Можно ли перевести нежилое помещение на 17 этаже 16-этажного дома в жилое, если лифт не доходит до этажа?

Применима ли к вам норма о лифте (п. 17 Положения № 47)

Ключевая материальная норма, о которой вы спрашиваете, звучит так:

1. Доступ к жилому помещению, расположенному в многоквартирном доме выше пятого этажа, за исключением мансардного этажа, должен осуществляться при помощи лифта. 18. Допустимая высота эксплуатируемого жилого дома и площадь этажа в пределах пожарного отсека, входящего в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать классу конструктивной пожарной опасности здания и степени его огнестойкости, установленным в действующих нормативных правовых актах, и обеспечивать пожарную безопасность жилого помещения и жилого дома в целом. 19. В реконструируемом жилом помещении при изменении местоположения санитарно-технических узлов должны быть осуществлены мероприятия по гидро-, шумо- и виброизоляции, обеспечению их системами вентиляции, а также при необходимости должны быть усилены перекрытия, на которых установлено оборудование санитарно-технических узлов. 2. Действие настоящего Положения распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности, расположенные на территории Российской Федерации. 20.
   — п. 17 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47

Буквальное прочтение: требование о лифте распространяется на доступ к жилому помещению, расположенному выше пятого этажа, но исключает мансардный этаж. То есть законодатель прямо признал, что верхний уровень, формально числящийся выше пятого этажа, может не обслуживаться лифтом — именно потому, что мансарды (чердачные, подкрышные уровни) часто не имеют лифтовой остановки.

Для вашей ситуации это означает: исход зависит не от «фактической надстроенности», а от того, квалифицируется ли ваш уровень как «мансардный этаж» по документам технического учёта. У вас же этаж в техпаспорте указан как 17-й, а отметок о мансарде нет — значит, по объективным документам помещение формально относится к «17 этажу», а не к мансарде. В этом случае орган, осуществляющий перевод, применит общее правило и укажет, что доступ к помещению выше пятого этажа лифтом не обеспечен.

Важное уточнение: исключение сделано именно для мансардного этажа как элемента объёмно-планировочного решения дома, а не для «любого верхнего уровня». Поэтому квалификация «это же фактически надстройка» сама по себе норму не выключает — нужно, чтобы уровень признавался мансардным (в границах чердака/под скатами крыши), что подтверждается техучётом. Вывод: требование п. 17 к вам применяется как к 17-му этажу, и при отсутствии лифта заявление по общему правилу подлежит отказу — если только не будет доказан статус мансарды.

Материальное условие перевода: соответствие жилого помещения установленным требованиям

Основание перевода и условие отказа закреплены в ст. 22 ЖК РФ:

1. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц. Статья 22. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение 1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности. 2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. В помещение после его перевода из жилого помещения в нежилое помещение должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям. (В редакции Федерального закона от 29.05.2019 № 116-ФЗ ) 3.
   — ч. 4 ст. 22 ЖК РФ

Словосочетание «установленные требования» в ч. 4 ст. 22 ЖК РФ отсылает в том числе к Положению № 47 — именно там перечислены требования к жилому помещению. Требование о лифте (п. 17) — одно из них, поэтому его несоблюдение юридически равно «несоответствию помещения установленным требованиям».

Смежное требование о безопасном пользовании и путях передвижения содержится в:

1. Жилое помещение, равно как и общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, должно быть обустроено и оборудовано таким образом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами при передвижении внутри и около жилого помещения, при входе в жилое помещение и жилой дом и выходе из них, а также при пользовании инженерным оборудованием и обеспечить возможность перемещения предметов инженерного оборудования соответствующих помещений квартир и вспомогательных помещений дома, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. При этом уклон и ширина лестничных маршей и пандусов, высота ступеней, ширина проступей, ширина лестничных площадок, высота проходов по лестницам, подвалу, эксплуатируемому чердаку, размеры дверных проемов должны обеспечивать удобство и безопасность передвижения и размещения. 12. Жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение). В поселениях и на территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных. (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 24.12.2018 № 1653) 13.
   — п. 11 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47

