Раздел «Анализ ситуации»
В данной ситуации рассматривается конфликт между собственниками (или пользователями) нежилого помещения в многоквартирном доме (магазина) и собственниками других помещений в этом доме (жильцами). Причиной спора стало наличие крыльца, пристроенного к магазину, которое, по мнению жильцов, создает им препятствия.
Суть ситуации заключается в следующем. Нежилое помещение используется как магазин с 2002 года. Тогда при открытии магазина было возведено крыльцо, которое, по всей видимости, находится на придомовой территории, то есть на земельном участке, принадлежащем на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений многоквартирного дома (жильцам и владельцу магазина). Крыльцо, являясь пристройкой к капитальному строению, фактически представляет собой объект, возведенный на части земельного участка, который не находится в исключительном пользовании владельца магазина.
Юридически значимым обстоятельством является правовой режим земельного участка под многоквартирным домом. В соответствии с жилищным законодательством, после оформления кадастрового учета земельный участок под домом переходит в общую долевую собственность всех собственников помещений. Следовательно, любое строительство или изменение конфигурации этого участка, включая возведение крыльца, требует согласия всех или большинства сособственников.
Ключевая проблема в данном деле — отсутствие разрешительной документации на строительство крыльца (ордеров, разрешений). Это означает, что с формальной точки зрения данная конструкция является самовольной (самовольной постройкой или объектом, установленным без надлежащего оформления прав на землю). Тот факт, что крыльцо было сделано в 2002 году, когда действовали иные правила (возможно, не требовалось согласие жильцов), не отменяет действующих правовых норм, регулирующих сейчас статус общего имущества. При этом юридически значимо, что правоотношения по использованию придомовой территории для таких объектов сейчас регулируются иначе, чем 20 лет назад.
Третьим значимым аспектом является договор аренды, в котором указано, что арендуемая площадь включает крыльцо. Этот пункт договора не создает прав на земельный участок и не подтверждает законность постройки. Договор аренды является обязательственным отношением между арендатором и арендодателем (собственником нежилого помещения). Он не может влиять на права третьих лиц — собственников других помещений в доме, которые не являются сторонами этого договора. Поэтому ссылка на договор аренды для обоснования законности крыльца перед жилищной инспекцией или жильцами юридически несостоятельна.
Таким образом, затронуты правоотношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением общим имуществом многоквартирного дома (придомовой территорией), а также с самовольным строительством. Жалоба жильцов инициирует административную проверку, по итогам которой может быть установлен факт нарушения прав собственников и требований к использованию общего имущества.
Поскольку крыльцо магазина расположено на земельном участке, входящем в состав общего имущества многоквартирного дома, его размещение затрагивает права всех собственников помещений в этом доме. В силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен дом, а также иные объекты, предназначенные для его благоустройства. Крыльцо, являясь элементом благоустройства, функционально связанным с входной группой, фактически занимает часть этого участка и неразрывно с ним связано.
"Статья 36. 1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: ... 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. ... 3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции."
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 36
Таким образом, возведение крыльца, которое занимает часть придомовой территории, по сути является уменьшением размера общего имущества. Пункт 3 той же статьи прямо указывает, что такое уменьшение возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме. Этот принцип конкретизируется и в специальной норме: если реконструкция помещения невозможна без присоединения части общего имущества, требуется согласие всех собственников. В деле крыльцо пристроено к нежилому помещению и конструктивно связано с ним, что подпадает под действие части 2 статьи 40 ЖК РФ, которая устанавливает более строгое правило, чем общее собрание с квалифицированным большинством.
"Статья 40 ЖК РФ: 2. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме."
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 40
Применительно к фактам: крыльцо, указанное в договоре аренды как часть площади помещения, является неотъемлемой частью магазина. Его строительство и эксплуатация невозможны без использования части земельного участка, который является общим имуществом. Поскольку документально подтверждённого согласия всех собственников на такое присоединение в 2002 году не было, а в настоящее время жильцы заявили о нарушении своих прав, данное действие не может считаться законным. Отсутствие ордеров и разрешений на строительство лишь усугубляет ситуацию, но ключевым правовым основанием является отсутствие решения общего собрания, принятого единогласно.
Что касается указания в договоре аренды на то, что площадь включает крыльцо, это условие не создаёт прав на общее имущество. Согласно статье 38 ЖК РФ, при приобретении помещения к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество, но эта доля следует судьбе основного помещения, а не может быть произвольно увеличена или выделена в натуре по договору. Передача общего имущества в пользование одному лицу возможна только на основании решения общего собрания собственников.
"Статья 38. Приобретение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме при приобретении помещения в таком доме. 1. При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. 2. Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными."
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 38
Таким образом, включение площади крыльца в договор аренды не может служить подтверждением законности его размещения, так как арендодатель (собственник нежилого помещения) не имел права единолично распоряжаться частью общего имущества и включать её в аренду. Это условие договора может быть оспорено, а само крыльцо, при отсутствии согласия всех сособственников, квалифицируется как объект, созданный с нарушением прав других участников долевой собственности.
Последствия возведения крыльца без разрешений и согласований подпадают под действие статьи 222 Гражданского кодекса РФ, так как оно является строением, возведённым на земельном участке, не предоставленном для этой цели, и без получения необходимых разрешений. Факт того, что в 2002 году не требовалось согласие жильцов, не отменяет необходимости соблюдения градостроительных норм и правил, действовавших на тот момент. Поскольку крыльцо уже создано и используется, оно является самовольной постройкой, и лицо, его возведшее, обязано либо снести его за свой счёт, либо узаконить при условии, что сохранение постройки не нарушает права других лиц — в данном случае права собственников помещений в многоквартирном доме.
"1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. 2. Лицо, осуществившее самовольну"
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 222
Для ситуации это означает, что у жильцов и жилищной инспекции есть все основания требовать устранения препятствий в пользовании общим имуществом. Собственники помещений в силу статьи 304 ГК РФ вправе требовать устранения всяких нарушений их права, даже если эти нарушения не связаны с лишением владения. Поскольку крыльцо, по словам жильцов, им мешает, они могут обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки либо о приведении придомовой территории в первоначальное состояние. Проверка жилищной инспекции, как следует из статьи 20 ЖК РФ, вправе зафиксировать факт использования общего имущества без надлежащего решения общего собрания, что является основанием для выдачи предписания об устранении нарушения.
"Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения."
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 304
В целом, отсутствие согласия всех собственников на уменьшение общего имущества и присоединение части земельного участка (в данном случае под крыльцо), а также отсутствие разрешительной документации на строительство делают конструкцию незаконной с момента её возведения, независимо от года постройки. Указание площади крыльца в договоре аренды не создаёт законного титула на пользование общим имуществом, так как это условие ничтожно в силу прямого запрета закона на распоряжение долей в общем имуществе без соответствующей процедуры (ст. 38 ЖК РФ).
