Законно ли кафе в подвале жилого дома без согласия жильцов, если квартиру купили после его открытия?

Правовой режим подвала: общее имущество или отдельный объект

Подвал, в котором расположены инженерные коммуникации и оборудование, обслуживающее более одного помещения, по закону является общим имуществом собственников помещений МКД. Это ключевой факт: если это технический подвал, он не мог быть законно отчуждён под кафе без согласия собственников.

1. помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
   — ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

Это же положение дублируется в ГК РФ:

1. Собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287 6 настоящего Кодекса.
   — п. 1 ст. 290 ГК РФ

Значит, отдельный вход со двора и «самостоятельность» кафе не превращают подвал в объект, свободный от воли собственников: право общей долевой собственности на общее имущество следует судьбе права на помещение и переходит к покупателю квартиры автоматически.

Если подвал — общее имущество, любые действия по передаче его в пользование иному лицу (кафе) требуют решения общего собрания (см. блок 2). Если же по сведениям ЕГРН подвал является самостоятельным нежилым помещением, принадлежащим отдельному собственнику (например, приватизированным до введения ЖК РФ и не относимым к техническому), то режим ст. 36 ЖК РФ на него не распространяется, и вопрос смещается в плоскость соблюдения санитарных и шумовых норм (блоки 4–5) — но и тогда собственник помещения обязан соблюдать права соседей.

Вывод: подвал с инженерными коммуникациями, обслуживающий более одного помещения, законодательно отнесён к общему имуществу собственников МКД; «давность» работы кафе и то, что вы не давали согласия, сами по себе его статус не меняют — вопрос лишь в том, было ли решение общего собрания и был ли подвал вообще выведён из состава общего имущества.

Нужно ли согласие собственников и какое именно (общее собрание)

Распоряжение и пользование общим имуществом подчинено общему правилу о долевой собственности.

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
   — п. 1 ст. 246 ГК РФ

ЖК РФ конкретизирует форму волеизъявления собственников для передачи общего имущества в пользование иным лицам:

1. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
   — ч. 4 ст. 36 ЖК РФ

Компетенция и порядок принятия такого решения отнесены к общему собранию:

1. принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
   — п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ

Голосование по этому вопросу (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ) требует квалифицированного большинства — не менее двух третей голосов от общего числа:

1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 1 , 4, 4 2 и 4 7 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1 1-1 , 1 2 , 1 3 , 2 , 3, 3 1
   — ч. 1 ст. 46 ЖК РФ

Если же кафе фактически «приросло» к части общего имущества (заняло часть подвала, встроилось, изменило границы) — необходимо согласие всех собственников, а при уменьшении размера общего имущества оно возможно только путём реконструкции:

1. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. 4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. 4 1 . Приспособление общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме согласно требованиям, указанным в части 3 статьи 15 настоящего Кодекса, допускается без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников. (Дополнение частью - Федеральный закон от 29.12.2017 № 462-ФЗ ) 4 2 .
   — ч. 3 ст. 36 ЖК РФ

Отдельно — правило о присоединении части общего имущества:

1. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
   — ч. 2 ст. 40 ЖК РФ

Для вашей ситуации это означает: законность кафе зависит не от того, давали ли вы лично согласие, а от того, состоялось ли общее собрание с нужным большинством и не были ли затронуты границы/размер общего имущества (тогда нужно 100% голосов). Если собрания не было вовсе либо решение принято только собственником подвала в одиночку — передача подвала под общепит неправомерна независимо от того, когда вы купили квартиру. Порядок голосования (2/3 по п. 3 ч. 2 ст. 44) применяется к решению о пользовании общим имуществом; если же подвал выбыл из состава общего имущества, требовалось согласие всех собственников (ч. 3 ст. 36 и ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Вывод: для использования подвала-общего имущества под кафе требовалось решение общего собрания собственников МКД: по общему правилу — не менее 2/3 голосов, а при уменьшении размера общего имущества или присоединении его части — единогласное согласие всех собственников. Отсутствие такого решения делает эксплуатацию кафе в подвале неправомерной.

