Нужно ли 100% согласие собственников на второй вход в нежилое помещение через оконный проём в многоквартирном доме и уменьшает ли демонтаж стены под окном общее имущество

Требуемое число голосов: 2/3 или 100%

Ключевой момент — квалификация работ. Сам по себе демонтаж оконной рамы и подоконной части наружной стены без расширения проёма по ширине изменяет не только конфигурацию вашего помещения, но и затрагивает внешнюю стену дома, которая относится к общему имуществу. Пленум ВС РФ прямо называет «оборудование отдельного входа в помещение» примером реконструкции, влекущей уменьшение размера общего имущества:

Проведение реконструкции многоквартирного дома, в результате которой произойдет уменьшение размера общего имущества (например, частичного использования внешней стены дома (ограждающей несущей конструкции) и части придомовой территории для оборудования отдельного входа в помещение), требует согласия всех собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме (части 1–3 статьи 36, часть 2 статьи 40, пункт 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ). Такое решение или согласие является необходимым основанием для выдачи соответствующего разрешения на строительство (пункт 62 части 7 статьи 51 ГрК РФ). Осуществление реконструкции многоквартирного дома в отсутствие соответствующего решения или согласия, а равно в отсутствие разрешения на строительство является основанием для признания ее самовольной и возложения на ответчика обязанности осуществить приведение объекта в состояние, существовавшее до начала такой реконструкции.
— п. 27 Постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44

Из этого следует, что устройство второго входа в помещение за счёт внешней стены — это не «обычная» перепланировка помещения, для которой достаточно согласования органа местного самоуправления и (иногда) 2/3 голосов, а реконструкция многоквартирного дома с частичным использованием ограждающей конструкции. Для неё закон устанавливает два разных порога в зависимости от того, уменьшается ли размер общего имущества.

Общее правило 2/3 голосов от общего числа голосов собственников (п. 1 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ) применяется к «обычным» решениям о реконструкции, перестройке, капитальном ремонте:

принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме; (В редакции федеральных законов от 04.06.2011 № 123-ФЗ; от 25.12.2012 № 271-ФЗ; от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 1 1 ) принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета в российской кредитной организации, совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 25.12.2012 № 271-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 29.07.2017 № 257-ФЗ) 1 1-1 ) принятие решений о размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта), размещении временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете, на специальном депозите в российской кредитной организации;
— п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 1 , 4, 4 2 и 4 7 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1 1-1 , 1 2 , 1 3 , 2 , 3, 3 1 , 3 8 , 4 3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме , решения, предусмотренного пунктом 4 5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1 2 настоящей статьи, а также решения, предусмотренного пунктом 4 6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1 3 настоящей статьи . Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
— ч. 1 ст. 46 ЖК РФ

Однако когда реконструкция влечёт уменьшение размера общего имущества, действует специальная норма о единогласии:

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. 4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. 4 1 . Приспособление общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме согласно требованиям, указанным в части 3 статьи 15 настоящего Кодекса, допускается без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников. (Дополнение частью - Федеральный закон от 29.12.2017 № 462-ФЗ) 4 2 .
— ч. 3 ст. 36 ЖК РФ

Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Статья 40. Изменение границ помещений в многоквартирном доме 1. Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном главой 4 настоящего Кодекса. Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме. 2. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
— ч. 2 ст. 40 ЖК РФ

Ключевая развилка именно в этом: уменьшается ли размер общего имущества при демонтаже подоконной части стены. Если стена несущая (ограждающая несущая конструкция) — Пленум ВС РФ прямо указывает, что частичное использование внешней стены дома для оборудования отдельного входа уменьшает размер общего имущества, и тогда требуется согласие всех (100%) собственников, а не 2/3:

Проведение реконструкции многоквартирного дома, в результате которой произойдет уменьшение размера общего имущества (например, частичного использования внешней стены дома (ограждающей несущей конструкции) и части придомовой территории для оборудования отдельного входа в помещение), требует согласия всех собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме (части 1–3 статьи 36, часть 2 статьи 40, пункт 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ). Такое решение или согласие является необходимым основанием для выдачи соответствующего разрешения на строительство (пункт 62 части 7 статьи 51 ГрК РФ). Осуществление реконструкции многоквартирного дома в отсутствие соответствующего решения или согласия, а равно в отсутствие разрешения на строительство является основанием для признания ее самовольной и возложения на ответчика обязанности осуществить приведение объекта в состояние, существовавшее до начала такой реконструкции.
— п. 27 Постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44

