Разделение нежилого помещения на первом этаже: установка двух входов вместо одного — требуется ли согласование фасадных работ?

Является ли изменение входной группы фасадными работами, затрагивающими общее имущество

Да, как по факту, так и по нормативной квалификации: наружная стена МКД (в том числе дверной проём, окна, остекление и решётка входной группы, если они расположены в наружной несущей или ненесущей конструкции дома) относится к общему имуществу собственников помещений.

1. В состав общего имущества включаются: а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 27.02.2017 № 232) б) крыши; в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции)
   — п. 2 Правил, утв. ПП РФ № 491

Важно: в состав общего имущества входят и «ограждающие ненесущие конструкции» — то есть не только несущая капитальная стена, но и ограждающие элементы фасада, обслуживающие более одного помещения (окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты). По этой же логике СУДЕБНАЯ практика относит и наружную стену первого этажа, в которой устроен вход в нежилое помещение, к фасаду — ограждающей конструкции дома.

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий , а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места ; (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ ) 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма) ; (В редакции федеральных законов от 29.12.2017 № 462-ФЗ , от 06.04.2024 № 67-ФЗ ) 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. (Часть в редакции Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ ) 2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. 3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции
   — ч. 1 п. 3 и ч. 3 ст. 36 ЖК РФ

Для вашей ситуации это означает: демонтаж текущей двери, остекления и решётки, закладка существующего проёма и устройство двух дверей затрагивают наружную стену (фасад) дома, то есть общее имущество. Даже если проём уже существует и вы не пробиваете капитальную стену заново, изменение входной группы меняет архитектурный облик здания, что прямо отнесено к надлежащему содержанию общего имущества:

е) поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома
— п. 10 (подп. «е») Правил, утв. ПП РФ № 491

Вывод: изменение входной группы (две двери вместо одной, закладка части проёма, демонтаж остекления и решётки) квалифицируется как фасадные работы, затрагивающие общее имущество МКД, и не может выполняться без согласования. Сложность согласования зависит от того, является ли затронутая стена несущей и меняются ли конструктивные характеристики надежности и безопасности дома (см. следующий блок).

Квалификация работ: перепланировка по гл. 4 ЖК РФ или реконструкция по ГрК РФ

Здесь ключевая развилка, от которой зависит и орган, и процедура, и «стоимость» согласования.

Ветка 1 — перепланировка (стены не затронуты конструктивно). Разделение вашего нежилого помещения на два образует новые помещения и изменяет границы/площадь, то есть подпадает под определение перепланировки:

1. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных статьей 40 настоящего Кодекса, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения). В результате перепланировки помещения также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений. Перепланировка влечет за собой необходимость внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения (помещений) или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения
   — ч. 2 ст. 25 ЖК РФ

Перепланировка нежилого помещения в МКД (как и жилого) с 08.01.2019 проводится только по согласованию с органом местного самоуправления на основании решения:

1. Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ ) 2. Для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет: (В редакции федеральных законов от 28.07.2012 № 133-ФЗ ; от 27.12.2018 № 558-ФЗ ) 1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти; (В редакции Федерального закона от 23.07.2008 № 160-ФЗ ) 2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение в многоквартирном доме (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ ) 3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме, а если переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества в многоквартирном доме, также протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме
   — ч. 1, 2 ст. 26 ЖК РФ

При этом перечень документов (п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ) включает проект перепланировки, а также протокол общего собрания о согласии всех собственников — но лишь если перепланировка невозможна без присоединения части общего имущества. В вашем случае крыльцо и вход уже существуют, но закладка проёма и устройство двух дверей в наружной стене затрагивают общее имущество, поэтому такой протокол, скорее всего, потребуется.

Ветка 2 — реконструкция (затронута несущая стена / меняется конфигурация проёма). Если наружная стена, в которой расположен проём, является несущей и работы по изменению входной группы затрагивают её конструктивные характеристики, такие работы — по разъяснению Верховного Суда РФ — не могут согласовываться в порядке главы 4 ЖК РФ и квалифицируются как реконструкция МКД:

Из анализа приведенных норм следует, что проекты работ по перепланировке помещений многоквартирного дома как части объекта капитального строительства в виде устройства в них дополнительных входов не могут быть согласованы в порядке, предусмотренном главой 4 ЖК РФ, если такое устройство затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности жилого дома
— п. 4 Обзора судебной практики ВС РФ от 13.12.2023 (ст. 51 ГрК РФ, п. 4 ч. 17)

