Ситуация касается нескольких переплетённых правовых аспектов. Вы, Евгения, с 2016 года фактически проживаете в квартире, принадлежащей вашей троюродной сестре Наталье, которая признана недееспособной. Ваша мать является её официальным опекуном, но проживает в другом городе. Вы не являетесь наследником по закону и осознаёте, что не можете претендовать на квартиру по приобретательной давности, так как знаете об отсутствии у вас прав на неё.
Юридически значимо то, что, проживая в квартире без заключения какого-либо договора (найма, безвозмездного пользования, ренты), вы находитесь в уязвимом положении. У вас нет законного титула, дающего право пользования жильём, а значит, в любой момент опекун (ваша мать) или сама Наталья (если её дееспособность будет восстановлена) могут потребовать вашего выселения. Кроме того, все ваши вложения в ремонт и приобретение мебели — это улучшения имущества, сделанные без согласия собственника в лице его законного представителя, что лишает вас права требовать компенсации этих затрат в случае прекращения проживания.
Ключевой вопрос — возможность и порядок заключения договора ренты с участием недееспособного лица. Сама по себе сделка с недееспособным возможна, но крайне сложна и требует особого порядка. Так как Наталья не может выражать свою волю, все сделки от её имени совершает опекун — ваша мать. Это создаёт конфликт интересов: опекун (мать) действует в интересах подопечного (Натальи), но заключает договор с собственной дочерью (вами), которая напрямую заинтересована в получении квартиры. Такая сделка автоматически попадает под подозрение в нарушении прав подопечного.
По закону, опекун не вправе совершать сделки с близкими родственниками (к которым относятся и родители, и дети, и, возможно, в данной ситуации — дочь опекуна), если это идёт вразрез с интересами подопечного. Для совершения любой сделки, влекущей уменьшение имущества подопечного (в том числе передача квартиры в ренту), опекун обязан получить предварительное письменное разрешение органа опеки и попечительства. При этом орган опеки будет проверять, не ухудшится ли положение подопечного, не будет ли сделка притворной или не приведёт ли она к дарению имущества недееспособного. Получение такого разрешения в ситуации, когда опекун — ваша мать, а выгодоприобретатель — вы, крайне маловероятно, так как орган опеки усмотрит прямое личное обогащение дочери опекуна и потенциальное ущемление прав Натальи.
Таким образом, правовая квалификация ситуации такова: имеются фактические отношения по проживанию без правового основания (безтитульное владение/пользование), осложнённые статусом недееспособного собственника и фигурой опекуна-родственника. Заключение классического договора ренты (пожизненное содержание с иждивением или постоянная рента) с недееспособным лицом, при котором плательщиком ренты выступает дочь опекуна, несёт высокий риск признания сделки недействительной (ничтожной или оспоримой) из-за нарушения запрета на сделки между опекуном и его близкими родственниками, а также из-за отсутствия реальной выгоды для подопечного (квартира меняется на долгосрочные платежи, а не на деньги, которые опекун мог бы использовать строго в интересах подопечного). Юридически значимым является то, что орган опеки будет требовать, чтобы любая сделка обеспечивала интересы недееспособного лучше, чем сохранение квартиры в её собственности, что в данном споре почти невозможно доказать.