Кроме лифта, переводимому помещению придётся соответствовать и остальным требованиям Положения № 47: наличие инженерных систем (п. 12), инсоляция и естественное освещение (п. 21, 25), высота потолков (п. 22), размещение санузла не над комнатами/кухней (п. 24), защита от шума (п. 26). Для надстроенного уровня в зоне крыши (совмещённая кровля, возможные наклонные ограждающие конструкции, отсутствие инсоляции через вертикальные окна) это чаще всего и есть главные «точки отказа» помимо лифта. Вывод: даже при желании оспорить лифт нужно одновременно доказать соответствие помещения десяткам других требований — иначе отказ будет законен по ч. 4 ст. 22 ЖК РФ по иным основаниям.

Процедура перевода и основания/обжалование отказа

Перевод осуществляет орган местного самоуправления:

1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий перевод помещений). 2. Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее - многофункциональный центр) в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет: (В редакции Федерального закона от 28.07.2012 № 133-ФЗ ) 1) заявление о переводе помещения; 2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); 3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения); 4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; 5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения);
   — ч. 1 ст. 23 ЖК РФ

Решение принимается в срок до 45 дней:

1. Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2 1 настоящей статьи документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя. В случае представления заявителем документов, указанных в части 2 настоящей статьи, через многофункциональный центр срок принятия решения о переводе или об отказе в переводе помещения исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий перевод помещений. (В редакции Федерального закона от 03.12.2011 № 383-ФЗ ) 5. Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия одного из указанных в части 4 настоящей статьи решений выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений. В случае представления заявления о переводе помещения через многофункциональный центр документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем. Форма и содержание данного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
   — ч. 4 ст. 23 ЖК РФ

Отказ допускается, в частности, при несоблюдении условий ст. 22 ЖК РФ:

1. несоблюдения предусмотренных статьей 22 настоящего Кодекса условий перевода помещения; 4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме требованиям законодательства. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 2. Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 настоящей статьи. 3. Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке. Глава 4. Переустройство и перепланировка помещения в многоквартирном доме (Наименование в редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ) Статья 24. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение 1. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае: 1) непредставления определенных частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса документов, обязанность по представлению которых возложена на заявителя;
   — п. 3 ч. 1 ст. 24 ЖК РФ

Отказ можно обжаловать в суде:

1. Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке. Глава 4. Переустройство и перепланировка помещения в многоквартирном доме (Наименование в редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ ) Статья 24. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение 1. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае: 1) непредставления определенных частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса документов, обязанность по представлению которых возложена на заявителя; (В редакции Федерального закона от 03.12.2011 № 383-ФЗ) 1 1 ) поступления в орган, осуществляющий перевод помещений, ответа органа государственной власти, органа местного самоуправления либо подведомственной органу государственной власти или органу местного самоуправления организации на межведомственный запрос, свидетельствующего об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение в соответствии с частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе.
   — ч. 3 ст. 24 ЖК РФ

Практический смысл для вас: сначала оцените свой реальный шанс на лифтовое требование, потому что именно по этому основанию отказ наиболее вероятен (п. 3 ч. 1 ст. 24 — «несоблюдение условий ст. 22»). Заявление подаётся в администрацию по месту нахождения помещения; перечень документов — заявление, правоустанавливающие документы, план помещения с техописанием, поэтажный план дома, при необходимости — проект переустройства (ч. 2 ст. 23). Документы ЕГРН и техплан орган запрашивает сам. Обжалование — в порядке главы 22 КАС РФ в суд по месту нахождения органа, вынесшего отказ.

