Разделение нежилого помещения на первом этаже МКД на две части с обустройством двух входов вместо одного: будет ли это фасадными работами, нужно ли согласие собственников и разрешение администрации

Являются ли работы фасадными и как они квалифицируются (перепланировка или реконструкция)

Ваш демонтаж двери, остекления и решётки, закладка старого проёма и устройство двух дверей на существующем крыльце — это работы во внешней ограждающей конструкции (наружной стене) многоквартирного дома, то есть на фасаде. Закон прямо относит к переустройству/перепланировке работы, затрагивающие внешний облик дома:

Проект реконструкции, предусматривающий изменение архитектурно-градостроительного облика многоквартирного дома, в отношении которого градостроительным регламентом установлены определенные требования, подлежит согласованию с уполномоченным органом местного самоуправления.
— п. 7 Обзора судебной практики ВС РФ от 13.12.2023

Верховный Суд подтвердил эту логику на примере нежилых помещений первого этажа, где устройство входов со стороны главного фасада и изменение проёмов были квалифицированы как работы на общем имуществе и признаны самовольной перепланировкой:

со стороны главного фасада устроены три отдельных входа в указанные помещения, оборудованные крыльцом и открытыми навесами; сообщение помещений с подъездами дома устранено посредством капитальной заделки выходов в подъезды; выполнена закладка оконных проемов помещений со стороны дворового фасада, изменены размеры и геометрия оконных проемов со стороны главного фасада;
— п. 19 Обзора судебной практики ВС РФ от 13.12.2023

Для вашей ситуации ключевая развилка — несущая ли стена в месте входной группы. От этого зависит правовой режим: если работы затрагивают несущие конструкции, они выходят за рамки перепланировки и приобретают признаки реконструкции:

1. реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов;
   — п. 14 ст. 1 ГрК РФ

1. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных статьей 40 настоящего Кодекса, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения). В результате перепланировки помещения также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений. Перепланировка влечет за собой необходимость внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения (помещений) или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения.
   — ч. 2 ст. 25 ЖК РФ

Разбор: сам по себе раздел одного помещения на два с созданием двух помещений — это перепланировка (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ) и он допускается без согласия других собственников, если при этом не меняются границы/размер общего имущества и доли (см. блок 3). Но вы меняете внешнюю ограждающую конструкцию — а наружная стена относится к ограждающим конструкциям дома и входит в состав общего имущества:

1. крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения
   — п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

Вывод по вопросу. Да, ваши работы считаются фасадными: они изменяют элементы фасада (дверные проёмы, остекление, решётку, входную группу) на наружной стене МКД. Квалификация зависит от стены: (а) если наружная стена не является несущей и вы меняете только некапитальные элементы входной группы, не ослабляя несущую способность, работы охватываются понятием перепланировки (гл. 4 ЖК РФ), хотя и связаны с общим имуществом; (б) если ослабляется несущая способность или меняются параметры объекта (площадь/объём застройки, конструктив), работы квалифицируются как реконструкция (п. 14 ст. 1 ГрК РФ) и требуют процедуры по ГрК РФ. Точную границу определяет проект и техническое заключение о несущей способности, а окончательно — орган, осуществляющий согласование.

Затрагивается ли общее имущество и нужно ли согласие собственников дома

Наружная стена и входная группа — это общее имущество, а работы на фасаде связаны с его использованием/изменением. Правила содержания прямо обязывают сохранять архитектурный облик дома в соответствии с проектной документацией:

е) поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома
— подп. «е» п. 10 Правил, утв. ПП РФ № 491

Общее правило: перепланировка, для которой требуется присоединение части общего имущества, допускается только с согласия всех собственников:

1. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
   — ч. 2 ст. 40 ЖК РФ

И наоборот — уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников и путём реконструкции:

1. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
   — ч. 3 ст. 36 ЖК РФ

Обратите внимание на важную защитную норму: раздел одного помещения на два сам по себе не требует согласия других собственников, если не меняются границы общего имущества и доли:

Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.
— ч. 1 ст. 40 ЖК РФ

Разбор для ваших фактов. Всё зависит от того, «присоединяете» ли вы часть общего имущества и меняете ли его параметры. Если две двери ставятся в пределах существующего проёма на том же крыльце, без выхода за габариты существующей входной группы и без занятия дополнительной части стены/земли — формально вы не уменьшаете и не присоединяете общее имущество, и тогда по ч. 1 ст. 40 ЖК РФ раздел помещения возможен без согласия собственников (только по гл. 4 ЖК РФ). Если же вы закладываете/расширяете проёмы, меняете фасад или занимаете дополнительные части стены и земельного участка (крыльцо, габариты), то это уже использование общего имущества (а иногда и его изменение) — и требуется согласие собственников, принимаемое квалифицированным большинством (две трети, п. 1 ч. 2 ст. 44 и ч. 1 ст. 46 ЖК РФ), а при присоединении части общего имущества или его уменьшении — согласие всех (ч. 2 ст. 40, ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

1. принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме;
   — п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ

1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 1 , 4, 4 2 и 4 7 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1 1-1 , 1 2 , 1 3 , 2 , 3, 3 1 , 3 8 , 4 3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме
   — ч. 1 ст. 46 ЖК РФ

Вывод по вопросу. Общее имущество затрагивается, поскольку вы работаете с наружной стеной/фасадом. Согласие собственников нужно не всегда одинаково: при сохранении габаритов входной группы и раздела помещения без изменения размеров общего имущества — согласие собственников не требуется (ч. 1 ст. 40 ЖК РФ); при использовании общего имущества (фасад, дополнительная часть стены, при необходимости — часть земельного участка под крыльцом) — решение общего собрания квалифицированным большинством (не менее 2/3 по п. 1 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ); при присоединении части общего имущества и/или его уменьшении — согласие ВСЕХ собственников (ч. 2 ст. 40, ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). В типовом случае «два входа вместо одного с закладкой старого проёма» фактически изменяет фасад, поэтому безопаснее исходить из необходимости решения общего собрания.

Порядок согласования: орган местного самоуправления, документы, сроки

Даже при квалификации работ как перепланировки её (как и переустройство) нельзя проводить «явочным порядком» — она проводится по согласованию с органом местного самоуправления:

1. Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.
   — ч. 1 ст. 26 ЖК РФ

Комплект документов включает заявление, правоустанавливающие документы, проект, техпаспорт и — если работа невозможна без присоединения части общего имущества — протокол общего собрания о согласии всех собственников:

1. подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме, а если переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества в многоквартирном доме, также протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на такие переустройство и (или) перепланировку помещения в многоквартирном доме, предусмотренном частью 2 статьи 40 настоящего Кодекса;
   — п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ

3.3. Создание входов, входных групп (лестниц, крылец и других площадок) в подвальные либо цокольные помещения или на первые этажи зданий в пределах габаритов земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе с устройством козырьков и навесов - общей площадью не более 10 кв. м (без учета площади пандуса для маломобильных групп населения), без устройства фундамента.
— п. 3.3 Требований (прил. 1 к ПП Москвы № 508-ПП)

Таким образом, сама процедура — заявительная: вы подаёте документы в орган, осуществляющий согласование (по месту нахождения помещения), и он либо согласовывает, либо отказывает. Перечень оснований для отказа закрытый:

1. представления документов в ненадлежащий орган; 3) несоблюдения предусмотренных статьей 22 настоящего Кодекса условий перевода помещения; 4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме требованиям законодательства.
   — ч. 1 ст. 27 ЖК РФ

Разбор: если вы идёте по пути перепланировки, администрация не вправе требовать у вас чего-то, кроме документов, прямо названных в законе (проект и, при необходимости, протокол собрания). Требование «согласовать фасад» отдельно, сверх этого перечня, законно лишь постольку, поскольку оно укладывается в проект и в градостроительные требования (см. блок 4). Если же работы — реконструкция, то нужен уже не протокол собрания как приложение к перепланировке, а разрешение на строительство в порядке ст. 51 ГрК РФ, а также согласование архитектурно-градостроительного облика:

Проект реконструкции, предусматривающий изменение архитектурно-градостроительного облика многоквартирного дома, в отношении которого градостроительным регламентом установлены определенные требования, подлежит согласованию с уполномоченным органом местного самоуправления.
— п. 7 Обзора судебной практики ВС РФ от 13.12.2023

Вывод по вопросу. При перепланировке (несущая способность не ослабляется) согласование даёт орган местного самоуправления по гл. 4 ЖК РФ: заявление + проект + техпаспорт + (при необходимости) протокол общего собрания; отказ возможен только по закрытому перечню ст. 27 ЖК РФ, и его можно обжаловать в суде. При реконструкции (затрагиваются несущие конструкции / меняются параметры объекта) требуется разрешение на строительство (ст. 51 ГрК РФ) и согласование архитектурно-градостроительного облика проекта. До получения всех согласований проводить работы нельзя.

