Можно ли перевести машиноместо в наземном паркинге в нежилое помещение и как это сделать

Прямого «перевода» машино-места в нежилое помещение закон не предусматривает — это разные виды объектов недвижимости

Машино-место и помещение — это два самостоятельных вида объектов недвижимости, с разными легальными определениями и разным способом установления границ. Их ключевое отличие — наличие или отсутствие замкнутого контура (ограждающих конструкций).

Определение машино-места:

машино-место - предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 03.07.2016 № 315-ФЗ ) 30) сметная стоимость строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, работ по сохранению объектов культурного наследия (далее - сметная стоимость строительства) - расчетная стоимость строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, работ по сохранению объектов культурного наследия, подлежащая определению на этапе архитектурно-строительного проектирования, подготовки сметы на снос объекта капитального строительства и применению в соответствии со статьей 8 3 настоящего Кодекса; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 03.07.2016 № 369-ФЗ ) (В редакции Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ ) 31) сметные нормы - совокупность количественных показателей материалов, изделий, конструкций и оборудования, затрат труда работников в строительстве, времени эксплуатации машин и механизмов (далее - строительные ресурсы), установленных на принятую единицу измерения, и иных затрат, применяемых при определении сметной стоимости строительства;
— п. 29 ст. 1 ГрК РФ

Из определения прямо следует два ограничения: машино-место, во-первых, «не ограничено либо частично ограничено» ограждающей конструкцией, во-вторых, «предназначено исключительно для размещения транспортного средства». Использование под кладовку — уже отступление от целевого назначения машино-места.

Помещение, напротив, определяется как объём, ограниченный строительными конструкциями (замкнутый контур):

помещения как части объема здания, ограниченной строительными конструкциями, и конструктивных элементов здания как объемной строительной системы, включающей в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенной, если речь идет о жилом здании, для проживания и (или) деятельности людей (пункты 6 и 14 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений"). Этим во многом предопределяется их общая правовая судьба: поскольку сам факт существования и сохранность каждого из помещений в многоквартирном доме обусловлены существованием и состоянием самого дома (здания), наличие права собственности на помещения в многоквартирном доме обусловливает и наличие права общей долевой собственности собственников этих помещений на общее имущество в таком доме, в том числе на общие нежилые помещения, несущие конструкции дома, сети и системы инженерно-технического обеспечения (статья 290 ГК Российской Федерации и статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
— Постановление КС РФ № 10-П от 12.04.2016, п. 2

В ЕГРН «машино-место» и «помещение» указаны как разные строки перечня видов объектов недвижимости:

вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, машино-место, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, предприятие как имущественный комплекс или иной вид); (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ ) 2) кадастровый номер объекта недвижимости и дата его присвоения; 3) описание местоположения объекта недвижимости; 4) ранее присвоенный государственный учетный номер (кадастровый, инвентарный, условный номер или номер учетной записи в государственном лесном реестре), если такой номер был присвоен до присвоения в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" кадастрового номера либо если условный номер был присвоен при государственной регистрации права (ограничения права) на объект недвижимости до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, дата присвоения такого номера, сведения об организации или органе, которые присвоили такой номер в установленном законодательством Российской Федерации порядке; (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ ) 5) кадастровый номер объекта недвижимости, из которого в результате раздела, выдела или иного соответствующего законодательству Российской Федерации действия с объектом недвижимости (далее - исходный объект недвижимости) образован новый объект недвижимости (далее - образованный объект недвижимости);
— п. 1 ч. 4 ст. 8 ФЗ-218

Разница наглядно видна и в способе определения местоположения на плане: помещение описывается «границей геометрической фигуры, образованной внутренними сторонами наружных стен», а машино-место — «плоскостной геометрической фигурой» по разметке (часто просто краской на полу):

Местоположение помещения устанавливается посредством графического отображения границы геометрической фигуры, образованной внутренними сторонами наружных стен такого помещения, на плане этажа или части этажа здания либо сооружения, а при отсутствии этажности у здания или сооружения на плане здания или сооружения либо на плане соответствующей части здания или сооружения. 6 1 . Местоположение машино-места устанавливается посредством графического отображения на плане этажа или части этажа здания либо сооружения (при отсутствии этажности у здания либо сооружения - на плане здания либо сооружения) плоскостной геометрической фигуры , соответствующей границам машино-места. (Дополнение частью - Федеральный закон от 03.07.2016 № 315-ФЗ ) (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 6 2 . Границы машино-места определяются проектной документацией здания, сооружения и обозначаются или закрепляются лицом, осуществляющим строительство или эксплуатацию здания, сооружения, либо обладателем права на машино-место, в том числе путем нанесения на поверхность пола или кровли разметки (краской, с использованием наклеек или иными способами).
— ч. 6 и 6¹ ст. 24 ФЗ-218

Вывод по вопросу: «перевод» машино-места в нежилое помещение в том смысле, в каком это понимает клиент (смена вида объекта в ЕГРН «бумажным» способом, как перевод помещений в жилые/нежилые по гл. 3 ЖК РФ), законом не предусмотрен. Машино-место и помещение — разные виды недвижимых вещей, и между ними нет административной процедуры «перевода вида». Сменить вид объекта можно только физическим преобразованием — возведением ограждающих конструкций (стен/перегородок с дверным проёмом), создающих замкнутый контур, что юридически квалифицируется как реконструкция (см. следующий блок).