1. Оборудование отдельного входа в помещение многоквартирного дома посредством разрушения части его внешней стены, являющейся несущей конструкцией, относится к реконструкции этого дома и регулируется законодательством о градостроительной деятельности. Собственник помещения в многоквартирном доме обратился в суд с требованием об оспаривании выданных его соседу администрацией муниципального образования постановлений о согласовании переустройства и перепланировки иных помещений в этом же доме. При этом полагал − такие изменения приведут к уменьшению общего имущества многоквартирного дома, на что необходимо получение согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме. Суды отказали в удовлетворении требования, указав, что при организации входной группы не возведена капитальная пристройка, фактического присоединения общего имущества (для которого в силу части 2 статьи 40 ЖК РФ требуется согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме) не произошло, а доказательств уменьшения площади общего имущества многоквартирного дома в результате проведения переустройства и перепланировки помещений не представлено. Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации, отменяя принятые судебные акты, обратила внимание на следующее. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства (часть 1 статьи 26 ЖК РФ).
   — п. 4 Обзора судебной практики ВС РФ от 13.12.2023

В этом случае применяется градостроительное законодательство: проект, экспертиза проектной документации, разрешение на строительство, а при уменьшении общего имущества — согласие всех собственников:

реконструкция объектов капитального строительства проводится на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных статьей 51 ГрК РФ (часть 2 статьи 51 ГрК РФ); реконструкция объекта капитального строительства – многоквартирного дома, в результате которой произойдет уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, требует согласия всех собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме
— п. 3 Обзора судебной практики ВС РФ от 13.12.2023 (ст. 51 ГрК РФ)

Вывод: если затронутая стена несущая и вы меняете конфигурацию проёма — это реконструкция (сложная процедура по ГрК РФ); если стена ненесущая и конструктивные характеристики дома не меняются — это перепланировка по гл. 4 ЖК РФ с согласованием в органе местного самоуправления. Определяющий факт — несущая ли стена и какова конфигурация проёма по проектной документации дома.

Согласие собственников и порядок согласования

Согласие собственников. Внутреннее разделение нежилого помещения на два само по себе (без затрагивания общего имущества) не требует согласия других собственников, если не меняются границы других помещений, границы и размер общего имущества и доли в праве общей собственности:

1. Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном главой 4 настоящего Кодекса. Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме. 2. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме
   — ст. 40 ЖК РФ, п. 1

Однако в вашем случае изменяется фасад — общее имущество. По ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, если перепланировка невозможна без присоединения к помещению части общего имущества, требуется согласие всех собственников помещений в доме. Равно и уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников путём реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, процитировано выше). Поэтому закладка проёма и устройство двух дверей в наружной стене потребует участия общего собрания.

Если работы квалифицируются как реконструкция МКД (затронута несущая стена), решение общего собрания принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ относится к решениям о реконструкции МКД и переустройстве/перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества):

1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 1 , 4, 4 2 и 4 7 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1 1-1 , 1 2 , 1 3 , 2 , 3, 3 1 , 3 8 , 4 3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме
   — ч. 1 ст. 46 ЖК РФ

Порядок (для перепланировки). Заявление по утверждённой форме + правоустанавливающие документы + проект + протокол ОСС (если требуется) + техпаспорт — в орган местного самоуправления (МФЦ). По завершении работ подаётся уведомление, работы подтверждаются актом приёмочной комиссии; перепланировка считается завершённой со дня внесения изменений в ЕГРН и кадастрового учёта образованных помещений — при образовании двух новых помещений проводится государственный кадастровый учёт и регистрация права на каждое из них (ст. 28 ЖК РФ, ч. 2 ст. 25 ЖК РФ).

Процедура изменения фасада (согласование «фасадных работ», паспорт фасада, колористическое решение, требования к входным группам) устанавливается региональными нормативными актами и муниципальными правилами благоустройства конкретного города — единого федерального регламента нет. Поэтому состав дополнительных согласований (архитектурный орган, департамент градостроительства, уполномоченный орган по выдаче паспорта фасада) зависит от города нахождения дома.

Вывод: для вашего случая минимум — согласование перепланировки в органе местного самоуправления с проектом и, поскольку затрагивается фасад (общее имущество), участием решения общего собрания собственников; при несущей стене — процедура реконструкции с разрешением на строительство. Дополнительно обязательны требования региональных/муниципальных актов о фасадных работах.