Позиция ВС РФ по существу идентичной ситуации (устройство дверного проёма «за счёт демонтажа части внешней стены дома под окном») однозначна: это реконструкция многоквартирного дома:

Изменение внутренних параметров помещения в многоквартирном доме с одновременным изменением внешних параметров этого дома за счет пристройки подлежит квалификации как реконструкция многоквартирного дома. Лицо оспорило отказ администрации муниципального образования в принятии решения о сохранении в перепланированном и переустроенном состоянии помещения в многоквартирном доме (квартиры). 7 Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, требование удовлетворено. Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила принятые судебные акты, исходя из того, что суды, правильно установив обстоятельства дела, неверно пришли к выводу о том, что в результате проведенных работ произошла перепланировка квартиры, а не реконструкция многоквартирного дома, в котором данная квартира расположена, и указала следующее. Жилищное и градостроительное законодательство предусматривают различный порядок и требования к проведению работ по переустройству и (или) перепланировке помещений, расположенных в многоквартирном доме, и по реконструкции многоквартирного дома. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения (часть 1 статьи 26 ЖК РФ). Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном ГрК РФ. В частности, реконструкция объектов капитального строительства проводится на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных статьей 51 ГрК РФ (часть 2 статьи 51 ГрК РФ); реконструкция объекта капитального строительства – многоквартирного дома, в результате которой произойдет уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, требует согласия всех собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме (пункт 62 части 7 статьи 51 ГрК РФ). Судами установлено, что лицо осуществило строительство пристройки к принадлежащей ему квартире, расположенной в многоквартирном доме, используя его общую капитальную стену, а также устройство наружного дверного проема за счет демонтажа части внешней стены данного дома под окном своей квартиры. Такими действиями изменены не только внутренние параметры (конфигурация) жилого помещения, но и произошло расширение всего объекта капитального строительства – многоквартирного дома (в частности, увеличилась его площадь), что исходя из положений статьи 25 ЖК РФ, пункта 14 статьи 1 ГрК РФ, является реконструкцией многоквартирного дома.
— п. 3 Обзора судебной практики ВС РФ от 13.12.2023

Вывод по вопросу 1. Для вашей ситуации 2/3 голосов недостаточно. Поскольку работы затрагивают внешнюю (ограждающую) стену дома — общее имущество — и по существу представляют собой устройство отдельного входа путём частичного использования внешней стены, они квалифицируются как реконструкция, влекущая уменьшение размера общего имущества. Такая реконструкция требует согласия всех (100%) собственников помещений в доме. Отдельного решения «2/3 голосов» в этом случае закон не предусматривает — нужно единогласие (ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). Окончательная квалификация зависит от того, несущая это стена или самонесущая ненесущая, и от проектного заключения, но при несущей стене вывод о 100% голосов безусловен.

Является ли демонтаж стены под окном уменьшением площади общедомовой собственности

Внешняя (фасадная) стена дома — это ограждающая конструкция, которая входит в состав общего имущества собственников помещений в МКД независимо от того, несущая она или ненесущая:

крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма) ; (В редакции федеральных законов от 29.12.2017 № 462-ФЗ, от 06.04.2024 № 67-ФЗ) 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. (Часть в редакции Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ) 2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. 3.
— п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

Поскольку стена под окном — часть этой ограждающей конструкции, её демонтаж означает не просто «работы внутри вашего помещения», а использование и частичную ликвидацию участка общего имущества. Подоконная часть стены не входит в ваше помещение как частная собственность: через неё проходит внешняя граница конструкции самого дома.

