В рассматриваемой ситуации между сторонами заключён договор аренды коммерческого недвижимого имущества (нежилого помещения). Предметом спора является повреждённая петля входной двери, которая, по утверждению арендатора, была неисправна ещё до передачи помещения («оторвана»). Юридически значимым обстоятельством является то, что арендатор не зафиксировал дефект при приёмке помещения, однако дефект возник до начала арендных отношений, то есть не является следствием ненадлежащей эксплуатации помещения арендатором.
Правоотношения квалифицируются как арендные. В рамках этих отношений закон (часть 2 ГК РФ) устанавливает общее правило: арендодатель обязан передать арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, а также проводить за свой счёт капитальный ремонт, если иное не предусмотрено договором или законом. Арендатор, в свою очередь, обязан поддерживать имущество в исправном состоянии и производить за свой счёт текущий ремонт. Применительно к данному случаю ключевое значение имеет разграничение между капитальным и текущим ремонтом, а также вопрос о том, относится ли неисправность (дефект) к недостаткам сданного в аренду имущества, за которые отвечает арендодатель, либо к текущим расходам арендатора. Поскольку в договоре аренды прямо не указано, кто несёт расходы на ремонт или замену входной двери, применяются диспозитивные нормы закона, регулирующие общий порядок распределения обязанностей по ремонту арендованного имущества. Арендатор также может ссылаться на то, что помещение при заключении договора не соответствовало условиям, обеспечивающим его нормальное использование (входная дверь должна быть исправна, так как является частью ограждающих конструкций и обеспечивает доступ и безопасность). Юридически значимым является сам факт существования дефекта до начала аренды, что может переложить обязанность по его устранению на арендодателя (собственника) даже в том случае, если по своей природе ремонт такого элемента, как замена петли, мог бы квалифицироваться как текущий.
При разрешении вопроса о том, кто должен нести расходы на ремонт или замену входной двери и её петли, основополагающее значение имеют как общие положения об обязанностях сторон по содержанию арендованного имущества, так и специальные нормы об ответственности арендодателя за недостатки, существовавшие на момент передачи помещения. Поскольку дефект петли, по вашему утверждению, существовал до начала аренды и лишь был обнаружен вами позже, ситуация подпадает под регулирование ст. 612 ГК РФ. В силу данной нормы арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, даже если он о них не знал, и арендатор вправе потребовать безвозмездного устранения недостатков, соразмерного уменьшения арендной платы, возмещения своих расходов на устранение или удержать их из арендной платы с предварительным уведомлением. Сломанная петля, из-за которой дверь может не закрываться, запираться или эксплуатироваться с риском падения, безусловно, препятствует нормальному пользованию коммерческим помещением (нарушается безопасность, возможно, доступ), поэтому вы как арендатор вправе адресовать именно арендодателю требование произвести ремонт или замену за его счёт, либо, если вы сделаете это сами, требовать компенсации.
"Статья 612. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества
- Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора."
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 612
Параллельно необходимо оценить норму ст. 616 ГК РФ, которая разграничивает обязанности по текущему и капитальному ремонту. Договором установлено, что текущий ремонт — за ваш счёт, капитальный — за счёт арендодателя. Однако ремонт петли или замена двери — это именно тот вопрос, который требует квалификации: к какому виду ремонта относится устранение данного недостатка. В судебной практике ремонт и замена входных дверей, дверных коробок, петель обычно признаются текущим ремонтом, если дверь не пришла в полную негодность и подлежит восстановлению (замена петли, приварка, усиление). Если же дверь полностью разрушена, требуется её замена — это может быть отнесено к капитальному ремонту (замена конструктивного элемента здания). Тем не менее, в вашей ситуации решающее значение имеет то, что дефект существовал до начала аренды, и поэтому ст. 612 ГК РФ предоставляет вам право требовать устранения именно от арендодателя независимо от формальной квалификации ремонта. Если бы недостаток возник в процессе вашей эксплуатации (например, вы сами повредили петлю), то применялась бы ст. 616, и текущий ремонт лёг бы на вас. Но поскольку петля была оторвана до вашего заселения, вы не обязаны её ремонтировать за свой счёт. Если вы всё же произведёте ремонт самостоятельно, вы сможете взыскать расходы с арендодателя на основании ст. 612, предварительно уведомив его о своём намерении.
"Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества
- Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом , иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возме"
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 616
Таким образом, объединяя обе нормы: ст. 612 является специальной по отношению к ст. 616 в части недостатков, существовавших на момент передачи имущества. Вы вправе настаивать, что арендодатель обязан за свой счёт устранить поломку петли (или, если необходимо, заменить дверь) именно как недостаток, о котором вы не были предупреждены. Если арендодатель откажется, вы можете сами произвести ремонт и потребовать возмещения (с уведомлением) либо соразмерно уменьшить арендную плату. Что касается отнесения ремонта петли к текущему или капитальному — в вашем споре с арендодателем этот вопрос вторичен, поскольку приоритет имеет гарантия арендодателя по ст. 612. Однако если вдруг окажется, что петля была исправна при передаче и сломалась уже при вас (это должен доказать арендодатель), то ремонт петли, скорее всего, будет признан текущим ремонтом (замена фурнитуры), и расходы лягут на вас согласно договору. В вашем же случае — дефект доарендный, поэтому расходы несёт арендодатель.