Отдельно — недопустимость «серого» пути: собственник жилого помещения обязан использовать его по назначению:

1. В качестве пользователя жилым помещением собственник обязан: а) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных статьей 17 Жилищного кодекса Российской Федерации ; б) обеспечивать сохранность жилого помещения; в) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, не допускать бесхозяйственное обращение с жилым помещением, соблюдать права и законные интересы соседей; г) нести расходы на содержание принадлежащего собственнику жилого помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения; д) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, в соответствии с частью 2 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, № 1, ст. 14; 2017, № 31, ст. 4807) включающую в себя плату за содержание жилого помещения (плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, за содержание, текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме), взнос на капитальный ремонт, плату за коммунальные услуги. Собственник несет иные обязанности, предусмотренные законодательством Российской Федерации. 17.
   — подп. «а» п. 16 Правил пользования жилыми помещениями, утв. Приказом Минстроя России от 14.05.2021 № 292/пр

То есть пользоваться переведённым помещением как жилым до издания решения органа нельзя, а до перевода проживание в нежилом помещении законно не оформляется. Вывод: работайте через официальную процедуру ст. 23 ЖК РФ, а не через фактическое проживание в ожидании лучших времён.

Возможная вторая (защитная) ветка: согласие собственников и общее имущество

Если для приведения помещения в жилое состояние понадобится пристроить или продлить лифт, занять часть технического этажа/крыши, то это затрагивает общее имущество МКД. Лифты, шахты, технические этажи, чердаки, крыши и несущие конструкции — общее имущество собственников:

1. помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий , а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места ; (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ ) 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма) ;
   — п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

А уменьшение общего имущества и любые работы, невозможные без присоединения его части, требуют согласия собственников:

1. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. 4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. 4 1 . Приспособление общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме согласно требованиям, указанным в части 3 статьи 15 настоящего Кодекса, допускается без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников. (Дополнение частью - Федеральный закон от 29.12.2017 № 462-ФЗ ) 4 2 .
   — ч. 3 ст. 36 ЖК РФ

1. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Статья 40. Изменение границ помещений в многоквартирном доме 1. Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном главой 4 настоящего Кодекса. Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме. 2. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Статья 41. Право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире 1.
   — ч. 2 ст. 40 ЖК РФ

Решение о реконструкции дома, в том числе с надстройкой, относится к компетенции общего собрания:

1. принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме; (В редакции федеральных законов от 04.06.2011 № 123-ФЗ; от 25.12.2012 № 271-ФЗ; от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 1 1 ) принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета в российской кредитной организации, совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 25.12.2012 № 271-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 29.07.2017 № 257-ФЗ) 1 1-1 ) принятие решений о размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта), размещении временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете, на специальном депозите в российской кредитной организации;
   — п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ

Значит, два варианта:

• Если вы ничего в общем имуществе не меняете (просто переводите уже существующее обособленное помещение) — согласие собственников формально не требуется, вопрос упирается только в п. 17 Положения № 47.
• Если нужно «дотянуть» лифт, дать выход на лестницу или занять крышу/техэтаж — потребуется решение общего собрания; при уменьшении общего имущества или присоединении его части — согласие всех собственников (ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ), по реконструкции/надстройке — не менее 2/3 голосов (п. 1 ч. 2 ст. 44 во взаимосвязи со ст. 46 ЖК РФ).

Вывод: нарастить лифт «в одиночку» без решения собрания нельзя; сама же реконструкция надстройки — уже не перевод, а новое строительство (см. блок 5).

Реконструкция/надстройка и добросовестность (если уровень — самовольная надстройка)

Если ваш 17-й уровень исторически возник как надстройка (в т.ч. без надлежащего разрешения), это квалифицируется как реконструкция:

1. реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов; (В редакции Федерального закона от 28.11.2011 № 337-ФЗ ) 14 1 ) реконструкция линейных объектов - изменение параметров линейных объектов или их участков (частей), которое влечет за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования таких объектов (мощности, грузоподъемности и других) или при котором требуется изменение границ полос отвода и (или) охранных зон таких объектов;
   — п. 14 ст. 1 ГрК РФ

Для собственника это означает: любые работы по надстройке (включая «подгонку» уровня под квартиру с продлением лифта) — это реконструкция объекта капитального строительства, требующая проектной документации и разрешения. Самовольная надстройка может разбираться через режим самовольной постройки:

1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) 2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается.
   — абз. 1 п. 1 ст. 222 ГК РФ

Но здесь есть и защита добросовестного лица — прямой запрет органам местного самоуправления сносить самовольную постройку, право на которую зарегистрировано в ЕГРН:

