Как перевести нежилое помещение обратно в жилое, если прежний собственник изменил стены и перегородки

Правовая возможность обратного перевода нежилого помещения в жилое (допустимость и условия)

Обратный перевод — не «восстановление статуса», а полноценная разрешительная процедура: помещение переводится заново, по правилам главы 3 ЖК РФ, и орган проверяет соответствие помещения требованиям к жилью на момент обращения.

1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.
   — ч. 1 ст. 22 ЖК РФ

Значит, ключевой вопрос — не «что было раньше», а отвечает ли помещение сейчас требованиям к жилому помещению. Именно поэтому требование устранить отклонения (вернуть прежнюю планировку) не произвольно, а вытекает из закона.

1. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.
   — ч. 4 ст. 22 ЖК РФ

Для клиента это означает: если помещение не отвечает требованиям к жилью и соответствие невозможно обеспечить — в переводе откажут по п. 3 ч. 1 ст. 24 ЖК РФ; если соответствие достижимо (в т.ч. работами), путь открыт. Расположение выше первого этажа здесь само по себе НЕ препятствие: запрет «ниже первого этажа» установлен только для прямого перевода квартиры в нежилое (ч. 3 ст. 22 ЖК РФ), для обратного перевода жилого назначения такого ограничения нет — помещение на любом этаже жилого дома может быть переведено в жилое при соответствии требованиям.

Вывод: обратный перевод в жилое юридически возможен и не выше первого этажа не ограничен; решающим является соответствие помещения требованиям к жилому помещению и возможность его обеспечить.

Требования к помещению: обоснованно ли требование восстановить стены, включая перегородку туалет/ванная

Требования к жилому помещению — не вкус архитектора, а нормативный перечень в Положении № 47. Именно эти пункты орган применяет, мотивируя необходимость восстановительных работ.

Несущие и ограждающие конструкции жилого помещения, в том числе входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны находиться в работоспособном состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения в части деформативности (а в железобетонных конструкциях - в части трещиностойкости) не приводят к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования.
— п. 10 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47

Это общий «зонтичный» пункт: несущие и ограждающие конструкции должны быть в работоспособном состоянии и обеспечивать безопасность. Если прежний собственник при переводе в нежилое затронул конструкции, орган вправе потребовать их приведения в соответствие — но только в той мере, в какой это диктуется требованиями к жилью.

Конкретно по санузлу и изменению местоположения санитарно-технических узлов прямо установлено:

В реконструируемом жилом помещении при изменении местоположения санитарно-технических узлов должны быть осуществлены мероприятия по гидро-, шумо- и виброизоляции, обеспечению их системами вентиляции, а также при необходимости должны быть усилены перекрытия, на которых установлено оборудование санитарно-технических узлов.
— п. 19 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47

То есть при переносе/изменении санузла требуется гидро-, шумо-, виброизоляция, вентиляция, а при необходимости — усиление перекрытий. Это и есть основание требования восстановить санузел, если прежний собственник объединил/перенёс туалет и ванную так, что это нарушает данные нормативы.

Жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение). В поселениях и на территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных.
— п. 12 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47

Помещение должно быть обеспечено электроосвещением, водоснабжением, водоотведением, отоплением, вентиляцией. Если демонтированная перегородка туалета/ванной повлекла нарушение вентиляции (объединение вентканалов кухни и санузла запрещено п. 13 Положения), восстановление обоснованно.

Также имеет значение соблюдение требования инсоляции и изоляции: демонтаж/возведение перегородок не должен нарушать требования к комнатам. Однако требование восстановить перегородки «вообще» и «везде» законом не подкреплено — обязательны лишь те работы, без которых помещение не соответствует Положению № 47 и проекту.

Вывод: предписание архитектора правомерно лишь в части работ, объективно необходимых для соответствия помещения требованиям к жилому помещению (несущие/ограждающие конструкции, вентиляция, инсоляция, гидро- и шумоизоляция санузла). Требование восстанавливать перегородки сверх этой необходимости можно оспаривать, потребовав от органа письменного обоснования со ссылкой на конкретные пункты Положения № 47 и на проект.

Выбор пути: восстановить помещение и переводить в жилое либо дорабатывать проект нежилого

Закон различает две процедуры. Перевод — глава 3 ЖК РФ (ст. 22–24). Переустройство/перепланировка помещения в многоквартирном доме — глава 4 ЖК РФ (ст. 26, 29). Их нельзя смешивать: проект «нежилого помещения» не заменяет проект переустройства для перевода в жилое.

1. подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения); 6) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 29.05.2019 № 116-ФЗ) 7) согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 29.05.2019 № 116-ФЗ) 2 1 . Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 3 и 4 части 2 настоящей статьи, а также в случае, если право на переводимое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, документы, предусмотренные пунктом 2 части 2 настоящей статьи. Для рассмотрения заявления о переводе помещения орган, осуществляющий перевод помещений, запрашивает следующие документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе: (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ) 1) правоустанавливающие документы на переводимое помещение, если право на него зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости;
   — п. 5 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ

Пункт 5 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ прямо требует представлять при переводе именно проект переустройства и (или) перепланировки ПЕРЕВОДИМОГО помещения — то есть проектные решения, обеспечивающие использование помещения в качестве ЖИЛОГО. Доработка проекта под нежилое этой цели не достигает: он не подтверждает соответствие требованиям к жилью.

1. В случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения указанный в части 5 настоящей статьи документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо.
   — ч. 6 ст. 23 ЖК РФ

Орган, принимая решение, обязан указать, какие работы нужно провести. Следовательно, если помещение уже отклонилось от требований к жилью, орган укажет работы по приведению в соответствие в самом решении — их и нужно будет выполнить, а затем подтвердить актом приемочной комиссии.

1. По окончании указанных в части 8 настоящей статьи переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ заявитель направляет уведомление о завершении указанных переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии. В случае перепланировки помещения к такому уведомлению прилагается технический план помещения, в отношении которого осуществлена перепланировка, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", а также в таком уведомлении указываются сведения об уплате заявителем государственной пошлины за осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Завершение указанных в части 8 настоящей статьи переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений (далее - акт приемочной комиссии). Утверждение акта приемочной комиссии осуществляется в срок, не превышающий тридцати дней со дня получения органом, осуществляющим перевод помещений, указанного в настоящей части уведомления.
   — ч. 9 ст. 23 ЖК РФ

Практический смысл для клиента: путь «сначала доработать нежилой проект, потом переводить» ведёт к отказу по п. 4 ч. 1 ст. 24 ЖК РФ (несоответствие проекта требованиям законодательства), потому что проект нежилого назначения не подтверждает пригодность для проживания. Гораздо рациональнее — заказать проект переустройства/перепланировки именно под перевод в ЖИЛОЕ помещение, включив в него восстановление необходимых перегородок и санузла, и подавать документы по ст. 23 ЖК РФ.

Вывод: наиболее короткий и безопасный путь — не тратить средства на проект нежилого, а разработать проект перепланировки под перевод в жилое, предусматривающий приведение помещения в соответствие с Положением № 47, и подать заявление о переводе по ст. 23 ЖК РФ. Альтернатива (сначала сделать «правильный» нежилой проект) законного результата не даёт и повышает риск отказа.

Процедура перевода: орган, документы, сроки, результат

Процедура детально урегулирована ст. 23 ЖК РФ. Заявление подаётся в орган местного самоуправления по месту нахождения помещения — для Петропавловск-Камчатского городского округа это администрация городского округа (её структурное подразделение по вопросам архитектуры и градостроительства), в том числе через МФЦ.

1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий перевод помещений). 2. Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения
   — ч. 1 ст. 23 ЖК РФ

Перечень документов исчерпывающий, и орган не вправе требовать иных документов (ч. 3 ст. 23 ЖК РФ):

1. подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения); 6) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 29.05.2019 № 116-ФЗ) 7) согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 29.05.2019 № 116-ФЗ) 2 1 . Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 3 и 4 части 2 настоящей статьи, а также в случае, если право на переводимое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, документы, предусмотренные пунктом 2 части 2 настоящей статьи. Для рассмотрения заявления о переводе помещения орган, осуществляющий перевод помещений, запрашивает следующие документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе: (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ) 1) правоустанавливающие документы на переводимое помещение, если право на него зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости;
   — п. 5 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ

Обратите внимание: согласие общего собрания собственников (п. 6) и согласие собственников примыкающих помещений (п. 7) по буквальному тексту ч. 2 ст. 23 ЖК РФ требуются «на перевод ЖИЛОГО помещения в нежилое». При обратном переводе (нежилое → жилое) эти пункты формально не применяются, но орган на практике запрашивает согласия как условие. Этот вопрос следует уточнить у органа заранее — если он требует протокол собственников или согласия соседей при обратном переводе, ссылайтесь на буквальный текст п. 6, 7 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ.