Требования к входным группам: сколько входов допустимо и как это ограничивает задачу

Отдельный практический «капкан» — нормативные требования к входным группам. Типовые региональные требования (на примере Москвы, ПП № 508-ПП, приложение 1) прямо ограничивают число входных групп у одного нежилого помещения:

4.4. У одного нежилого помещения допускается устройство только одной входной группы, если иное не предусмотрено законодательством. 5. При устройстве накрытий (навесов) на террасах в проектных решениях (проектах) не допускается предусматривать надстройку стен нижерасположенного этажа (создание капитальных надстроек). 6. При устройстве лоджий (балконов) на первых этажах в проектных решениях (проектах): 6.1. Предусматривается единое архитектурное и стилистическое решение с существующими у многоквартирного дома лоджиями (балконами) в случае их наличия. 6.2. Не допускается устройство фундаментов и помещений (в том числе подземных) под лоджиями (балконами). 7. На объектах культурного наследия или выявленных объектах культурного наследия установка кондиционеров допускается при условии их размещения на дворовых фасадах, а также в случаях, когда их установка предусмотрена проектом работ по сохранению объектов культурного наследия или выявленных объектов культурного наследия. 8.
— п. 4.4 Требований (прил. 1 к ПП Москвы № 508-ПП)

Конструкция дополнительной входной группы подчинена жёстким параметрам — она должна вписываться в габариты существующей:

4.3. В случае наличия нескольких входных групп конструкции устраиваемых входных групп должны быть выполнены в единой архитектурно-художественной стилистике (единые материалы конструкции, взаимосвязанное колористическое решение, фактурная совместимость отделочных материалов, соотношение размерных параметров). При этом элементы конструкций устраиваемых входных групп не должны выступать за максимальную линию выступа крайних элементов существующих входных групп, отраженных в документах технической инвентаризации, относительно наружной стены объекта в горизонтальной плоскости фасада данного объекта. Высота устраиваемых входных групп не должна превышать максимальную высоту существующих входных групп, отраженных в документах технической инвентаризации, и линию перекрытий между первым и вторым этажами объекта.
— п. 4.3 Требований (прил. 1 к ПП Москвы № 508-ПП)

1. Переустройство и (или) перепланировка помещений в многоквартирном доме, связанные с передачей в пользование части общего имущества, при которых создание входов, входных групп (лестниц, крылец) в подвальные либо цокольные помещения или входов и входных групп на первые этажи зданий в пределах габаритов земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, допускаются при условии наличия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о передаче в пользование заявителю части данного земельного участка, оформленного протоколом.
   — п. 8 Требований (прил. 1 к ПП Москвы № 508-ПП)

Разбор для ваших фактов. Ваша схема — «две двери в пределах существующего проёма на одном крыльце» — как раз направлена на то, чтобы не создавать вторую самостоятельную входную группу и не выходить за габариты существующего крыльца, максимальной линии выступа и высоты. Если в результате останется одна входная группа (единое крыльцо, единая стилистика, две двери в её пределах), ограничение «только одна входная группа» (п. 4.4) не нарушается. Если же проект фактически формирует две обособленные входные группы, норма п. 4.4 может стать основанием для отказа, а занятие части земельного участка под крыльцо потребует решения общего собрания о передаче части земельного участка (п. 8). Нормы конкретного региона могут отличаться — их обязательно проверяют по правилам благоустройства и требованиям к фасадам вашего субъекта/муниципалитета.

Вывод по вопросу. Два входа на существующем едином крыльце, не выходящие за габариты существующей входной группы, нормативно осуществимы и не нарушают запрет на «вторую входную группу» (п. 4.4); при этом сохраняется требование единой архитектурно-художественной стилистики и непревышения максимальной линии выступа/высоты существующей входной группы (п. 4.3). Если проект фактически создаёт две обособленные входные группы с самостоятельным крыльцом — это риск отказа; занятие части земельного участка под крыльцо требует протокола общего собрания о передаче части участка (п. 8).

Риски при самовольных работах и защита прав соседей

Проводить работы без согласования нельзя — это самовольная перепланировка с обязанностью привести помещение в прежнее состояние:

1. Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
   — ч. 3 ст. 29 ЖК РФ

Ответственность за самовольные переустройство/перепланировку установлена КоАП РФ; для лиц, ведущих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица (что типично для собственника нежилого помещения), планка штрафа выше:

1. Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, если иное не установлено частью 4 статьи 9.23 настоящего Кодекса, - (В редакции федеральных законов от 24.04.2020 № 133-ФЗ, от 06.04.2024 № 77-ФЗ) влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей ; на должностных лиц - от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей . (В редакции федеральных законов от 22.06.2007 № 116-ФЗ, от 24.04.2020 № 133-ФЗ) Примечание. За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица. (Дополнение примечанием - Федеральный закон от 24.04.2020 № 133-ФЗ) Статья 7.22. Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений Нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переустройство и (или) перепланировка существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, - (В редакции Федерального закона от 28.12.2009 № 380-ФЗ) влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.
   — ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ

Кроме публичной ответственности, соседи-собственники могут защищать свои права, если ваши работы нарушают их интересы (затронут общее имущество, ухудшат условия эксплуатации):

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

Наконец, Правила содержания обязывают сохранять архитектурный облик дома и не ухудшать условия проживания — эти требования адресованы всем, кто пользуется общим имуществом:

е) поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома
— подп. «е» п. 10 Правил, утв. ПП РФ № 491

Разбор: опасность здесь не только в штрафе. Самовольная перепланировка, затрагивающая общее имущество, создаёт риск предписания о приведении в прежнее состояние за ваш счёт, а при неустранении — вплоть до судебного решения о продаже помещения с публичных торгов (это крайняя мера). Если соседи докажут нарушение их прав, они могут требовать устранения нарушения (ст. 304 ГК РФ) и возмещения убытков.