Значение поздней покупки квартиры и отсутствия уведомления

Право общей долевой собственности на общее имущество неотделимо от права на помещение; новый собственник вступает в него в том объёме и с теми обременениями, которые существуют на момент приобретения. Это следует из п. 2 ст. 290 ГК РФ (собственник не вправе отчуждать долю в общем имуществе отдельно от помещения) и ч. 2 ст. 36 ЖК РФ.

1. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом
   — ч. 2 ст. 36 ЖК РФ

Поэтому отсутствие в ваших документах предупреждения о кафе не лишает вас статуса участника общей долевой собственности и права оспаривать пользование подвалом, не основанное на решении собрания. Ст. 304 ГК РФ (блок 4) прямо защищает собственника от любых нарушений его права, включая те, что возникли до приобретения помещения.

Обратная сторона — добросовестность и возможная сила ранее принятого решения: если общее собрание когда-то законно приняло решение о передаче подвала в пользование (например, в аренду), такое решение по общему правилу обязательно и для новых собственников; его можно оспорить только по правилам ст. 46 ЖК РФ (в течение шести месяцев со дня, когда собственник узнал или должен был узнать о решении) — если вы узнали о нём уже после покупки, срок исчисляется с момента, когда вы реально узнали. Если же собрания не было, «давность» работы кафе не создаёт права: пользование чужим общим имуществом без решения собрания правомерным не становится.

Вывод: поздняя покупка квартиры и неуведомление вас о кафе не легализуют его и не лишают вас права на иск — вы вправе требовать устранения нарушения независимо от даты приобретения; значение имеет лишь то, было ли законное решение общего собрания, которое вы можете оспорить в установленный ст. 46 ЖК РФ срок.

Санитарные и шумовые требования к кафе в жилом доме

Даже если подвал — законно оформленное нежилое помещение, деятельность кафе подчинена санитарному законодательству и защите прав соседей. Граждане вправе требовать благоприятной среды обитания и обращаться в надзорный орган:

на благоприятную среду обитания, факторы которой не оказывают вредного воздействия на человека; получать в соответствии с законодательством Российской Федерации в органах государственной власти, органах местного самоуправления, органах, осуществляющих федеральный государственный санитарно-эпидемиологический надзор, и у юридических лиц информацию о санитарно-эпидемиологической обстановке, состоянии среды обитания, качестве и безопасности продукции производственно-технического назначения, пищевых продуктов, товаров для личных и бытовых нужд, потенциальной опасности для здоровья человека выполняемых работ и оказываемых услуг; (В редакции федеральных законов от 22.08.2004 № 122-ФЗ; от 18.07.2011 № 242-ФЗ) обращаться в органы, уполномоченные на осуществление федерального государственного санитарно-эпидемиологического надзора, в связи с нарушениями требований санитарного законодательства, создающими угрозу причинения вреда жизни, здоровью людей, вреда окружающей среде и угрозу санитарно-эпидемиологическому благополучию населения; (В редакции Федерального закона от 18.07.2011 № 242-ФЗ) вносить в органы государственной власти, органы местного самоуправления, органы, осуществляющие федеральный государственный санитарно-эпидемиологический надзор, предложения об обеспечении санитарно-эпидемиологического благополучия населения; (В редакции федеральных законов от 22.08.2004 № 122-ФЗ; от 18.07.2011 № 242-ФЗ) на возмещение в полном объеме вреда, причиненного их здоровью или имуществу вследствие нарушения другими гражданами, индивидуальными предпринимателями и юридическими лицами санитарного законодательства
— ст. 8 ФЗ № 52-ФЗ

Юридические лица и ИП обязаны соблюдать санитарные правила, а при их нарушении — приостановить или прекратить деятельность:

