Перечень видов жилых помещений закрыт, поэтому ни «апартаменты», ни «апарт-отель» в качестве самостоятельного вида помещений в жилищном законодательстве не существует.
Термин «апартамент» в действующем регулировании используется только в другом контексте — как категория номера внутри средства размещения (гостиницы), что прямо признал Конституционный Суд РФ:
В действующем правовом регулировании понятие "апартамент" используется в пункте 12 Положения о классификации средств размещения, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 27 декабря 2024 года № 1951 , для обозначения номеров высшей категории в предусмотренных Федеральным законом от 24 ноября 1996 года № 132-ФЗ "Об основах туристской деятельности в Российской Федерации" средствах размещения (гостиницы, санатории, базы отдыха, кемпинги), общим назначением которых является обеспечение пребывания (временного проживания) физических лиц.
— п. 1.3 Постановления КС РФ № 4-П от 03.02.2026
апартамент" - номер площадью не менее 40 кв. метров, состоящий из двух и более комнат (гостиной или столовой и спальни), с двуспальной кроватью (размером не менее 180 x 200 см) и мини-кухней, оборудованной для приготовления и приема пищи, мытья посуды;
— пп. «а» п. 12 Положения, утв. ПП РФ № 1951 от 27.12.2024
То есть «апартаментом» закон называет не отдельное помещение в кадастре, а категорию гостиничного номера (не менее 40 м², две и более комнаты, двуспальная кровать, мини-кухня). Помещение клиента площадью 70 м² формально подходит под эти параметры, однако это лишь означает, что его можно использовать и классифицировать как номер «апартамент» внутри средства размещения, а не «оформить» как новый вид объекта.
Вывод: поскольку виды жилых помещений в ст. 16 ЖК РФ перечислены исчерпывающе и «апартаментов» среди них нет, переоформить нежилое помещение в «апартаменты» как отдельный правовой статус объекта недвижимости невозможно — в кадастр такой статус внести нельзя. Ваше помещение остаётся нежилым; «апартаментом» оно становится лишь как категория номера при классификации средства размещения (апарт-отеля/гостиницы).
Можно ли перевести нежилое помещение в жилое (квартиру), учитывая расположение в цокольном этаже
Если цель клиента — фактически жилое проживание/постоянная регистрация, единственный законный «жилищный» вариант — перевод нежилого помещения в жилое (квартиру). Но для помещения именно в цокольном этаже это прямо запрещено установленными Правительством требованиями к жилым помещениям:
Отметка пола жилого помещения, расположенного на первом этаже, должна быть выше планировочной отметки земли. Размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается.
— п. 23 Положения, утв. ПП РФ № 47 от 28.01.2006
Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.
— ч. 4 ст. 22 ЖК РФ
Норма п. 23 Положения (утв. ПП РФ № 47) запрещает размещение жилого помещения в цокольном этаже вне зависимости от того, есть ли окна, высота потолков, коммуникации и отдельный вход — это категоричный запрет, установленный на уровне подзаконного акта Правительства РФ. Поскольку перевод в жилое допускается только если помещение отвечает установленным требованиям (ч. 4 ст. 22 ЖК), а требование «не в цокольном этаже» соблюсти невозможно, орган местного самоуправления обязан отказать в переводе по п. 3 ч. 1 ст. 24 ЖК РФ (несоблюдение условий ст. 22 ЖК).
Развилка: если бы помещение имело статус наземного первого этажа или по технической документации (кадастр, поэтажный план) было отнесено не к «цокольному», а к первому этажу, — тогда перевод был бы возможен (при соблюдении пп. 2–6 ч. 2 ст. 23 ЖК). Но поскольку запрошенное помещение заявлено как цокольное, исходить нужно из запрета.
Вывод: перевести цокольное нежилое помещение в жилое (квартиру) нельзя — этого не позволит ни п. 23 ПП РФ № 47, ни ч. 4 ст. 22 ЖК РФ. Никакие «окна и коммуникации» этот запрет не отменяют. Реальная развилка только одна: если по кадастровой/технической документации ваше помещение числится иным образом (первый этаж, а не цоколь), — тогда возможен перевод в жилое по ст. 22–23 ЖК; проверьте выписку ЕГРН и поэтажный план.