Последствия выполнения работ без согласования

Если произвести демонтаж двери, закладку проёма и установку двух дверей без согласования, работы будут признаны самовольными перепланировкой (или самовольной реконструкцией):

1. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 2. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 3. Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование
   — ст. 29 ЖК РФ (чч. 1-3)

Собственник несёт административную ответственность, а орган согласования вправе потребовать привести помещение в прежнее состояние; при неисполнении возможна продажа помещения с публичных торгов по решению суда (чч. 5–6 ст. 29 ЖК РФ). Санкция для юридических лиц — штраф до 50 000 руб., а при реконструкции без разрешения на строительство — по ст. 9.5 КоАП РФ (для нежилых помещений, затрагивающих конструктивную безопасность, штрафы существенно выше).

1. Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, если иное не установлено частью 4 статьи 9.23 настоящего Кодекса, - (В редакции федеральных законов от 24.04.2020 № 133-ФЗ, от 06.04.2024 № 77-ФЗ) влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей ; на должностных лиц - от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей
   — ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ

Обратная сторона: согласовывать работы следует заранее, однако Верховный Суд РФ указывает, что орган МСУ обязан рассмотреть заявление и после начала работ и принять решение по существу (Обзор ВС РФ от 13.12.2023, п. 2), а в исключительных случаях суд вправе сохранить помещение в переустроенном/перепланированном состоянии, если не нарушаются права граждан и нет угрозы жизни и здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ).

Вывод: самовольное выполнение фасадных работ влечёт штраф и обязанность восстановить прежнее состояние вплоть до продажи помещения с торгов; «узаконить» постфактум можно лишь через суд при доказанной безопасности работ, поэтому правильный порядок — сначала проект и согласования, затем работы.

Сроки, документы, альтернативы и завершение процедуры

Сроки. Решение о согласовании или об отказе в согласовании перепланировки должно быть принято органом местного самоуправления не позднее чем через 45 дней со дня представления документов (ч. 4 ст. 26 ЖК РФ); причины отказа в согласовании закрытый перечень (ч. 1 ст. 27 ЖК РФ) — в частности, несоответствие проекта требованиям законодательства. Завершение работ подтверждается актом приёмочной комиссии, утверждаемым в срок не более 30 дней со дня получения уведомления о завершении (ч. 2 ст. 28 ЖК РФ).

Доказательства / определяющие документы. Для правильной квалификации (перепланировка или реконструкция) нужны проектная и техническая документация дома: (1) является ли наружная стена с проёмом несущей (ограждающей) конструкцией; (2) входит ли крыльцо, остекление и решётка в состав помещения (по техпаспорту/ЕГРН) или в общее имущество (ст. 36 ЖК РФ, п. 2 Правил № 491). Именно от этих документов зависит, потребуется ли только согласование перепланировки или процедура реконструкции с разрешением на строительство, и нужно ли согласие всех собственников (ср. > 1. Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном главой 4 настоящего Кодекса. Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме. 2. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме

— ст. 40 ЖК РФ, п. 1 и > Из анализа приведенных норм следует, что проекты работ по перепланировке помещений многоквартирного дома как части объекта капитального строительства в виде устройства в них дополнительных входов не могут быть согласованы в порядке, предусмотренном главой 4 ЖК РФ, если такое устройство затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности жилого дома
— п. 4 Обзора судебной практики ВС РФ от 13.12.2023 (ст. 51 ГрК РФ, п. 4 ч. 17)).

Альтернативы (снижение «стоимости» согласования). Если цель — разделить помещение на два самостоятельных объекта, можно рассмотреть: (а) внутренний раздел с организацией входа в оба помещения через единую существующую входную группу (тамбур), не меняя количество фасадных дверей — тогда фасад не затрагивается, и согласие иных собственников по ст. 40 ч. 1 ЖК РФ не требуется (остаётся только согласование перепланировки с ОМС); (б) сохранение одного входа и выделение второго помещения как изолированного с доступом изнутри. Выбор варианта напрямую влияет на объём согласований.

Исполнение. При образовании двух новых помещений перепланировка считается завершённой со дня государственного кадастрового учёта образованных помещений и регистрации права на них (ч. 3 ст. 28 ЖК РФ, ч. 2 ст. 25 ЖК РФ). Кадастровый учёт и регистрация прав на образованные при перепланировке помещения осуществляются в том числе по заявлению органа МСУ, уполномоченного на согласование перепланировки (п. 1.3 ч. 1 ст. 15 Закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Вывод: срок согласования — 45 дней (акт приёмки — до 30 дней после уведомления о завершении); ключевые документы — проект перепланировки и данные техдокументации о несущих конструкциях и составе общего имущества; чтобы упростить дело, стоит рассмотреть раздел с общим входом без изменения фасада; завершается процедура кадастровым учётом и регистрацией прав на два новых помещения.