Пользователь приобрёл земельный участок, расположенный в границах садоводческого некоммерческого товарищества (СНТ). На участке находится объект недвижимости, который в документах именуется «жилое строение», однако его официальное назначение по данным Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) — «нежилое». Важно, что у пользователя нет зарегистрированного права собственности на этот объект (отсутствует регистрация), что свидетельствует о том, что предыдущий владелец также не оформил его в установленном порядке как жилой дом.
В распоряжении пользователя имеются два технических паспорта (не путать с техническим планом): один датирован 1997 годом и описывает объект как «садовый дом», другой — 2008 годом, где объект назван «жилое строение». Такое расхождение в наименованиях и датах юридически значимо, так как отражает эволюцию правового статуса подобных построек в российском законодательстве (до и после изменений, внесённых Федеральным законом № 217-ФЗ и предшествовавшими ему нормами о садоводстве).
Пользователь намерен ссылаться на пункт 9 статьи 54 Федерального закона № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества…», который содержит переходные положения. Данная норма предусматривает особый порядок признания ранее учтённых «жилых строений», расположенных на садовых участках, жилыми домами. Однако ключевой момент: положения этого пункта направлены на признание уже существующих и ранее учтённых прав, а не на внесение изменений в характеристики объекта в отсутствие зарегистрированного права.
В текущей ситуации затронуты несколько правоотношений:
— Правоотношения по поводу статуса объекта капитального строительства (определение, является ли он жилым домом, пригодным для постоянного проживания, или нежилым строением);
— Правоотношения по государственному кадастровому учёту и государственной регистрации прав (порядок внесения сведений в ЕГРН, необходимость подготовки технического плана);
— Правоотношения, вытекающие из применения переходных положений Федерального закона № 217-ФЗ (возможность упрощённого перевода).
Юридически значимым является факт, что объект на момент обращения не зарегистрирован как жилой дом, а его текущее назначение — «нежилое». Для изменения назначения на «жилое» требуется не просто подтверждение статуса «жилое строение», а прохождение процедуры государственного кадастрового учёта изменений, что, по общему правилу, влечёт необходимость подготовки технического плана. Кроме того, ключевым является вопрос о пригодности строения для постоянного проживания (отсутствие акта ввода в эксплуатацию, заключения о соответствии строительным нормам), что может потребовать дополнительного заключения, в частности, о соответствии требованиям к жилым помещениям.
Таким образом, ситуация осложняется тем, что пользователь не является собственником объекта в данный момент, а наличие двух разновременных техпаспортов без актуального технического плана создаёт неопределённость в том, какой именно объект (садовый дом 1997 года или жилое строение 2008 года) фактически существует и подлежит переводу.
Согласно сложившейся правовой ситуации, ключевым для вас является вопрос о возможности изменения назначения объекта с «нежилое» на «жилое» и сама процедура такого перевода. Начну с центральной нормы, на которую вы ссылаетесь.
Пункт 9 статьи 54 Федерального закона № 217-ФЗ в предоставленном контексте отсутствует. Вместо него приведена ст. 54 Федерального закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», которая регулирует вопросы отмены ранее принятых законов и не содержит норм о признании строений жилыми домами. Поскольку вы ссылаетесь на норму из более позднего закона (217-ФЗ от 29.07.2017), которая не включена в ваш блок контекста, я исхожу из общеизвестного содержания этой нормы: она установила, что строения, зарегистрированные как «жилые строения» до 01.01.2019, признаются жилыми домами. Однако, как будет показано ниже, для регистрации права собственности на такой дом этого признания недостаточно без выполнения кадастровых процедур.
Перейду к анализу норм, которые прямо применимы к вашей ситуации. Прежде всего, необходимо определить, чем является ваш объект по действовавшему ранее законодательству.
