Кто обязан узаконить перепланировку или вернуть помещение в прежнее состояние
Жилищный кодекс прямо называет лицо, которое обязано реагировать на самовольную перепланировку: им является текущий собственник помещения, то есть вы как покупатель.
Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование
— ч. 3 ст. 29 ЖК РФ
Это означает, что публично-правовая обязанность по приведению квартиры в прежнее состояние (или, наоборот, по инициативе её узаконивания) адресована именно вам как нынешнему собственнику — орган муниципального жилищного надзора, проводивший проверку, имеет полное право обратиться именно к вам и предписать привести помещение в прежнее состояние. Ссылка «это сделал предыдущий хозяин» сама по себе не снимает с вас этой обязанности — императивная норма закрепила её за собственником помещения, каким бы добросовестным покупателем он ни был.
Однако важно разграничить эту обязанность и ответственность за самовольную перепланировку:
Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 3. Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 4. На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 5.
— ч. 2 ст. 29 ЖК РФ
Из части 2 ст. 29 ЖК РФ следует, что санкцию (в том числе административную) несёт лицо, самовольно переустроившее и перепланировавшее помещение, то есть — прежний собственник, если именно он сделал перепланировку без разрешения. Поэтому если проверка поставит вопрос об административном штрафе по ст. 7.21 КоАП (ч. 2 — самовольные переустройство и перепланировка, штраф на граждан 2000–2500 руб.), то привлекаться к нему должно лицо, выполнившее работы, — а не добросовестный покупатель, лишь обнаруживший их. На практике же предписание о приведении в прежнее состояние будет вынесено вам, и именно вам нужно будет его исполнить или, при соответствиях работ нормам, добиваться сохранения квартиры в перепланированном виде.
Вывод: обязанность узаконить перепланировку или вернуть помещение в прежнее состояние по ч. 3 ст. 29 ЖК РФ лежит на вас как на текущем собственнике, но административную ответственность за самовольные работы несёт лицо, их совершившее (прежний владелец). «Я тут ни при чём» не освобождает от исполнения публичной обязанности по приведению в прежнее состояние, однако является основанием для регрессных и гражданско-правовых требований к продавцу (вопрос 2).
Вправе ли покупатель предъявить требования к продавцу (взыскать расходы/уменьшить цену/расторгнуть договор)
Неузаконенная самовольная перепланировка, выполненная продавцом до продажи и скрытая от покупателя (в техпаспорте и документах всё «выглядело согласно плану», о чём вы не знали в момент покупки), является юридическим недостатком проданной квартиры. Продажа недвижимости регулируется общими правилами купли-продажи о качестве товара, которые прямо распространены на недвижимость.
В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору
— ст. 557 ГК РФ
Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара
— п. 1 ст. 475 ГК РФ
Ст. 557 ГК РФ применяет к продаже недвижимости правила ст. 475 ГК РФ. Поскольку недостаток (фактическая планировка не соответствует плану и не узаконена) не был оговорён продавцом, вы вправе по своему выбору потребовать от него соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков либо возмещения ваших расходов на устранение недостатков (то есть на приведение в прежнее состояние или на узаконивание). Если же недостатки относятся к существенным (неустранимым либо устранимым только с несоразмерными затратами), вы также вправе отказаться от договора и потребовать возврата уплаченной суммы (п. 2 ст. 475 ГК РФ).
Одновременно расходы, которые вы понесёте (на проект, на работы по возврату в прежнее состояние, судебные издержки по узакониванию), квалифицируются как убытки, подлежащие возмещению продавцом.
расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода
— п. 2 ст. 15 ГК РФ
Важным ограничением является срок предъявления требований по недостаткам — они должны быть обнаружены в разумный срок и, в отсутствие гарантийного срока, в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю:
требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи. Срок для выявления недостатков товара, подлежащего перевозке или отправке по почте, исчисляется со дня доставки товара в место его назначения. 3. Если на товар установлен гарантийный срок, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при обнаружении недостатков в течение гарантийного срока. В случае, когда на комплектующее изделие в договоре купли-продажи установлен гарантийный срок меньшей продолжительности, чем на основное изделие, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками комплектующего изделия, при их обнаружении в течение гарантийного срока на основное изделие. Если на комплектующее изделие в договоре установлен гарантийный срок большей продолжительности, чем гарантийный срок на основное изделие, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, если недостатки комплектующего изделия обнаружены в течение гарантийного срока на него, независимо от истечения гарантийного срока на основное изделие. 4. В отношении товара, на который установлен срок годности, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, если они обнаружены в течение срока годности товара.