1. Индивидуальные предприниматели и юридические лица обязаны приостановить либо прекратить свою деятельность или работу отдельных цехов, участков, эксплуатацию зданий, сооружений, оборудования, транспорта, выполнение отдельных видов работ и оказание услуг в случаях, если при осуществлении указанных деятельности, работ и услуг нарушаются санитарные правила.
   — п. 2 ст. 24 ФЗ № 52-ФЗ

1. При эксплуатации производственных, общественных помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта должны осуществляться санитарно-противоэпидемические (профилактические) мероприятия и обеспечиваться безопасные для человека условия труда, быта и отдыха в соответствии с санитарными правилами
   — п. 1 ст. 24 ФЗ № 52-ФЗ

Запах готовой еды из вентиляции и шум/музыка — это именно те факторы среды обитания, которые подлежат санитарному нормированию. Факт нарушения (превышение уровней шума, несоблюдение требований к вентиляции, размещению общепита) устанавливается по результатам проверки и лабораторных замеров органа Роспотребнадзора, а не «на слух»; поэтому ключевым доказательством станут жалоба и акт проверки. Требования к допустимым уровням шума и к самим предприятиям общепита содержатся в санитарных правилах (актах Главного государственного санитарного врача).

Вывод: эксплуатация кафе с запахом, шумом и музыкой, нарушающая санитарные правила, неправомерна и влечёт обязанность владельца устранить нарушения либо приостановить (прекратить) деятельность; установить нарушение надлежит Роспотребнадзору, поэтому основа ответа для жильцов — официальная жалоба и проверка с замерами.

Способы защиты: негаторный иск, запрет деятельности, «тишина»

Собственник квартиры, чьё право нарушается шумом и запахами от кафе, вправе защищаться способами гражданского права. Базовый инструмент — негаторный иск, прямо предусмотренный законом:

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

На такие требования исковая давность не распространяется, что подтверждено нормой ГК РФ:

Исковая давность не распространяется на: требования о защите личных неимущественных прав и других нематериальных благ, кроме случаев, предусмотренных законом; требования вкладчиков к банку о выдаче вкладов; требования о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина. Однако требования, предъявленные по истечении трех лет с момента возникновения права на возмещение такого вреда, удовлетворяются за прошлое время не более чем за три года, предшествовавшие предъявлению иска, за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ "О противодействии терроризму"; (В редакции Федерального закона от 02.11.2013 № 302-ФЗ) требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304); другие требования в случаях, установленных законом. Раздел II. Право собственности и другие вещные права Глава 13. Общие положения
— ст. 208 ГК РФ

Наряду с устранением нарушений закон допускает требование о запрещении деятельности, создающей опасность причинения вреда:

Статья 1065. Предупреждение причинения вреда 1. Опасность причинения вреда в будущем может явиться основанием к иску о запрещении деятельности, создающей такую опасность. 2. Если причиненный вред является последствием эксплуатации предприятия, сооружения либо иной производственной деятельности, которая продолжает причинять вред или угрожает новым вредом, суд вправе обязать ответчика, помимо возмещения вреда, приостановить или прекратить соответствующую деятельность. Суд может отказать в иске о приостановлении либо прекращении соответствующей деятельности лишь в случае, если ее приостановление либо прекращение противоречит общественным интересам. Отказ в приостановлении либо прекращении такой деятельности не лишает потерпевших права на возмещение причиненного этой деятельностью вреда.
— п. 1 ст. 1065 ГК РФ

Эта норма позволяет ставить вопрос о приостановлении работы кафе, а при продолжающемся вреде — о прекращении деятельности.