На вопрос об «уменьшении площади» закон отвечает через понятие «уменьшение размера общего имущества» — оно возможно только с согласия всех собственников и только путём реконструкции:

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. 4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. 4 1 . Приспособление общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме согласно требованиям, указанным в части 3 статьи 15 настоящего Кодекса, допускается без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников. (Дополнение частью - Федеральный закон от 29.12.2017 № 462-ФЗ) 4 2 .
— ч. 3 ст. 36 ЖК РФ

Важно различать два аспекта. Во-первых, площадь вашего помещения как объекта недвижимости при демонтаже подоконной части без расширения проёма может формально не измениться (вы не приращиваете площадь). Во-вторых, и это решающее — уменьшается не площадь вашего помещения, а размер общего имущества дома: часть ограждающей несущей/ненесущей стены (фасада) перестаёт существовать в прежнем виде, а соответствующий участок внешней стены переходит в пользование только вашего помещения (становится дверным проёмом).

Пленум ВС РФ прямо рассматривает «частичное использование внешней стены дома (ограждающей несущей конструкции) … для оборудования отдельного входа в помещение» как случай уменьшения размера общего имущества, требующий согласия всех собственников:

Проведение реконструкции многоквартирного дома, в результате которой произойдет уменьшение размера общего имущества (например, частичного использования внешней стены дома (ограждающей несущей конструкции) и части придомовой территории для оборудования отдельного входа в помещение), требует согласия всех собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме (части 1–3 статьи 36, часть 2 статьи 40, пункт 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ). Такое решение или согласие является необходимым основанием для выдачи соответствующего разрешения на строительство (пункт 62 части 7 статьи 51 ГрК РФ). Осуществление реконструкции многоквартирного дома в отсутствие соответствующего решения или согласия, а равно в отсутствие разрешения на строительство является основанием для признания ее самовольной и возложения на ответчика обязанности осуществить приведение объекта в состояние, существовавшее до начала такой реконструкции.
— п. 27 Постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44

Вывод по вопросу 2. Да, демонтаж подоконной части внешней стены под окном квалифицируется как уменьшение размера общего имущества многоквартирного дома (частичное использование/ликвидация участка ограждающей конструкции — фасадной стены), а не как изменение площади только вашего помещения. Именно поэтому для таких работ требуется согласие всех собственников, а не 2/3 голосов. Юридически решающим является не факт неизменности площади помещения в ЕГРН, а то, что затронута ограждающая конструкция, входящая в состав общего имущества.

Порядок оформления и риски самовольных работ

Даже при наличии согласия собственников работы не могут проводиться «явочным порядком». Реконструкция объекта капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, а если работы квалифицируются как перепланировка — по согласованию с органом местного самоуправления:

Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 2. Для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет: (В редакции федеральных законов от 28.07.2012 № 133-ФЗ; от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти; (В редакции Федерального закона от 23.07.2008 № 160-ФЗ) 2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение в многоквартирном доме (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
— ч. 1 ст. 26 ЖК РФ

Для перепланировки с присоединением части общего имущества к помещению закон прямо требует представлять, кроме проекта, ещё и протокол общего собрания о согласии всех собственников:

подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме, а если переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества в многоквартирном доме, также протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на такие переустройство и (или) перепланировку помещения в многоквартирном доме, предусмотренном частью 2 статьи 40 настоящего Кодекса; (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме; (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
— п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ

Пленум ВС РФ дополнительно указывает, что решение (согласие) собственников является необходимым основанием для выдачи разрешения на строительство, а проведение реконструкции без согласия и без разрешения — основание признать её самовольной с возложением обязанности привести объект в прежнее состояние:

Проведение реконструкции многоквартирного дома, в результате которой произойдет уменьшение размера общего имущества (например, частичного использования внешней стены дома (ограждающей несущей конструкции) и части придомовой территории для оборудования отдельного входа в помещение), требует согласия всех собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме (части 1–3 статьи 36, часть 2 статьи 40, пункт 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ). Такое решение или согласие является необходимым основанием для выдачи соответствующего разрешения на строительство (пункт 62 части 7 статьи 51 ГрК РФ). Осуществление реконструкции многоквартирного дома в отсутствие соответствующего решения или согласия, а равно в отсутствие разрешения на строительство является основанием для признания ее самовольной и возложения на ответчика обязанности осуществить приведение объекта в состояние, существовавшее до начала такой реконструкции.
— п. 27 Постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44