Срок принятия решения и результат:

1. Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2 1 настоящей статьи документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя.
   — ч. 4 ст. 23 ЖК РФ

Решение вручается заявителю в течение трёх рабочих дней (ч. 5 ст. 23 ЖК РФ). В нём указываются необходимые работы:

1. В случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения указанный в части 5 настоящей статьи документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо.
   — ч. 6 ст. 23 ЖК РФ

После выполнения работ вы направляете уведомление о завершении, приложив технический план; орган формирует приёмочную комиссию, утверждает акт в срок до 30 дней, и только после внесения изменений в ЕГРН перевод считается оконченным:

1. По окончании указанных в части 8 настоящей статьи переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ заявитель направляет уведомление о завершении указанных переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии. В случае перепланировки помещения к такому уведомлению прилагается технический план помещения, в отношении которого осуществлена перепланировка, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", а также в таком уведомлении указываются сведения об уплате заявителем государственной пошлины за осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Завершение указанных в части 8 настоящей статьи переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений (далее - акт приемочной комиссии). Утверждение акта приемочной комиссии осуществляется в срок, не превышающий тридцати дней со дня получения органом, осуществляющим перевод помещений, указанного в настоящей части уведомления.
   — ч. 9 ст. 23 ЖК РФ

Завершение перевода регистрируется в Росреестре; основанием для внесения сведений о назначении помещения служит решение о переводе либо акт приёмочной комиссии:

о переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение либо об утверждении акта приемочной комиссии (если для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение осуществлены переустройство помещений и (или) иные работы, требование об осуществлении которых содержится в документе, предусмотренном частью 5 статьи 23 Жилищного кодекса Российской
— п. 5 ч. 5 ст. 32 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Вывод: заявление о переводе нежилого в жилое подаётся в администрацию Петропавловск-Камчатского городского округа (либо через МФЦ) с приложением правоустанавливающих документов, техплана, поэтажного плана, проекта перепланировки под жилое помещение. Решение принимается в срок до 45 дней; при необходимости работ в решении указывается их перечень, по завершении — уведомление, приёмочная комиссия (до 30 дней), изменения в ЕГРН. Перевод считается оконченным со дня внесения изменений в ЕГРН о назначении помещения.

Если откажут: основания отказа и судебное обжалование

Отказ допускается только по закрытому перечню оснований, и решение должно содержать ссылку на конкретное нарушение — «немотивированный» отказ можно оспаривать.

1. представления документов в ненадлежащий орган; 3) несоблюдения предусмотренных статьей 22 настоящего Кодекса условий перевода помещения; 4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме требованиям законодательства.
   — п. 3, 4 ч. 1 ст. 24 ЖК РФ

Наиболее вероятные для вашей ситуации основания — п. 3 (несоблюдение условий ст. 22 ЖК РФ: несоответствие помещения требованиям) и п. 4 (несоответствие проекта требованиям). Именно поэтому проект должен быть выполнен под жилое назначение.

1. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае: 1) непредставления определенных частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса документов, обязанность по представлению которых возложена на заявителя; (В редакции Федерального закона от 03.12.2011 № 383-ФЗ) 1 1 ) поступления в орган, осуществляющий перевод помещений, ответа органа государственной власти, органа местного самоуправления либо подведомственной органу государственной власти или органу местного самоуправления организации на межведомственный запрос, свидетельствующего об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение в соответствии с частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе. Отказ в переводе помещения по указанному основанию допускается в случае, если орган, осуществляющий перевод помещений, после получения указанного ответа уведомил заявителя о получении такого ответа, предложил заявителю представить документ и (или) информацию, необходимые для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение в соответствии с частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса, и не получил от заявителя такие документ и (или) информацию в течение пятнадцати рабочих дней со дня направления уведомления;
   — ч. 1 ст. 24 ЖК РФ

Полный перечень включает непредставление документов, ответ межведомственного органа об отсутствии сведений и др.

1. Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке. Глава 4. Переустройство и перепланировка помещения в многоквартирном доме (Наименование в редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ) Статья 24. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение 1. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае: 1) непредставления определенных частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса документов, обязанность по представлению которых возложена на заявителя; (В редакции Федерального закона от 03.12.2011 № 383-ФЗ ) 1 1 ) поступления в орган, осуществляющий перевод помещений, ответа органа государственной власти, органа местного самоуправления либо подведомственной органу государственной власти или органу местного самоуправления организации на межведомственный запрос, свидетельствующего об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение в соответствии с частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе.
   — ч. 3 ст. 24 ЖК РФ

Отказ можно обжаловать в суде. Порядок — КАС РФ:

1. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.
   — ч. 1 ст. 218 КАС РФ

Срок обращения — три месяца:

1. Если настоящим Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.
   — ч. 1 ст. 219 КАС РФ

Вывод: отказ правомерен лишь по перечисленным в ч. 1 ст. 24 ЖК РФ основаниям и должен содержать ссылку на конкретное нарушение; решение может быть обжаловано в суд в порядке главы 22 КАС РФ (административный иск) в течение трёх месяцев со дня, когда стало известно о нарушении прав — например, со дня получения отказа. Подаётся в суд по месту нахождения администрации городского округа.