Легальный способ использовать помещение как «апартаменты» — организовать средство размещения (апарт-отель/гостиницу)
Как показано выше (блок 1), понятие «апартамент» используется в законодательстве исключительно для обозначения категории гостиничного номера, а не вида недвижимости. Поэтому если цель клиента — законно использовать помещение с характеристиками квартиры для временного проживания, путь лежит через классификацию объекта как гостиницы типа «апарт-отель».
К типу средств размещения "гостиница" относятся средства размещения, в которых предоставляются услуги средств размещения и которые используются для временного размещения и обеспечения временного проживания физических лиц в помещениях (номерах), в том числе многоместных, расположенных в здании (строении), части здания (строения) с отдельным входом или в нескольких зданиях, строениях (корпусах) при условии наличия отдельного входа в здание, строение (корпус), объединенных одной территорией, находящихся под единым управлением юридического лица или индивидуального предпринимателя, осуществляющего деятельность, связанную с использованием гостиницы, и являющегося собственником (арендатором) средства размещения или лицом, уполномоченным собственником средства размещения или собственниками помещений (номеров) в составе средства размещения. К гостиницам могут относиться отели (городские, загородные, курортные и другие), мотели, ботели, апарт-отели, хостелы, пансионаты и иные аналогичные средства размещения, в том числе модульные некапитальные средства размещения.
— п. 5 Положения, утв. ПП РФ № 1951 от 27.12.2024
Для отнесения к типу «гостиница» законом прямо требуется наличие отдельного входа в здание/помещение — применительно к помещению в цоколе это критично: у объекта должен быть изолированный (не через подъезд и не через общие помещения жилой части) вход с улицы.
Кроме того, средство размещения должно соответствовать требованиям Приложения № 1 к Положению (утв. ПП РФ № 1951), в числе которых — оснащение естественным освещением (окнами), водоснабжением, вентиляцией и отоплением. У клиента окна и все коммуникации уже подключены — это положительный фактор для прохождения классификации.
Однако здесь есть существенная развилка, зависящая от того, где находится помещение:
- Если помещение в многоквартирном доме — действует прямой запрет ч. 3 ст. 17 ЖК РФ на размещение гостиниц в жилых помещениях МКД и на предоставление гостиничных услуг в жилом помещении дома. Эти ограничения не снимаются нежилым статусом помещения, если фактически из нежилого помещения в МКД предоставляются гостиничные услуги. Это основной риск именно для цоколя жилого дома.
- Если помещение в отдельно стоящем здании / нежилом деловом корпусе — размещение гостиницы (апарт-отеля) с отдельным входом допустимо при условии прохождения классификации и включения в реестр классифицированных средств размещения (ст. 5.1, 5.2 Закона «Об основах туристской деятельности»).
Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, гостиниц, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона от 26 сентября 1997 года № 125-ФЗ "О свободе совести и о религиозных объединениях". Жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг.
— ч. 3 ст. 17 ЖК РФ
Вывод: по прямому смыслу закона апарт-отель — это легальный способ, но он имеет смысл только если помещение расположено не в жилом многоквартирном доме и снабжено отдельным входом с улицы. Для помещения в цоколе МКД организация гостиницы/апарт-отеля рискует быть квалифицирована как незаконное размещение гостиницы в жилом доме (ч. 3 ст. 17 ЖК РФ). Уточните тип здания и наличие отдельного входа — от этого зависит выбор: классификация как гостиницы (в нежилом здании) либо перепрофилирование в иной род деятельности (офис, коворкинг — по действующему нежилому статусу, без «апартаментов»).
Риск регистрации по месту жительства в апартаментах (нежилом помещении)
Отдельно от возможности «оформить» нужно понимать юридическое последствие. Жилым помещением по закону признаётся только изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания и отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ):
Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования).
— ч. 2 ст. 15 ЖК РФ
Поскольку ваше помещение числится нежилым, а виды жилых помещений (ст. 16 ЖК РФ) не включают апартаменты, постоянная регистрация по месту жительства в нём недоступна.
Но Конституционный Суд РФ № 4-П от 03.02.2026 признал неконституционным отказ в регистрации по месту пребывания в нежилых помещениях, сходных по проектным характеристикам с квартирами и не входящих в номерной фонд гостиниц:
В действующем правовом регулировании понятие "апартамент" используется в пункте 12 Положения о классификации средств размещения, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 27 декабря 2024 года № 1951 , для обозначения номеров высшей категории в предусмотренных Федеральным законом от 24 ноября 1996 года № 132-ФЗ "Об основах туристской деятельности в Российской Федерации" средствах размещения (гостиницы, санатории, базы отдыха, кемпинги), общим назначением которых является обеспечение пребывания (временного проживания) физических лиц.