Реальный механизм: преобразование машино-места в помещение возможно только через реконструкцию с последующим кадастровым учётом

Гражданский кодекс прямо указывает, что помещение может быть образовано в результате реконструкции здания:

Помещения, машино-места как недвижимые вещи могут быть образованы в том числе в результате раздела недвижимой вещи (здания, сооружения, в которых они образуются, помещения), объединения смежных недвижимых вещей (помещений, машино-мест) либо в результате реконструкции здания, сооружения, при проведении которой образуются помещения, машино-места как новые недвижимые вещи. 4. В одном здании, сооружении может быть образовано не менее двух помещений и (или) машино-мест. 5. При перепланировке помещений, машино-мест могут быть образованы иные помещения, машино-места путем объединения смежных помещений, машино-мест или раздела помещений, машино-мест. В остальных случаях осуществления перепланировки помещение, машино-место сохраняются как недвижимая вещь, в том числе в измененных границах. 6. Образование помещений и машино-мест в объектах незавершенного строительства не допускается. 7. Правила настоящей главы о помещениях подлежат применению к жилым помещениям, если иное не установлено Жилищным кодексом Российской Федерации . Статья 141 5 . Образование недвижимых вещей 1. Законом могут быть установлены запреты или ограничения на образование отдельных видов недвижимых вещей либо условия, при соблюдении которых допускается образование таких недвижимых вещей. 2.
— п. 3 ст. 141.4 ГК РФ

То есть, чтобы из машино-места (не имеющего замкнутого контура) образовалось нежилое помещение (объём, ограниченный строительными конструкциями), необходимо физически возвести ограждающие конструкции — стены, перегородки, дверь. Это меняет параметры и конфигурацию части здания, то есть является реконструкцией части объекта капитального строительства или перепланировкой, а не простым «переименованием».

Порядок действий при этом строится по следующей цепочке.

1. Определить характер работ — реконструкция или перепланировка. Понятие реконструкции:

Любое изменение параметров частей объекта (площади, объёма, конфигурации), надстройка, перестройка — это реконструкция (п. 14 ст. 1 ГрК РФ). Возведение капитальных стен/перегородок, изменяющих конфигурацию и создающих новый изолированный объём, подпадает под это понятие. Перепланировку как более «мягкую» форму закон также упоминает применительно к машино-местам — п. 5 ст. 141.4 ГК РФ допускает, что при перепланировке «могут быть образованы иные помещения, машино-места», однако в остальных случаях перепланировки «машино-место сохраняется как недвижимая вещь, в том числе в измененных границах». Это подтверждает: чтобы получилось именно «иное» помещение (а не машино-место в изменённых границах), требуются работы, меняющие существо объекта.

2. Разрешение на строительство. Реконструкция по общему правилу требует разрешения на строительство (ч. 2 ст. 51 ГрК РФ). Разрешение не требуется, если изменения не затрагивают конструктивные и иные характеристики надёжности и безопасности и не превышают предельные параметры, установленные градостроительным регламентом:

изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом; (В редакции Федерального закона от 31.12.2005 № 210-ФЗ) 4 1 ) капитального ремонта объектов капитального строительства , в том числе в случае, указанном в части 11 статьи 52 настоящего Кодекса ; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 18.07.2011 № 243-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 06.12.2021 № 408-ФЗ) 4 2 ) строительства, реконструкции буровых скважин, предусмотренных подготовленными, согласованными и утвержденными в соответствии с законодательством Российской Федерации о недрах техническим проектом разработки месторождений полезных ископаемых или иной проектной документацией на выполнение работ, связанных с пользованием участками недр; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 31.12.2014 № 533-ФЗ) 4 3 ) строительства, реконструкции посольств, консульств и представительств Российской Федерации за рубежом; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 03.08.2018 № 342-ФЗ) 4 4 ) строительства, реконструкции объектов, предназначенных для транспортировки природного газа под давлением до 1,2 мегапаскаля включительно;
— п. 4 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ

Возведение лёгких ненесущих перегородок внутри паркинга, как правило, не затрагивает несущие конструкции здания — в этом случае получать разрешение на строительство не нужно. Но если работы затрагивают несущие конструкции, проёмы в капитальных стенах, системы пожаротушения/вентиляции (что для паркинга почти неизбежно при выделении изолированного объёма), — потребуется проект и разрешение. Это вопрос, который решает проектировщик.