Ответственность и риски: самовольная перепланировка и сохранение помещения в изменённом виде

Изменения прежнего собственника (демонтаж перегородок, объединение санузла) могли быть самовольными либо не соответствовать действующим требованиям. Это создаёт как риск ответственности, так и вариант «узаконить как есть, если не нарушены права других».

1. Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
   — ч. 3 ст. 29 ЖК РФ

Обязанность привести помещение в прежнее состояние лежит на собственнике — то есть сейчас на вас. Требование восстановить перегородки, в том числе санузла, опирается именно на эту норму.

Однако закон знает альтернативу полному восстановлению: если работы не нарушают права граждан и не создают угрозу жизни/здоровью (например, сохранение объединённого санузла не нарушает вентиляцию и несущие конструкции), состояние можно сохранить по решению суда:

1. На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
   — ч. 4 ст. 29 ЖК РФ

За самовольную перепланировку предусмотрена административная ответственность:

1. Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, если иное не установлено частью 4 статьи 9.23 настоящего Кодекса, - (В редакции федеральных законов от 24.04.2020 № 133-ФЗ, от 06.04.2024 № 77-ФЗ) влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей ; на должностных лиц - от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей .
   — ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ

К «самовольной постройке» (ст. 222 ГК РФ) ваш случай не относится — перепланировка внутри помещения и изменение назначения объекта капитального строительства под действие этой статьи не подпадают; она касается зданий, сооружений и других строений:

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
— п. 1 ст. 222 ГК РФ

Также учитывайте: продолжать использовать помещение как жилое до завершения перевода нельзя — до внесения изменений в ЕГРН назначение остаётся «нежилое», а проживание в нежилом помещении — самостоятельный риск (использование не по назначению и требования к жилью).

1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан. 2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
   — ч. 1 ст. 17 ЖК РФ

Вывод: привести помещение в прежнее состояние вас обязывает ч. 3 ст. 29 ЖК РФ, поэтому требование восстановить перегородки в целом обоснованно; за самовольную перепланировку возможен штраф по ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ (для граждан 2000–2500 руб.). Вместе с тем ч. 4 ст. 29 ЖК РФ допускает сохранение части изменений по решению суда, если они не нарушают права других и не создают угрозу жизни/здоровью — этот вариант стоит рассмотреть для «безболезненных» элементов (если объединение санузла технически допустимо). До завершения перевода использовать помещение как жилое нельзя.

Документы-доказательства: техплан и подтверждение выполненных работ

Итоговым документом, подтверждающим фактическое состояние помещения после приведения его в соответствие, является технический план — он готовится кадастровым инженером и воспроизводит сведения для кадастрового учёта:

Технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости, а также сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения об объектах недвижимости, которым присвоены кадастровые номера. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ ) 2. В техническом плане указываются: 1) сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства, едином недвижимом комплексе, необходимые для его государственного кадастрового учета, в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете такого объекта недвижимости; (В редакции федеральных законов от 03.07.2016 № 315-ФЗ ;
— ч. 1 ст. 24 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Этот документ выполняет двойную функцию: (1) подаётся с уведомлением о завершении работ при переводе (готовится кадастровым инженером, ч. 9 ст. 23 ЖК РФ — уже процитировано выше); (2) служит основанием для отражения в ЕГРН изменившихся границ/площади помещения после перепланировки. То есть ваши доказательства по переводу выстраиваются так: техплан до работ (исходное/текущее состояние) → проект перепланировки под жилое назначение → техплан после работ → акт приёмочной комиссии (до 30 дней) → изменения в ЕГРН.

Обратите внимание: у вас на руках пока только техплан. Этого недостаточно для перевода — к нему нужно добавить поэтажный план дома и проект перепланировки под жилое назначение (п. 4, 5 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ). Правоустанавливающие документы и план/техпаспорт орган добудет по межведомственному запросу, так как право зарегистрировано в ЕГРН (ч. 2.1, п. 1 ч. 2.1 ст. 23 ЖК РФ).

Вывод: материально-правовую основу перевода составляют заявление, правоустанавливающие документы (добываются органом из ЕГРН), план/техпаспорт, поэтажный план, проект перепланировки под жилое назначение и — по завершении работ — новый технический план помещения, подготовленный кадастровым инженером; он прилагается к уведомлению о завершении работ и фиксирует итоговое состояние для акта приёмочной комиссии и внесения изменений в ЕГРН.