вам нервы и деньги.