В силу абзаца 2 статьи 1 Федерального закона № 66-ФЗ:
садовый земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений);
— Федеральный закон от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», ст. 1
Эта норма прямо устанавливает, что на садовом участке допускается возведение «жилого строения без права регистрации проживания». Именно этот термин и фигурирует в вашем техпаспорте 2008 года. Само понятие «жилое строение» в контексте 66-ФЗ — это нежилой объект, так как законодатель намеренно исключил возможность регистрации в нём. Таким образом, объект, поименованный как «жилое строение», по своей правовой природе является нежилым, что полностью соответствует его текущему назначению. Ваше намерение изменить его статус на «жилой дом» — это, по сути, попытка изменить вид объекта недвижимости, что требует государственного кадастрового учёта.
Теперь перейду к вопросу о том, какие документы необходимы для изменения сведений о таком объекте в ЕГРН, то есть для его перевода в категорию «жилой дом».
Статья 24 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» устанавливает требования к техническому плану:
Статья 24. Требования к техническому плану 1. Технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости, а также сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения об объектах недвижимости, которым присвоены кадастровые номера. (часть 1 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 24
Технический план — это обязательный документ для внесения любых новых сведений об объекте, в том числе для изменения его назначения с «нежилое» на «жилое». Без него кадастровый учёт невозможен. Технические паспорта 1997 и 2008 годов, которые у вас есть, являются предшествующими документами технического учёта. Они могут служить основанием для подготовки современного технического плана, но сами по себе не заменяют его для целей государственной регистрации. Кадастровый инженер на основании этих паспортов и текущего осмотра сможет подготовить техплан, который и станет основанием для изменения сведений.
Далее, перехожу к вопросу об основаниях регистрации — достаточно ли вашего заявления со ссылкой на п.9 ст.54 217-ФЗ без техплана.
Статья 14 Федерального закона № 218-ФЗ устанавливает исчерпывающий перечень оснований для государственного кадастрового учета:
Статья 14. Основания государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав 1. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления , за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке. 2. Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: 1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права ил
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 14
В приведённом фрагменте список оснований обрывается, но общий принцип ясен: кадастровый учёт и регистрация прав производятся на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации. Никакая норма не предусматривает, что сам по себе закон (217-ФЗ) является достаточным документом для изменения характеристик объекта. Закон может изменить правовой статус, но не фактические характеристики, которые вносятся в реестр на основании технического плана. Росреестр не будет вносить изменения, основываясь только на вашем заявлении со ссылкой на закон. Ему нужен документ, который однозначно идентифицирует объект с новыми характеристиками — технический план.
Что касается необходимости заключения о соответствии — в контексте нет норм, требующих его именно для данной процедуры. Заключение о соответствии требуется, например, при переводе жилого помещения в нежилое или при реконструкции. В вашем случае речь идёт об изменении вида объекта (жилое строение -> жилой дом) в связи с изменением законодательства. Однако технический план должен подтверждать, что строение соответствует требованиям, предъявляемым к жилым домам (наличие всех необходимых инженерных систем, высота и т.д.). Кадастровый инженер сам оценит это и отразит в техплане. Отдельное заключение по обследованию, скорее всего, не потребуется, если объект уже существует и не подвергался реконструкции.
Наконец, разберу вопрос о разрешении на строительство. Ситуация осложняется тем, что на участке уже стоит объект. Если вы не планируете его реконструировать (например, пристраивать что-то), а только меняете статус, то разрешение на строительство в смысле ст. 51 Градостроительного кодекса РФ вам не нужно. Текст ст. 51 в контексте неполон, но её суть в том, что она регулирует порядок получения разрешения на строительство, а не на изменение статуса уже существующего объекта.
В итоге, отвечая на ваши вопросы: ссылка на п.9 ст.54 217-ФЗ не отменяет требования о предоставлении технического плана для кадастрового учёта. Изменение статуса на «жилой дом» влечёт автоматическое изменение назначения в ЕГРН, но только после того, как новые сведения будут внесены на основании техплана. Ваши техпаспорта — это исходные данные для кадастрового инженера, но не заменяют техплан. Для регистрации прав вам потребуется: 1) заявление; 2) технический план, подготовленный кадастровым инженером на основании имеющихся техпаспортов и текущего состояния; 3) правоустанавливающий документ на участок и строение (если право не зарегистрировано). Дополнительное заключение по обследованию, скорее всего, не потребуется.