Вывод по вопросу. Работы без согласования — самовольная перепланировка: административный штраф (по ч. 2 ст. 7.21 КоАП для граждан 2 000–2 500 руб., для ИП/юрлиц 40 000–50 000 руб.) плюс обязанность привести помещение в прежнее состояние (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ), плюс риск иска соседей и органа местного самоуправления, включая возможную продажу помещения с публичных торгов при длительном неустранении. Поэтому безопасная последовательность — сначала проект и согласования (включая решение общего собрания, если требуется), затем сами работы.

Какие документы подтверждают правомерность и каковы расходы

Состав проекта и обязательность технического заключения о допустимости и безопасности работ нормативно закреплены (на примере регионального регулирования):

Требования к составу проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме и к составу технического заключения о допустимости и безопасности проведенных работ по переустройству и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме (приложение 3). (В редакции Постановления Правительства Москвы от 19.08.2020 № 1335-ПП ) 1.4. Требования к ведению журнала производства работ, оформлению актов освидетельствования скрытых работ и осуществлению авторского надзора (приложение 4). (В редакции Постановления Правительства Москвы от 19.08.2020 № 1335-ПП ) 1.5. Требования к учетно-технической документации на помещения в многоквартирных домах (приложение 7). (Дополнен - Постановление Правительства Москвы от 29.12.2017 № 1104-ПП ) (В редакции Постановления Правительства Москвы от 19.08.2020 № 1335-ПП ) 2. (Утратил силу - Постановление Правительства Москвы от 26.12.2012 № 840-ПП ) 3. Внести изменения в постановление Правительства Москвы от 15 ноября 2005 г. № 883-ПП "О реализации положений Жилищного кодекса Российской Федерации и правовых актов города Москвы, регулирующих переустройство, перепланировку жилых и нежилых помещений в жилых домах" (в редакции постановлений Правительства Москвы от 30 мая 2006 г. № 352-ПП, от 25 декабря 2007 г. № 1167-ПП): 3.1. В преамбуле слово "постановлений" заменить словом "постановления" и слова "и от 8 февраля 2005 г. № 73-ПП "О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы" исключить. 3.2.
— п. 12 Требований (прил. 1 к ПП Москвы № 508-ПП)

Прямое подтверждение, что именно закладка старого проёма и изменение дверных проёмов в наружной стене — это работы, отнесённые к перепланировке, связанной с общим имуществом и архитектурным обликом дома:

3.1. Создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях (стенах, крышах) - без ослабления несущей способности элементов конструкций многоквартирного дома.
— п. 3.1 Требований (прил. 1 к ПП Москвы № 508-ПП)

Ключевой документ для вашей задачи — техническое заключение о том, что выполняемые работы (закладка проёма, устройство двух дверей) не ослабляют несущую способность конструкций дома. Именно оно отличает перепланировку (согласование по гл. 4 ЖК РФ) от реконструкции (разрешение на строительство по ст. 51 ГрК РФ). Базовый комплект для согласования перепланировки уже закреплён в п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ (в блоке 3) — заявление, правоустанавливающие документы, проект, техпаспорт, а при необходимости протокол ОСС.

По расходам: сама госуслуга согласования перепланировки по общему правилу госпошлиной не облагается (это административная процедура по гл. 4 ЖК РФ, а не регистрационное действие); основные затраты — подготовка проекта и технического заключения (привлекаются проектные организации), а в случае самовольной перепланировки — восстановление за свой счёт (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ) и возможные судебные издержки по искам соседей/органа местного самоуправления.

Вывод по вопросу. Для легализации «два входа вместо одного» обязательны: проект перепланировки + техническое заключение о допустимости и безопасности работ (подтверждающее отсутствие ослабления несущих конструкций), а при использовании части общего имущества — протокол общего собрания (квалифицированным большинством или всеми собственниками, в зависимости от характера работ). Сама выдача решения о согласовании перепланировки госпошлиной не облагается; основные расходы — подготовка проекта и техзаключения, а риски несанкционированных работ — штраф по ст. 7.21 КоАП РФ и восстановление за свой счёт.