Самовольная перепланировка/реконструкция влечёт обязанность привести помещение в прежнее состояние за свой счёт, а при неисполнении — вплоть до продажи помещения с публичных торгов по иску органа согласования:

Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 2. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 3. Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 4. На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 5.
— ч. 1 и ч. 3 ст. 29 ЖК РФ

Кроме того, предусмотрена административная ответственность (штраф):

Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, если иное не установлено частью 4 статьи 9.23 настоящего Кодекса, - (В редакции федеральных законов от 24.04.2020 № 133-ФЗ, от 06.04.2024 № 77-ФЗ) влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей ; на должностных лиц - от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей . (В редакции федеральных законов от 22.06.2007 № 116-ФЗ, от 24.04.2020 № 133-ФЗ) Примечание. За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица. (Дополнение примечанием - Федеральный закон от 24.04.2020 № 133-ФЗ)
— ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ

Развилка по квалификации. Если заключение проектной организации подтвердит, что стена не является несущей и что работы не изменяют параметры объекта капитального строительства и не затрагивают конструктивную надёжность, работы могут квалифицироваться как перепланировка помещения (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ) — тогда процедура идёт через согласование с органом местного самоуправления по гл. 4 ЖК РФ, но при присоединении части общего имущества всё равно потребуется согласие всех собственников. Если же стена несущая либо работы меняют внешние параметры дома — это реконструкция (п. 14 ст. 1 ГрК РФ), и помимо согласия 100% собственников нужно разрешение на строительство:

реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов
— п. 14 ст. 1 ГрК РФ

Изменение внутренних параметров помещения в многоквартирном доме с одновременным изменением внешних параметров этого дома за счет пристройки подлежит квалификации как реконструкция многоквартирного дома. Лицо оспорило отказ администрации муниципального образования в принятии решения о сохранении в перепланированном и переустроенном состоянии помещения в многоквартирном доме (квартиры). 7 Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, требование удовлетворено. Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила принятые судебные акты, исходя из того, что суды, правильно установив обстоятельства дела, неверно пришли к выводу о том, что в результате проведенных работ произошла перепланировка квартиры, а не реконструкция многоквартирного дома, в котором данная квартира расположена, и указала следующее. Жилищное и градостроительное законодательство предусматривают различный порядок и требования к проведению работ по переустройству и (или) перепланировке помещений, расположенных в многоквартирном доме, и по реконструкции многоквартирного дома. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения (часть 1 статьи 26 ЖК РФ). Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном ГрК РФ. В частности, реконструкция объектов капитального строительства проводится на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных статьей 51 ГрК РФ (часть 2 статьи 51 ГрК РФ); реконструкция объекта капитального строительства – многоквартирного дома, в результате которой произойдет уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, требует согласия всех собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме (пункт 62 части 7 статьи 51 ГрК РФ). Судами установлено, что лицо осуществило строительство пристройки к принадлежащей ему квартире, расположенной в многоквартирном доме, используя его общую капитальную стену, а также устройство наружного дверного проема за счет демонтажа части внешней стены данного дома под окном своей квартиры. Такими действиями изменены не только внутренние параметры (конфигурация) жилого помещения, но и произошло расширение всего объекта капитального строительства – многоквартирного дома (в частности, увеличилась его площадь), что исходя из положений статьи 25 ЖК РФ, пункта 14 статьи 1 ГрК РФ, является реконструкцией многоквартирного дома.
— п. 3 Обзора судебной практики ВС РФ от 13.12.2023

Вывод по вопросу о процедуре и рисках. Работы без согласия собственников и без разрешения/согласования являются самовольными и создают риск: (1) обязанности за свой счёт восстановить стену и оконный проём в прежнее состояние по требованию органа согласования или по иску соседей/управляющей организации; (2) административного штрафа по ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ; (3) при реконструкции без разрешения на строительство — признания работ самовольной реконструкцией с обязанностью приведения объекта в прежнее состояние. Сохранить помещение в изменённом состоянии можно только по решению суда (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ), если не нарушаются права граждан и нет угрозы жизни и здоровью, но это не заменяет обязательное согласие собственников.