Отдельно действует «тишина»: если музыка и шум имеют место в ночное время, нарушается региональный закон, охраняющий покой граждан, который относит к нарушениям «иные действия, сопровождающиеся звуками» и звукоусиление:

1. К действиям, нарушающим покой граждан и тишину в ночное время на защищаемых территориях и в защищаемых помещениях в городе Москве, относятся: а) использование телевизоров, радиоприемников, магнитофонов и других звуковоспроизводящих устройств, а также устройств звукоусиления, в том числе установленных на транспортных средствах, объектах мелкорозничной торговли - киосках, павильонах, лотках, повлекшее нарушение покоя граждан и тишины в ночное время; б) игра на музыкальных инструментах, крики, свист, пение, а также иные действия, сопровождающиеся звуками, повлекшие нарушение покоя граждан и тишины в ночное время; в) использование звуковых сигналов охранной сигнализации автомобилей, повлекшее нарушение покоя граждан и тишины в ночное время; г) использование пиротехнических средств, повлекшее нарушение покоя граждан и тишины в ночное время; д) производство ремонтных, строительных, разгрузочно-погрузочных работ, повлекшее нарушение покоя граждан и тишины в ночное время; е) иные действия, повлекшие нарушение покоя граждан и тишины в ночное время на защищаемых территориях и в защищаемых помещениях в городе Москве.
   — ст. 2 Закона Москвы № 42, п. 1

Для Москвы ночное время определено с 23:00 до 7:00, а защищаемым помещением признаются квартиры жилых домов:

1. Ночное время - период времени с 23 часов до 7 часов. (В редакции законов Москвы от 21.11.2007 № 45 ; от 14.12.2016 № 47 ) 2. Защищаемыми от нарушения покоя граждан и тишины в ночное время помещениями и территориями в городе Москве являются: (В редакции Закона Москвы от 14.12.2016 № 47 ) а) помещения больниц, диспансеров, санаториев, домов отдыха, пансионатов; б) квартиры жилых домов, помещения дошкольных образовательных организаций, организаций социального обслуживания ; (В редакции Закона Москвы от 14.12.2016 № 47 ) в) номера гостиниц и жилые комнаты общежитий; г) подъезды, кабины лифтов, лестничные клетки и другие места общего пользования жилых домов, больниц , диспансеров, санаториев , домов отдыха, пансионатов, гостиниц и общежитий, организаций социального обслуживания ; (В редакции Закона Москвы от 14.12.2016 № 47 ) д) территории больниц , диспансеров, санаториев , домов отдыха, пансионатов, дошкольных образовательных организаций, организаций социального обслуживания , гостиниц и общежитий, придомовые территории; (В редакции Закона Москвы от 14.12.2016 № 47 ) е) площадки отдыха на территории микрорайонов и групп жилых домов. Статья 2. Действия, нарушающие покой граждан и тишину в городе Москве 1.
   — ч. 1 ст. 1 Закона Москвы № 42

Соблюдение кафе санитарных требований при эксплуатации помещений — обязанность владельца, при нарушении которой он обязан приостановить или прекратить деятельность:

1. Индивидуальные предприниматели и юридические лица обязаны приостановить либо прекратить свою деятельность или работу отдельных цехов, участков, эксплуатацию зданий, сооружений, оборудования, транспорта, выполнение отдельных видов работ и оказание услуг в случаях, если при осуществлении указанных деятельности, работ и услуг нарушаются санитарные правила.
   — п. 2 ст. 24 ФЗ № 52-ФЗ

Вывод: жильцы вправе в судебном порядке требовать устранения нарушений их права (шум, запахи, незаконное использование общего имущества) на основании ст. 304 ГК РФ и запрещения деятельности, создающей опасность, на основании ст. 1065 ГК РФ — такие требования не ограничены исковой давностью; нарушение тишины в ночное время дополнительно образует административное правонарушение по закону субъекта РФ.

