Анализ ситуации
В рассматриваемой ситуации вы становитесь единоличным собственником обоих помещений в доме, который изначально был разделён на две самостоятельные квартиры. Юридически это означает, что после приобретения второй квартиры у вас возникнет право собственности на два отдельных объекта недвижимости: сначала на первую квартиру (уже зарегистрированное право), затем на вторую квартиру (после государственной регистрации перехода права). Каждый из этих объектов имеет самостоятельный кадастровый номер, учтён в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) как отдельное жилое помещение и обладает самостоятельным правовым статусом.
Цель, которую вы преследуете — превратить два самостоятельных объекта недвижимости в один (единое жилое помещение) путём их объединения. Эта цель затрагивает сразу несколько юридически значимых правоотношений:
— Правоотношения по изменению характеристик объектов недвижимости (реконструкция/перепланировка/переустройство), поскольку физическое объединение двух помещений (даже если перегородка между ними уже отсутствует или будет демонтирована) влечёт за собой изменение конфигурации, площади и назначения помещений. С точки зрения закона, это не просто «сложение» двух квартир, а создание нового объекта недвижимости с изменёнными техническими и правовыми характеристиками.
— Правоотношения в сфере кадастрового учёта и государственной регистрации прав. Для того чтобы в ЕГРН вместо двух записей о двух квартирах появилась одна запись о едином объекте — жилом доме (или части жилого дома, в зависимости от статуса здания), — требуется проведение государственного кадастрового учёта изменений (образование нового объекта путём преобразования) и последующая государственная регистрация права на вновь образованный объект. Пока в реестре существуют записи о двух квартирах, технически невозможно зарегистрировать право на гипотетическое «единое помещение», не прекратив существование прежних объектов.
— Правоотношения по планировке и переустройству жилых помещений. Даже если здание юридически является индивидуальным жилым домом (дом блокированной застройки), объединение двух квартир может потребовать соблюдения градостроительных норм, правил пожарной безопасности и санитарно-эпидемиологических требований, а также получения разрешения на перепланировку или переустройство в установленном порядке.
Ключевыми юридически значимыми обстоятельствами в вашей ситуации являются:
-
Статус объекта недвижимости в целом. Необходимо точно определить, чем именно является здание с точки зрения закона: жилым домом (индивидуальным жилым домом), домом блокированной застройки или многоквартирным домом. От этого зависит, какие правила применяются к объединению помещений и возможно ли вообще такое объединение (например, в многоквартирном доме объединение квартир технически возможно, но подчиняется строгим правилам о переустройстве, а в доме блокированной застройки — может потребоваться переквалификация объекта).
-
Последовательность юридических действий. Кадастровый инженер указал на необходимость сначала зарегистрировать право на вторую квартиру, а только потом заниматься объединением. Это объясняется тем, что на момент начала процедуры объединения вы уже должны быть титульным собственником обоих объектов, иначе объединение юридически невозможно — вы не можете распоряжаться помещением, право на которое ещё не зарегистрировано за вами. Регистрация права на вторую квартиру — не опциональный, а обязательный промежуточный этап.
-
Возможность «упрощённой» процедуры. Упрощённый порядок (например, по «дачной амнистии» или в рамках кадастрового учёта без реконструкции) в данном случае неприменим, так как объединение двух уже учтённых объектов в один не является «уточнением границ» или «исправлением ошибки» — это прямое преобразование объекта недвижимости, которое требует полного цикла: технический план нового объекта, кадастровый учёт, регистрация права.
Таким образом, ваше желание «объединить по документам» без предварительной регистрации права на вторую квартиру и без проведения кадастровых работ объективно сталкивается с законными требованиями к порядку преобразования объектов недвижимости. Иной, «простой» способ, который обходил бы эти этапы, на сегодняшний день законодательством не предусмотрен.
Согласно статье 25 Жилищного кодекса РФ, объединение двух квартир в одно жилое помещение представляет собой перепланировку, поскольку влечет изменение границ и площади помещений. В вашей ситуации, после приобретения второй половины дома, вы намерены образовать единое помещение из двух смежных квартир, что подпадает под понятие перепланировки, установленное данной нормой.
- Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных статьей 40 настоящего Кодекса, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения). В результате перепланировки помещения также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений. Перепланировка влечет за собой необходимость внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения (помещений) или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 25
Из этой нормы следует, что объединение квартир — это не просто техническое действие, а юридическая процедура, требующая внесения изменений в ЕГРН. Кадастровый инженер прав: без оформления права на вторую квартиру и последующей перепланировки объединить помещения невозможно, так как границы и площади исходных объектов должны быть изменены с соблюдением установленного порядка.
Порядок согласования перепланировки установлен статьей 26 ЖК РФ. Она требует, чтобы собственник помещения представил в орган местного самоуправления заявление, правоустанавливающие документы на переустраиваемое помещение и проект перепланировки.
- Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. 2. Для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме собственник данного помещения или уполномоченное им лицо представляет: 1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке; 2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение; 3) проект переустройства и (или) перепланировки; 4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 26
Это означает, что для получения разрешения на перепланировку (объединение) вам необходимо представить документы на оба исходных помещения — на обе квартиры. Пока вы не зарегистрируете право собственности на вторую квартиру, у вас нет правоустанавливающих документов на неё, а значит, вы не сможете подать заявление в орган местного самоуправления. Таким образом, предварительная регистрация права на приобретаемую квартиру является обязательным подготовительным этапом — без неё невозможно начать процедуру перепланировки.
Одновременно с этим необходимо учитывать положения Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в части кадастрового учета и регистрации прав на вновь образованное помещение. Статья 41 этого закона устанавливает, что при объединении объектов недвижимости постановка на кадастровый учет нового помещения и регистрация права на него, а также снятие с учета и прекращение прав на исходные объекты производятся одновременно.
- В случае образования двух и более объектов недвижимости в результате ... объединения объектов недвижимости ... государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости. ... 3. Снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав на все объекты недвижимости, образованные из таких объектов недвижимости
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 41
Эта норма описывает исключительно финальную стадию — единовременную регистрацию нового объекта и прекращение старых записей. Однако она не содержит упрощенной процедуры, которая позволила бы обойти предварительное оформление права на вторую квартиру. Для того чтобы «снять с учета» исходные квартиры и «прекратить права» на них, такие права должны быть зарегистрированы в ЕГРН. Если вы еще не стали собственником второй квартиры, то прекращать нечего — в реестре пока значится прежний владелец. Следовательно, без регистрации права на вторую квартиру вы не сможете воспользоваться механизмом, предусмотренным ст. 41.
Процедура завершения перепланировки, после получения разрешения и проведения работ, дополнительно регулируется статьей 28 ЖК РФ.
Статья 28 ЖК РФ регулирует завершение переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме, включая порядок уведомления, предоставление технического плана, утверждение акта приемочной комиссии и момент завершения перепланировки (внесение изменений в ЕГРН). Это полезно для понимания процедуры объединения квартир, которое является перепланировкой.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 28
Поскольку в предоставленном контексте нет дословного текста ст. 28, а только её описание, можно указать, что она устанавливает необходимость представления в орган местного самоуправления технического плана на образованное помещение и акта приемочной комиссии. После этого орган направляет документы в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН. Эта норма не содержит альтернативного упрощенного пути, а лишь подтверждает стандартный порядок: сначала разрешение на перепланировку (ст. 26), потом работы, потом фиксация изменений.
Таким образом, из анализа применимых норм следует, что упрощенный способ объединения квартир (без предварительной регистрации права на вторую квартиру) отсутствует. Чтобы объединить обе квартиры в одно жилое помещение, вам необходимо:
- Зарегистрировать право собственности на приобретенную вторую квартиру на свое имя (без этого вы не сможете представить правоустанавливающие документы для получения разрешения на перепланировку).
- Разработать проект перепланировки и обратиться в орган местного самоуправления с заявлением по ст. 26 ЖК РФ.
- После получения разрешения провести работы, изготовить технический план, получить акт приемочной комиссии, и затем Росреестр одновременно снимет с учета старые квартиры и зарегистрирует новое помещение на основании ст. 14 и 41 218-ФЗ.
Рекомендация кадастрового инженера юридически верна и соответствует требованиям закона — она не завышает длительность и стоимость, а отражает реальную процедуру.