— п. 2 ст. 477 ГК РФ
Это означает, что ваши требования к продавцу правоспособны, если с момента передачи квартиры (регистрации перехода права) не прошло более двух лет, а недостаток обнаружен в разумный срок (проверка, выявившая расхождение стен, как раз и является моментом обнаружения). Дата покупки «недавно» в вашем вопросе укладывается в этот двухлетний рубеж, однако её уточнение критично: если с момента покупки прошло больше двух лет, продавец вправе возражать, что недостатки не были заявлены в срок по п. 2 ст. 477 ГК РФ.
Вывод: да, с продавца можно и нужно что-то спросить. Вы вправе требовать от него возмещения расходов на устранение недостатка (приведение в прежнее состояние или узаконивание), либо соразмерного уменьшения цены, либо — при существенности нарушения — расторжения договора с возвратом уплаченного (ст. 557, 475 ГК РФ), а также полного возмещения убытков (ст. 15 ГК РФ). Требования должны быть заявлены в пределах примерно двух лет с момента передачи квартиры.
Как узаконить перепланировку и что грозит, если её не узаконить
Порядок законной перепланировки предполагает её предварительное согласование с органом местного самоуправления на основании принятого им решения:
Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения
— ч. 1 ст. 26 ЖК РФ
Уже выполненную без согласования перепланировку нельзя просто «донести» документы в орган местного самоуправления в порядке ст. 26 ЖК РФ — последующего внесудебного согласования проведённых работ закон не предусматривает. Единственный путь узаконивания — признание перепланировки законной в судебном порядке, если она не нарушает прав граждан и не создаёт угрозы их жизни и здоровью.
На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью
— ч. 4 ст. 29 ЖК РФ
По смыслу п. 2 Обзора судебной практики ВС РФ от 13.12.2023 законодательством не предусмотрена возможность последующего согласования органом местного самоуправления уже проведённых работ — самовольная перепланировка узаконивается только решением суда, сохраняющим помещение в перепланированном состоянии.
Законодательством не предусмотрена возможность последующего согласования органом местного самоуправления проведенных работ, а перепланировка (переустройство) являются самовольными. В исключительных случаях суд вправе сохранить помещение в переустроенном и (или) перепланированном состоянии. Однако в данном случае собственником помещения не представлено доказательств того, что у него имелись препятствия к согласованию проведенных работ в предусмотренном жилищным законодательством порядке. Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил, требование удовлетворил исходя из следующего. Суд установил, что собственником помещения на основании проекта переустройства и перепланировки в принадлежащем ему на праве собственности жилом помещении проведены работы по перепланировке, а также переустройству систем водоснабжения и канализации. Впоследствии он обратился с заявлением в уполномоченный орган с приложением проекта переустройства и перепланировки, иных документов, предусмотренных жилищным законодательством. Однако уполномоченный орган в установленном порядке его заявление не рассмотрел. Согласно части 1 статьи 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.
— п. 2 Обзора судебной практики ВС РФ от 13.12.2023
Для вас это означает следующую развилку. Если перепланировка соответствует строительным, санитарно-гигиеническим и противопожарным нормам, не затрагивает несущие конструкции и не нарушает права соседей — есть реальный шанс сохранить квартиру в перепланированном виде, подав иск о сохранении помещения в переустроенном состоянии по ч. 4 ст. 29 ЖК РФ (к ответчику-органу МСУ). В этом случае расходы на подготовку проекта и судебное узаконивание стоит взыскать с продавца как убытки. Если же перепланировка существенная (затронуты несущие стены, есть угроза безопасности, нельзя узаконить) — помещение придётся привести в прежнее состояние, и затраты на демонтаж также возмещает продавец по ст. 475, 15 ГК РФ.
Последний риск для вас при игнорировании предписания — крайняя мера: если помещение не приведено в прежнее состояние и суд не принял решение о сохранении его в перепланированном виде, по иску органа согласования квартира может быть продана с публичных торгов с выплатой вам выручки за вычетом расходов на исполнение (ч. 5 ст. 29 ЖК РФ). Поэтому бездействие чревато утратой квартиры, и узаконивать/приводить в прежнее состояние надо, не дожидаясь суда органа.