Административная ответственность и куда обращаться

Нарушения санитарных требований к эксплуатации помещений образуют составы КоАП РФ. Общий состав — за нарушение санитарного законодательства:

1. Нарушение законодательства в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, выразившееся в нарушении действующих санитарных правил и гигиенических нормативов, невыполнении санитарно-гигиенических и противоэпидемических мероприятий, - (В редакции федеральных законов от 28.12.2009 № 380-ФЗ , от 18.07.2011 № 237-ФЗ , от 01.04.2020 № 99-ФЗ ) влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от ста до пятисот рублей; на должностных лиц - от пятисот до одной тысячи рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, - от пятисот до одной тысячи рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток; на юридических лиц - от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток
   — ч. 1 ст. 6.3 КоАП РФ

Специальный состав — за нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых и общественных помещений:

Нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений и общественных помещений, зданий, сооружений и транспорта - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пятисот до одной тысячи рублей; на должностных лиц - от одной тысячи до двух тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, - от одной тысячи до двух тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток; на юридических лиц - от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей
— ст. 6.4 КоАП РФ

Наиболее серьёзная санкция — административное приостановление деятельности на срок до 90 суток, что при подтверждённых нарушениях реально останавливает работу кафе. Инициировать проверку жильцы могут путём обращения в Роспотребнадзор (также допустимы обращения в Госжилинспекцию по факту использования общего имущества и в прокуратуру). Спор о признании пользования подвалом незаконным, об устранении нарушений и о запрете деятельности рассматривает суд; поскольку иск связан с нежилым/жилым помещением — недвижимостью — он предъявляется по правилам исключительной подсудности:

Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов
— ч. 1 ст. 30 ГПК РФ

Вывод: жильцам следует обратиться в Роспотребнадзор (замеры шума, проверка вентиляции, размещения общепита) — нарушителю грозит штраф и приостановление деятельности до 90 суток; параллельно иск об устранении нарушений и запрете деятельности подаётся в суд по месту нахождения дома. При отказе надзорного органа действия/бездействие обжалуются вышестоящему должностному лицу или в суд.

Доказательства и риски

Для подтверждения нарушения санитарных правил и правомерности требований потребуется зафиксировать: статус подвала (выписка ЕГРН), наличие или отсутствие решения общего собрания (запрос в управляющую организацию и Госжилинспекцию), а также фактические нарушения (жалобы, акты). Возможность требования зафиксирована нормами о защите прав собственника:

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

и о запрете деятельности, создающей опасность:

Статья 1065. Предупреждение причинения вреда 1. Опасность причинения вреда в будущем может явиться основанием к иску о запрещении деятельности, создающей такую опасность. 2. Если причиненный вред является последствием эксплуатации предприятия, сооружения либо иной производственной деятельности, которая продолжает причинять вред или угрожает новым вредом, суд вправе обязать ответчика, помимо возмещения вреда, приостановить или прекратить соответствующую деятельность. Суд может отказать в иске о приостановлении либо прекращении соответствующей деятельности лишь в случае, если ее приостановление либо прекращение противоречит общественным интересам. Отказ в приостановлении либо прекращении такой деятельности не лишает потерпевших права на возмещение причиненного этой деятельностью вреда.
— п. 1 ст. 1065 ГК РФ

Факт нарушения санитарных правил устанавливается органом надзора, а владелец обязан в таком случае приостановить или прекратить деятельность:

1. Индивидуальные предприниматели и юридические лица обязаны приостановить либо прекратить свою деятельность или работу отдельных цехов, участков, эксплуатацию зданий, сооружений, оборудования, транспорта, выполнение отдельных видов работ и оказание услуг в случаях, если при осуществлении указанных деятельности, работ и услуг нарушаются санитарные правила.
   — п. 2 ст. 24 ФЗ № 52-ФЗ

Риски и развилки. Первое: если обнаружится решение общего собрания о передаче подвала в пользование, оно обязательно и для вас как нового собственника:

1. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
   — ч. 5 ст. 46 ЖК РФ

и может быть оспорено только по правилам ч. 6 ст. 46 ЖК РФ (срок — шесть месяцев):

1. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования
   — ч. 6 ст. 46 ЖК РФ

Второе: если по ЕГРН подвал — самостоятельное нежилое помещение, требование о полном закрытии кафе не будет основано на ст. 36 ЖК РФ; защита сведётся к устранению шума/запаха и запрету конкретных нарушений в порядке ст. 304, 1065 ГК РФ. Третье: без подтверждённого факта нарушения санитарных норм (акта надзорного органа с замерами) категоричный вывод о противоправности шума/запаха делать преждевременно — поэтому решающее значение имеет проверка Роспотребнадзора.

