Суть ситуации заключается в том, что у вас с бывшим супругом возникла общая долевая собственность на квартиру, приобретённую в браке с использованием кредитных средств по программе «Дальневосточная ипотека». Вы являетесь основным заёмщиком, а бывший муж — созаёмщиком, то есть оба солидарно отвечаете перед банком за исполнение кредитного обязательства. После расторжения брака совместное хозяйство прекращено, вы единолично несёте бремя ипотечных платежей, однако право собственности на квартиру и обязательства по кредиту остаются общими.
Юридически значимым здесь является следующее: квартира находится в залоге у банка (ипотека в силу закона или договора), и любое распоряжение долями в такой недвижимости — в том числе отказ от доли в вашу пользу до полного погашения кредита — требует учёта прав и интересов залогодержателя. До момента прекращения ипотеки банк является лицом, чьё согласие необходимо для любых действий, изменяющих состав собственников или объём их прав на заложенное имущество, так как это может повлиять на стоимость залога и порядок его взыскания.
С правовой точки зрения, речь идёт о пересечении двух институтов: долевой собственности на жилое помещение и обязательственного правоотношения из кредитного договора, обеспеченного ипотекой. Отказ от доли в праве собственности — это сделка, направленная на безвозмездное отчуждение (дарение) доли. Вы как приобретатель доли в данном случае не несёте обязанности по выплате бывшему супругу компенсации за его долю, но сам факт дарения доли в имуществе, находящемся в залоге, без согласия залогодержателя (банка) юридически невозможен, так как нарушает его права.
Кроме того, отказ от доли не снимает с бывшего мужа обязанностей по ипотечному договору: он остаётся созаёмщиком, если банк не даст согласия на его вывод из обязательства. Банк вправе не дать такого согласия или поставить его на определённых условиях (например, предоставление дополнительного обеспечения или подтверждение вашей платёжеспособности в одиночку). Фактически отказ от доли в вашу пользу возможен только в одном из двух сценариев: либо досрочно погасить кредит, сняв обременение, либо получить письменное согласие банка на дарение доли при продолжении действия ипотеки, при этом банк одновременно решит вопрос с оставлением вас единственным заёмщиком.
Также необходимо учитывать, что расторжение брака не влияет на режим общей собственности, возникшей в период брака, если не было брачного договора: по общим правилам доли супругов признаются равными, если иное не установлено соглашением. Вы не указываете, заключали ли вы соглашение о разделе имущества после развода; если нет, то по умолчанию доли считаются равными. Однако, поскольку квартира приобреталась с использованием бюджетных субсидий (программа «Дальневосточная ипотека»), может иметь значение, что требования программы предусматривают сохранение права собственности на квартиру за участниками программы (основным заёмщиком и членами его семьи) и ограничения на отчуждение могут быть дополнительно установлены нормативными актами, регулирующими эту программу. Это создаёт дополнительные риски, так как регистрационные органы и банк могут отказать в сделке, если она противоречит условиям программы.
Таким образом, ключевыми правовыми вопросами являются: может ли бывший супруг подарить вам свою долю до снятия обременения; требуется ли нотариальное удостоверение такой сделки (для долей в жилье оно обязательно при отчуждении, в том числе безвозмездном); какова процедура одновременного перевода долга или изменения кредитного договора; и не повлечёт ли эта операция налоговых последствий в виде обязанности отразить полученный вами доход.
Квартира, приобретенная по программе дальневосточной ипотеки в августе 2023 года, с момента государственной регистрации находится в залоге у банка-кредитора. Это прямо установлено специальной нормой:
- Жилое помещение, приобретенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.
— Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ст. 77
Поскольку квартира обременена ипотекой, любое распоряжение долей в праве собственности, включая её отчуждение в пользу другого сособственника, подчиняется специальным правилам. Переход доли от бывшего мужа к заявительнице возможен, но для этого необходимо предварительное согласие банка-залогодержателя. Данное требование закреплено в ст. 37 Закона об ипотеке:
- Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
— Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ст. 37
Таким образом, если кредитный договор не содержит заранее данного согласия на отчуждение доли (в контексте не указано иное), бывший муж как участник долевой собственности вправе передать свою долю заявительнице только после получения письменного согласия банка. Без такого согласия сделка будет оспоримой или ничтожной.
Сам по себе отказ от доли в пользу другого сособственника юридически квалифицируется как распоряжение имуществом. Поскольку речь идет о передаче доли безвозмездно (бывший муж не получает платы), наиболее подходящая правовая форма — дарение. Возможность распоряжения долей по соглашению всех участников предусмотрена общей нормой Гражданского кодекса:
- Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
- Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс РФ, ст. 246
В данном случае оба участника (заявительница и бывший муж) согласны на переход доли, поэтому препятствий по этому основанию нет. Но сам договор дарения недвижимости между гражданами требует обязательного нотариального удостоверения:
- Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению.
— Гражданский кодекс РФ, ст. 574
Следовательно, заявительнице и бывшему мужу необходимо заключить нотариально удостоверенный договор дарения доли в квартире. Нотариус, проверяя законность сделки, потребует доказательства согласия банка на отчуждение заложенного имущества (ст. 37 Закона об ипотеке). После нотариального удостоверения договора требуется государственная регистрация перехода права собственности. Порядок регистрации на основании нотариального документа установлен специальной нормой:
- Права на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенного документа подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
— Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", ст. 59
Таким образом, после получения согласия банка, стороны обращаются к нотариусу для удостоверения договора дарения, а затем — в Росреестр для регистрации права собственности заявительницы на всю квартиру.
Необходимо учитывать, что после перехода доли заявительница станет единственным собственником, но при этом залог (ипотека) сохраняется. Это прямо вытекает из нормы о сохранении залога при переходе прав на заложенное имущество:
- В случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества ... залог сохраняется. Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.
— Гражданский кодекс РФ, ст. 353
Аналогичное правило содержится в ст. 38 Закона об ипотеке:
- Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем. Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем.
— Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ст. 38
Следовательно, заявительница после получения всей доли станет единственным залогодателем. Однако это не освобождает бывшего мужа от его обязательств как созаемщика по кредитному договору. Отчуждение доли в заложенном имуществе само по себе не прекращает его солидарную ответственность перед банком. Для выхода бывшего мужа из ипотечного обязательства необходимо получить отдельное согласие банка на замену заемщика/созаемщика или на его исключение из договора. Банк может потребовать, чтобы заявительница подтвердила свою платежеспособность в одиночку. Если банк откажет, бывший муж продолжит нести солидарную обязанность по погашению кредита, даже если он уже не является собственником доли.
В контексте предоставленных нормативных правовых актов отсутствуют нормы, регулирующие налоговые последствия дарения доли между бывшими супругами. Соответствующие правила содержатся в Налоговом кодексе РФ. По общему правилу (п. 18.1 ст. 217 НК РФ) доходы в денежной и натуральной форме, полученные в порядке дарения, освобождаются от налога на доходы физических лиц, если даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками. Однако бывший супруг после расторжения брака таковым не является, поэтому у заявительницы может возникнуть доход в размере рыночной стоимости подаренной доли, облагаемый НДФЛ по ставке 13% (или 15% для нерезидентов). В качестве альтернативы дарению стороны могут рассмотреть оформление соглашения о разделе имущества по ст. 38 Семейного кодекса РФ, которое также требует нотариального удостоверения. В этом случае, если раздел производится в отношении совместно нажитого имущества, передача доли не образует дохода, облагаемого НДФЛ. Однако применение данной нормы также потребует согласия банка на изменение состава собственников заложенного имущества.