Органы местного самоуправления в любом случае не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в отношении объекта недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости или признано судом в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи либо в отношении которого ранее судом принято решение об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки, или в отношении многоквартирного дома, жилого дома или садового дома. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 13.07.2015 № 258-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Статья 223. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору 1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. 2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
— абз. 4 п. 4 ст. 222 ГК РФ

Поскольку у вас право собственности на нежилое помещение уже зарегистрировано в ЕГРН, внесудебный снос по решению администрации к вам неприменим — вопрос мог бы ставиться только в судебном порядке и лишь при доказанных нарушениях. Это важно и по существу перевода: наличие зарегистрированного права и техпаспорта делает уровень легитимным объектом недвижимости, а не «несуществующей» надстройкой, и обсуждению подлежит именно перевод, а не снос.

Обратите внимание на темпоральный аспект: по абз. 2 п. 1 ст. 222 ГК РФ лицо, не знавшее и не могущее знать об ограничениях использования участка на дату возведения, защищено; кроме того, если уровень возведён до введения действующих ограничений, применяются требования, действовавшие на дату его создания. Вывод: если надстройка допускалась прежними нормативами, у вас есть аргумент в споре, но пользоваться помещением как жилым до положительного решения о переводе нельзя.

Какими документами подтверждается этаж и отсутствие статуса мансарды

Решающий для вашего дела факт — квалификация уровня (мансарда или обычный 17-й этаж) — устанавливается по документам технического и кадастрового учёта. По закону о госрегистрации недвижимости сведения об этаже и назначении помещения вносятся в ЕГРН:

1. количество этажей, в том числе подземных этажей, если объектом недвижимости является здание или сооружение (при наличии этажности у здания или сооружения); 15) номер этажа здания или сооружения, на котором расположено помещение или машино-место; (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ ) 16) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 17) материал наружных стен, если объектом недвижимости является здание; 18) год ввода в эксплуатацию здания или сооружения по завершении его строительства, если объектом недвижимости является здание или сооружение, либо год завершения строительства таких объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным законом выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не предусматривается; (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ ) 19) сведения о том, что помещение в соответствии с предусмотренными законодательством о градостроительной деятельности документами, в том числе с проектной документацией, предназначено для обслуживания всех остальных помещений и (или) машино-мест в здании, сооружении (далее - помещение вспомогательного использования) или такое помещение относится к общему имуществу в многоквартирном доме, если объектом недвижимости является помещение;
   — п. 14, 15, 19 ч. 4, п. 10 ч. 5 ст. 8 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Мне не удалось обнаружить в корпусе точную нормативную дефиницию «мансардный этаж» (она содержится в строительных правилах СП 54.13330 и в утратившей силу Инструкции о проведении учёта жилищного фонда, утв. приказом Минземстроя России от 04.08.1998 № 37) — эти акты я не смог процитировать по первоисточнику. Однако для вашей ситуации это не меняет главного вывода: в техпаспорте этаж указан как 17, в выписке ЕГРН назначение — нежилое и отметок о мансарде нет, следовательно, по официальным данным уровень не квалифицирован как мансардный. При таком документальном статусе орган, осуществляющий перевод, формально не имеет возможности применить исключение из п. 17 Положения № 47.

Это даёт вам обратный рычаг: чтобы открыть шанс на перевод, нужно сначала добиться подтверждения (либо исправления) статуса уровня — мансардный он или нет. Это решается:

• через работы кадастрового инженера и межевой/технический план с отражением действительного расположения помещения (в границах чердака, под скатами крыши);
• при необходимости — путём исправления технических сведений ЕГРН об этаже/назначении по ст. 14, 61 ФЗ № 218-ФЗ (если в реестре ошибка).

Если же помещение действительно является полноценным самостоятельным этажом (не под крышей, с вертикальными стенами и перекрытием, а не совмещённой кровлей), то исключение «мансардный этаж» к вам неприменимо, и отказ по п. 17 будет законен. Вывод: ключевой подготовительный шаг — не подача заявления «как есть», а документальное обоснование статуса уровня.