Вывод: исход дела зависит от связки доказательств — сведений ЕГРН о статусе подвала, данных о наличии/отсутствии решения общего собрания и результатов проверки Роспотребнадзора; при отсутствии решения собрания защита ведётся через негаторный иск и иск о запрете деятельности, а если решение существует — через его оспаривание в шестимесячный срок по ч. 6 ст. 46 ЖК РФ.

Денежные последствия: возмещение вреда и моральный вред

Шум, запахи и иные нарушения санитарных требований могут причинять вред здоровью и имуществу жильцов, а также нравственные страдания. Санитарное законодательство прямо закрепляет право на полное возмещение такого вреда:

на благоприятную среду обитания, факторы которой не оказывают вредного воздействия на человека; получать в соответствии с законодательством Российской Федерации в органах государственной власти, органах местного самоуправления, органах, осуществляющих федеральный государственный санитарно-эпидемиологический надзор, и у юридических лиц информацию о санитарно-эпидемиологической обстановке, состоянии среды обитания, качестве и безопасности продукции производственно-технического назначения, пищевых продуктов, товаров для личных и бытовых нужд, потенциальной опасности для здоровья человека выполняемых работ и оказываемых услуг; (В редакции федеральных законов от 22.08.2004 № 122-ФЗ; от 18.07.2011 № 242-ФЗ) обращаться в органы, уполномоченные на осуществление федерального государственного санитарно-эпидемиологического надзора, в связи с нарушениями требований санитарного законодательства, создающими угрозу причинения вреда жизни, здоровью людей, вреда окружающей среде и угрозу санитарно-эпидемиологическому благополучию населения; (В редакции Федерального закона от 18.07.2011 № 242-ФЗ) вносить в органы государственной власти, органы местного самоуправления, органы, осуществляющие федеральный государственный санитарно-эпидемиологический надзор, предложения об обеспечении санитарно-эпидемиологического благополучия населения; (В редакции федеральных законов от 22.08.2004 № 122-ФЗ; от 18.07.2011 № 242-ФЗ) на возмещение в полном объеме вреда, причиненного их здоровью или имуществу вследствие нарушения другими гражданами, индивидуальными предпринимателями и юридическими лицами санитарного законодательства
— ст. 8 ФЗ № 52-ФЗ

Механизм денежной защиты — компенсация морального вреда при нарушении нематериальных благ (здоровье, благоприятная среда обитания):

Если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.
— ст. 151 ГК РФ

Взыскание производится с владельца кафе (либо собственника помещения — в зависимости от того, кто является надлежащим ответчиком) на общих основаниях возмещения вреда: нужно доказать факт нарушения (акты замеров, документально подтверждённое ухудшение здоровья) и причинную связь. Вред здоровью от шума/запаха доказывается медицинскими документами во взаимосвязи с актом Роспотребнадзора. Убытки, причинённые имуществу (запах в квартире, порча вещей), взыскиваются по общим правилам главы 59 ГК РФ.

Отмечу: компенсация морального вреда по ст. 151 ГК РФ возможна, когда нарушены личные неимущественные права или нематериальные блага гражданина (прежде всего здоровье и право на благоприятную среду обитания — ст. 8 ФЗ № 52-ФЗ); при чисто имущественном споре о пользовании подвалом моральный вред отдельно не взыскивается без доказанного вреда здоровью.

Вывод: жильцы вправе взыскать с кафе убытки, вред здоровью и компенсацию морального вреда, подтвердив нарушение актами Роспотребнадзора и медицинскими документами; основание — ст. 8 ФЗ № 52-ФЗ, ст. 151 ГК РФ и общие правила главы 59 ГК РФ о возмещении вреда.