3. Кадастровый учёт изменений. Основание для учёта вновь образованного/изменённого объекта — технический план:

технический план (при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав либо при государственном кадастровом учете в связи с созданием в результате строительства или изменением в результате реконструкции зданий, сооружений, изменением в результате капитального ремонта сооружений, если иное не установлено настоящим Федеральным законом; при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении объектов незавершенного строительства; при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении помещений или машино-мест в здании, сооружении; при государственном кадастровом учете помещений или машино-мест в здании, сооружении); (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) (В редакции Федерального закона от 01.05.2022 № 124-ФЗ ) 7 4 ) акт обследования (при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прекращения прав либо при государственном кадастровом учете в связи с прекращением существования здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения или машино-места);
— п. 7³ ч. 2 ст. 14 ФЗ-218

Технический план готовит кадастровый инженер; в нём уже отражается объект как помещение с замкнутым контуром (граница по внутренним сторонам наружных стен — ч. 6 ст. 24 ФЗ-218). Затем подаётся заявление в Росреестр (через МФЦ) о кадастровом учёте изменений; одновременно при образовании новых объектов — учёт и регистрация прав на все образуемые объекты (ч. 1 ст. 41 ФЗ-218).

Вывод по вопросу: переоформить машино-место в нежилое помещение реально, но не «одной бумагой», а путём: (а) возведения ограждающих конструкций, создающих замкнутый изолированный объём; (б) при необходимости — согласования проекта/получения разрешения на строительство, если работы затрагивают конструкции и системы безопасности паркинга; (в) подготовки технического плана кадастровым инженером и кадастрового учёта изменений с регистрацией права на объект как на нежилое помещение. Именно это имела в виду администрация, говоря, что «это сложно».

Судебная защита, риски и согласование с другими собственниками паркинга

Судебный путь. Если Росреестр откажет в кадастровом учёте изменений (что вероятно при отсутствии надлежащего технического плана или документов на реконструкцию), отказ оспаривается в суде по правилам об оспаривании действий органа регистрации. Основанием для регистрации права служит в том числе вступивший в законную силу судебный акт:

Вступивший в силу судебный акт является самостоятельным основанием для кадастрового учёта и регистрации прав (п. 5 ч. 2 ст. 14 ФЗ-218 РФ). Существует правовой механизм, когда суд признаёт право собственности на объект в изменённых характеристиках (как на нежилое помещение) — это подтверждается позицией Конституционного Суда, который указал, что суды при выделе машино-мест принимают «решения, направленные на обеспечение … кадастрового учёта машино-места как отдельного объекта недвижимости», если удовлетворение требований не нарушает прав других лиц (Постановление КС РФ № 18-П от 18.04.2023). По аналогии это работает и для преобразования объекта.

Согласие других собственников паркинга и общее имущество. Машино-место расположено в здании (паркинге), где есть общее имущество (проезды, лестницы, инженерные коммуникации). Преобразование части здания, которое затрагивает общее имущество (например, уменьшение площади мест общего пользования, перекрытие проезда, вмешательство в системы дымоудаления/пожаротушения), требует согласия остальных собственников помещений и машино-мест. На это указывает практика Верховного Суда: «реконструкция объекта капитального строительства – многоквартирного дома, в результате которой произойдёт уменьшение размера общего имущества …, требует согласия всех собственников помещений и машино-мест» (Обзор ВС РФ от 13.12.2023, п. 3), а устройство проёмов в несущих/ограждающих конструкциях не может быть согласовано в «упрощённом» порядке, если затрагивает надёжность и безопасность здания (там же, п. 4). Для отдельно стоящего паркинга логика аналогична — общее имущество собственников помещений и машино-мест в здании охраняется нормами гл. 6.4 ГК РФ (ст. 287.4–287.5).

Риски самовольного переоборудования. Если перегородки уже возведены или будут возведены без согласования, такое переоборудование может быть квалифицировано как самовольная перепланировка/реконструкция. Последствие — требование привести объект в прежнее состояние в разумный срок и административная ответственность (ст. 7.21 КоАП РФ для МКД; применительно к нежилым помещениям практика ВС подтверждает обязанность соблюдения согласовательных процедур — Обзор ВС РФ от 13.12.2023, п. 1). Поэтому порядок действий: сначала проект и согласование, затем работы, затем технический план и учёт — иной последовательности следует избегать.

Что можно использовать без полного переоформления. Даже без изменения вида объекта машино-место остаётся в вашей собственности и им можно распоряжаться; для целей размещения в нём вещей (как кладовки) полная смена вида не всегда обязательна, однако целевое назначение («исключительно для размещения транспортного средства») формально ограничивает режим использования. Изменение назначения достигается именно через реконструкцию с последующим учётом как нежилого помещения.

Вывод по вопросу: при отказе Росреестра или органа местного самоуправления защита строится через суд (оспаривание отказа/решения либо иск о признании права на объект как на нежилое помещение с представлением технического плана и проектной документации), при этом обязательным условием является непротиворечие работ правам других собственников паркинга и техническим регламентам (пожарная безопасность, дымоудаление). Регистрирующий орган (Росреестр) и орган согласования/разрешения (местная администрация) во всех сценариях одни и те же; при судебном споре с административным органом дело рассматривается судом общей юрисдикции по месту нахождения объекта.