— п. 1.3 Постановления КС РФ № 4-П от 03.02.2026
То есть возможна регистрация по месту пребывания (временная), но не по месту жительства (постоянная) — это разные режимы, и для постоянной регистрации нежилой статус не подходит. Если для клиента принципиальна постоянная регистрация — она возможна только в жилом помещении, а перевод цокольного этажа в жилое, как показано выше, запрещён нормой п. 23 ПП РФ № 47.
Вывод: даже после оформления как апартамента в средстве размещения вы не получите права на постоянную регистрацию по месту жительства в этом помещении, так как по ч. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым (пригодным для постоянного проживания) оно не является. При этом по позиции КС РФ № 4-П возможна регистрация по месту пребывания, если помещение сходно с квартирой и не входит в номерной фонд гостиницы.
Процедура, доказательства и альтернативы: что практически проверить и что сделать
Доказательства (ключевой неизвестный факт — этажность и вход). Прежде чем действовать, определите, действительно ли ваше помещение юридически относится к «цокольному» этажу. Отметка пола относительно планировочной отметки земли напрямую влияет на применимость запрета п. 23 ПП РФ № 47 и на возможность перевода в жилое. Для этого запросите выписку из ЕГРН (наименование этажа и назначение) и поэтажный план/технический паспорт в БТИ или из ЕГРН (ст. 23 ЖК предусматривает, что при переводе требуются план помещения, поэтажный план дома и правоустанавливающие документы). Если документация отнесёт ваше помещение к первому этажу, а не цоколю, — перевод в жилое становится реален (при отдельном доступе и соответствии требованиям ПП № 47).
Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.
— ч. 4 ст. 22 ЖК РФ
Кроме того, из ч. 2 ст. 22 ЖК и п. 5 ПП № 1951 следует требование независимого доступа: для перевода в жилое доступ не должен идти через помещения, обеспечивающие доступ к иным жилым помещениям; для гостиницы нужен отдельный вход. Наличие отдельного входа с улицы — решающее доказательство в обеих ветках.
Исполнение ветки «гостиница/апарт-отель». Если помещение в нежилом (нежилом деловом) здании — для использования как апартаментов необходимо: (1) пройти классификацию средства размещения в аккредитованной организации (ст. 5.1, 5.2 Закона «Об основах туристской деятельности», Положение о классификации, утв. ПП РФ № 1951); (2) добиться включения сведений в реестр классифицированных средств размещения. Ваше помещение 70 м² с двумя комнатами и мини-кухней формально соответствует категории «апартамент» (пп. «а» п. 12 ПП № 1951).
Исполнение ветки «квартира». Для перевода в жилое подаётся заявление в орган местного самоуправления по месту нахождения помещения с пакетом по ч. 2 ст. 23 ЖК; решение выносится не позднее 45 дней (ч. 4 ст. 23 ЖК); отказ возможен строго по основаниям ст. 24 ЖК и обжалуется в суде. Но при цокольном этаже это основание сработает против вас.
Альтернатива (без «апартаментов»). Поскольку нежилой статус помещения уже позволяет использовать его для деловых целей, если цель — доход без гостиничной лицензии/классификации, то надёжнее перепрофилировать помещение в коворкинг/офис/студию (аренда рабочим местам, занятия, так как для этого достаточно действующего нежилого статуса и он не требует регистрации жильцов). Это устраняет и риск ч. 3 ст. 17 ЖК для помещения в МКД, и проблему регистрации.
Вывод: практический алгоритм — (1) по выписке ЕГРН и поэтажному плану установите, цоколь это или первый этаж, и есть ли отдельный вход; (2) если цель — жильё/постоянная жизнь — перевод возможен только из первого этажа, из цоколя — нет; (3) если цель — коммерческое использование с наименованием «апартаменты» — оформляйте гостиницу (апарт-отель) с классификацией по ПП № 1951, но только в нежилом здании с отдельным входом; в цоколе МКД это рискованно по ч. 3 ст. 17 ЖК; (4) вне зависимости от выбора, регистрацию по месту жительства в этом нежилом помещении получить нельзя.
