Здравствуйте. У нас дом на две квартиры, я выкупаю вторую половину. Не могу понять, как мне теперь это всё объединить в одну по документам? Кадастровый инженер говорит, нужно сначала зарегистрировать моё право на вторую квартиру, потом переводить их в единое жилое помещение, но это долго и дорого. Может есть какой-то простой способ? В Росреестре ничего толком не объясняют.
НейроадвокатАнализ ситуации
В рассматриваемой ситуации вы становитесь единоличным собственником обоих помещений в доме, который изначально был разделён на две самостоятельные квартиры. Юридически это означает, что после приобретения второй квартиры у вас возникнет право собственности на два отдельных объекта недвижимости: сначала на первую квартиру (уже зарегистрированное право), затем на вторую квартиру (после государственной регистрации перехода права). Каждый из этих объектов имеет самостоятельный кадастровый номер, учтён в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) как отдельное жилое помещение и обладает самостоятельным правовым статусом.
Цель, которую вы преследуете — превратить два самостоятельных объекта недвижимости в один (единое жилое помещение) путём их объединения. Эта цель затрагивает сразу несколько юридически значимых правоотношений:
— Правоотношения по изменению характеристик объектов недвижимости (реконструкция/перепланировка/переустройство), поскольку физическое объединение двух помещений (даже если перегородка между ними уже отсутствует или будет демонтирована) влечёт за собой изменение конфигурации, площади и назначения помещений. С точки зрения закона, это не просто «сложение» двух квартир, а создание нового объекта недвижимости с изменёнными техническими и правовыми характеристиками.
— Правоотношения в сфере кадастрового учёта и государственной регистрации прав. Для того чтобы в ЕГРН вместо двух записей о двух квартирах появилась одна запись о едином объекте — жилом доме (или части жилого дома, в зависимости от статуса здания), — требуется проведение государственного кадастрового учёта изменений (образование нового объекта путём преобразования) и последующая государственная регистрация права на вновь образованный объект. Пока в реестре существуют записи о двух квартирах, технически невозможно зарегистрировать право на гипотетическое «единое помещение», не прекратив существование прежних объектов.
— Правоотношения по планировке и переустройству жилых помещений. Даже если здание юридически является индивидуальным жилым домом (дом блокированной застройки), объединение двух квартир может потребовать соблюдения градостроительных норм, правил пожарной безопасности и санитарно-эпидемиологических требований, а также получения разрешения на перепланировку или переустройство в установленном порядке.
Ключевыми юридически значимыми обстоятельствами в вашей ситуации являются:
Статус объекта недвижимости в целом. Необходимо точно определить, чем именно является здание с точки зрения закона: жилым домом (индивидуальным жилым домом), домом блокированной застройки или многоквартирным домом. От этого зависит, какие правила применяются к объединению помещений и возможно ли вообще такое объединение (например, в многоквартирном доме объединение квартир технически возможно, но подчиняется строгим правилам о переустройстве, а в доме блокированной застройки — может потребоваться переквалификация объекта).
Последовательность юридических действий. Кадастровый инженер указал на необходимость сначала зарегистрировать право на вторую квартиру, а только потом заниматься объединением. Это объясняется тем, что на момент начала процедуры объединения вы уже должны быть титульным собственником обоих объектов, иначе объединение юридически невозможно — вы не можете распоряжаться помещением, право на которое ещё не зарегистрировано за вами. Регистрация права на вторую квартиру — не опциональный, а обязательный промежуточный этап.
Возможность «упрощённой» процедуры. Упрощённый порядок (например, по «дачной амнистии» или в рамках кадастрового учёта без реконструкции) в данном случае неприменим, так как объединение двух уже учтённых объектов в один не является «уточнением границ» или «исправлением ошибки» — это прямое преобразование объекта недвижимости, которое требует полного цикла: технический план нового объекта, кадастровый учёт, регистрация права.
Таким образом, ваше желание «объединить по документам» без предварительной регистрации права на вторую квартиру и без проведения кадастровых работ объективно сталкивается с законными требованиями к порядку преобразования объектов недвижимости. Иной, «простой» способ, который обходил бы эти этапы, на сегодняшний день законодательством не предусмотрен.
Согласно статье 25 Жилищного кодекса РФ, объединение двух квартир в одно жилое помещение представляет собой перепланировку, поскольку влечет изменение границ и площади помещений. В вашей ситуации, после приобретения второй половины дома, вы намерены образовать единое помещение из двух смежных квартир, что подпадает под понятие перепланировки, установленное данной нормой.
- Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных статьей 40 настоящего Кодекса, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения). В результате перепланировки помещения также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений. Перепланировка влечет за собой необходимость внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения (помещений) или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 25
Из этой нормы следует, что объединение квартир — это не просто техническое действие, а юридическая процедура, требующая внесения изменений в ЕГРН. Кадастровый инженер прав: без оформления права на вторую квартиру и последующей перепланировки объединить помещения невозможно, так как границы и площади исходных объектов должны быть изменены с соблюдением установленного порядка.
Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение
Законный способ объединить две квартиры в одну отсутствует без предварительной регистрации права собственности на приобретаемую вторую квартиру. Рекомендация кадастрового инженера зарегистрировать право на вторую квартиру, а затем инициировать перепланировку, является единственно верной и соответствующей закону. Иной «простой» процедуры, позволяющей миновать этот этап, жилищное законодательство и законодательство о регистрации недвижимости не предусматривают.