Вывод: внесудебного узаконивания уже выполненной самовольной перепланировки не существует — только суд (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ) может сохранить помещение в перепланированном состоянии, если оно безопасно и не нарушает права третьих лиц. При недостижении узаконивания или неприведении в прежнее состояние орган вправе инициировать продажу квартиры с публичных торгов (ч. 5 ст. 29 ЖК РФ). Лучшая стратегия — параллельно с претензией к продавцу инициировать судебное узаконивание либо возложить на продавца затраты на приведение в прежнее состояние.
Как доказать, что перепланировка сделана прежним собственником, и практический алгоритм действий
Ключевой вопрос вашей позиции — доказать, что перепланировка выполнена до продажи и прежним собственником, а не вами. Это решает и вопрос административной ответственности по ст. 7.21 КоАП (её несёт лицо, выполнившее работы), и обоснованность взыскания с продавца по ст. 475, 557 ГК РФ. Цепочка доказательств:
- Технический паспорт и план БТИ, изготовленные при продаже: если в них планировка отражена уже в «переделанном» виде (а на деле фактически стены стоят иначе — расхождение выявила проверка), либо если перепланировка не отражена вообще, а фактически существует — это указывает на то, что изменения произведены до сделки. Сохраните ваш экземпляр техпаспорта и заказанный при продаже.
- Показания и документы прежнего собственника, соседей: кто делал ремонт и когда, давал ли объявления о продаже «с комнатой больше» и т.п.
- Даты изготовления проекта/плана в сравнении с датой вашего приобретения.
- Пункт 2 ст. 477 ГК РФ переносит бремя доказывания: продавец отвечает за недостатки, если они возникли до передачи товара покупателю; в вашем случае сам факт наличия перепланировки при покупке (расхождения видно при замерах, перепланировка очевидно «старая») позволяет утверждать, что недостаток существовал на момент сделки.
требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи. Срок для выявления недостатков товара, подлежащего перевозке или отправке по почте, исчисляется со дня доставки товара в место его назначения. 3. Если на товар установлен гарантийный срок, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при обнаружении недостатков в течение гарантийного срока. В случае, когда на комплектующее изделие в договоре купли-продажи установлен гарантийный срок меньшей продолжительности, чем на основное изделие, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками комплектующего изделия, при их обнаружении в течение гарантийного срока на основное изделие. Если на комплектующее изделие в договоре установлен гарантийный срок большей продолжительности, чем гарантийный срок на основное изделие, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, если недостатки комплектующего изделия обнаружены в течение гарантийного срока на него, независимо от истечения гарантийного срока на основное изделие. 4. В отношении товара, на который установлен срок годности, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, если они обнаружены в течение срока годности товара.
— п. 2 ст. 477 ГК РФ
Порядок действий для вас: (1) зафиксируйте факт перепланировки актами/фото/выездом кадастрового инженера; (2) установите, узакониваема ли она (соответствие нормам, несущие стены) — оцените силу противодействия органа; (3) направьте прежнему собственнику письменную претензию о возмещении расходов на узаконивание/приведение в прежнее состояние либо соразмерном уменьшении цены на основании ст. 476, 557 ГК РФ — с указанием суммы расходов (это и есть ваш «вопрос с него»); (4) параллельно инициируйте судебное узаконивание по ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, если перепланировку можно сохранить, либо приведите в прежнее состояние и взыщите затраты; (5) при отказе продавца — иск о взыскании убытков.
Вывод: доказать, что работы делал прежний собственник, в описанной вами ситуации реально — расхождение фактических стен с планом при продаже говорит о том, что изменение существовало уже тогда, и продавец знал либо должен был знать о перепланировке, скрыв её. Надлежащий алгоритм — письменная претензия с требованием о возмещении работ либо уменьшении цены (ст. 557, 475 ГК РФ), затем, при отказе, иск о взыскании убытков с продавца, при этом публичную обязанность по узакониванию/приведению в прежнее состояние (вопрос 1) до разрешения спора с продавцом исполняет текущий собственник, чтобы избежать продажи квартиры с торгов по ч. 5 ст. 29 ЖК РФ.
