ЖСК пытаются переподчинить управляющей компании без решения собрания собственников: что делать, если прислали счета на капремонт повторно

Смена способа управления («переподчинение» ЖСК) без решения общего собрания собственников незаконна

Управление многоквартирным домом жилищным кооперативом (ЖСК) — это один из трёх законных способов управления, прямо предусмотренных Жилищным кодексом:

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать; (В редакции федеральных законов от 21.07.2014 № 255-ФЗ; от 29.06.2015 № 176-ФЗ) 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.
— ч. 2 ст. 161 ЖК РФ

ЖСК как способ управления не требует лицензирования (в отличие от управляющей организации), что подтверждается специальной нормой:

Деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется на основании лицензии на ее осуществление, за исключением случая осуществления такой деятельности товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и предусмотренного частью 3 статьи 200 настоящего Кодекса случая. (Дополнение частью - Федеральный закон от 21.07.2014 № 255-ФЗ)
— ч. 1.3 ст. 161 ЖК РФ

Ключевой момент: выбор способа управления и его изменение относится к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в МКД:

1. выбор способа управления многоквартирным домом; 4 1 ) принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 04.06.2011 № 123-ФЗ) 4 2 ) принятие решения о наделении совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 29.06.2015 № 176-ФЗ) 4 3 ) принятие решения о наделении председателя совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в части 5 статьи 161 1 настоящего Кодекса, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;
   — п. 4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ

Это означает, что ни правление ЖСК, ни какое-либо иное лицо, ни орган власти не вправе в одностороннем порядке «переподчинить» дом управляющей компании или акционерному обществу. Решение о смене способа управления может принять только общее собрание собственников. В вашей ситуации, Дмитрий, собрание не проводилось — следовательно, никакого законного решения о смене способа управления не существует.

Даже если бы такое решение было принято, закон обязывает сам ЖСК уведомить орган государственного жилищного надзора:

В случае принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения об изменении способа управления многоквартирным домом жилищным кооперативом в течение пяти рабочих дней со дня принятия этого решения жилищным кооперативом представляются в орган государственного жилищного надзора сведения о прекращении управления многоквартирным домом жилищным кооперативом в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. (Дополнение частью - Федеральный закон от 31.12.2017 № 485-ФЗ)
— ч. 7 ст. 110 ЖК РФ

То есть процедура инициируется ЖСК только после получения вступившего в силу решения общего собрания собственников. Без такого решения ЖСК не только не обязан, но и не вправе передавать управление третьим лицам.

Вывод: «Переподчинение» ЖСК управляющей компании или АО без проведения общего собрания собственников помещений и без надлежаще оформленного протокола собрания — незаконно. ЖСК продолжает оставаться законным способом управления МКД до тех пор, пока общее собрание собственников не примет иное решение с соблюдением всех требований ЖК РФ.

ЖСК не ликвидирован и продолжает действовать как юридическое лицо и способ управления

Поскольку ЖСК «юридически никто не ликвидировал» (как вы указываете), он сохраняет статус действующего юридического лица. Ликвидация жилищного кооператива возможна исключительно по нормам гражданского законодательства:

Жилищный кооператив может быть ликвидирован по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
— ст. 123 ЖК РФ

Согласно ст. 61 и ст. 63 ГК РФ, ликвидация юридического лица возможна либо по решению учредителей (общего собрания членов кооператива), либо по решению суда в случаях, предусмотренных законом. Процедура ликвидации включает обязательное внесение записи в ЕГРЮЛ. Пока запись о ликвидации отсутствует, ЖСК является действующим юридическим лицом и продолжает осуществлять управление многоквартирным домом на законных основаниях.

Более того, п. 2 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ прямо называет жилищный кооператив в качестве самостоятельного способа управления МКД. ЖСК не может быть «переподчинён» административным путём — это противоречит императивным нормам жилищного законодательства. Любые попытки «переподчинения» являются вмешательством в компетенцию общего собрания собственников и нарушением прав членов кооператива.

Вывод: Поскольку ЖСК не ликвидирован, он продолжает оставаться действующим юридическим лицом и законным способом управления МКД. Никакого «переподчинения» без решения общего собрания собственников закон не допускает.

Юридическая сила протокола, на который ссылаются — ничтожность при отсутствии кворума и факта собрания

Вы указываете, что в письме ссылаются на некий протокол, но общее собрание не проводилось и протокол жителям не предъявлен. Согласно ч. 3 ст. 45 ЖК РФ, общее собрание правомочно только при наличии кворума:

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов, за исключением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого по вопросам, указанным в пунктах 4 5 и 4 6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, проводимое по вопросу, указанному в пункте 4 5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, правомочно (имеет кворум): (В редакции Федерального закона от 30.12.2020 № 494-ФЗ) 1) при наличии в многоквартирном доме более одного подъезда в случае, если в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме приняли участие собственники помещений в данном многоквартирном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме, в том числе собственники помещений в многоквартирном доме, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающие более чем двумя третями голосов от общего числа голосов таких собственников;
— ч. 3 ст. 45 ЖК РФ

Решение общего собрания оформляется протоколом (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Однако если собрание фактически не проводилось, то соответствующий протокол фиктивен. Гражданский кодекс РФ прямо определяет последствия в ст. 181.5: решение собрания ничтожно, в частности, если оно принято при отсутствии необходимого кворума.

Согласно п. 2 ст. 181.5 ГК РФ, решение собрания ничтожно, если оно «принято при отсутствии необходимого кворума». Как разъяснено Конституционным Судом (Постановление от 29.01.2018 № 5-П), ничтожным признаётся решение собрания, принятое, в том числе, «при отсутствии необходимого кворума» и «по вопросу, не включённому в повестку дня». Следовательно, протокол, за которым нет реального собрания с соблюдением кворума, не порождает правовых последствий.

Более того, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ требует, чтобы подлинники решений и протокола были направлены в управляющую организацию (в данном случае — в ЖСК), а также в орган государственного жилищного надзора. Вы как собственник имеете право требовать предъявления протокола: без ознакомления с ним невозможно проверить ни наличие кворума, ни подлинность подписей, ни сам факт проведения собрания.

Вывод: Протокол общего собрания, проведённого с нарушением кворума или без фактического созыва собрания, является ничтожным в силу ст. 181.5 ГК РФ. Требуйте предъявить протокол — если его не предоставляют или в нём отсутствует кворум, он не имеет юридической силы.

Двойные счета на капитальный ремонт незаконны — взнос уже включён в плату за жилое помещение

Вы сообщаете, что уже платите взнос на капремонт каждый месяц (строка в платёжке), но с вас пытаются взимать этот взнос повторно. Согласно структуре платы за жилое помещение для собственников (ч. 2 ст. 154 ЖК РФ) взнос на капитальный ремонт является составной частью единой платы за жилое помещение:

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: 1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме; (В редакции федеральных законов от 29.06.2015 № 176-ФЗ; от 03.07.2016 № 267-ФЗ; от 29.07.2017 № 258-ФЗ) 2) взнос на капитальный ремонт
— ч. 2 ст. 154 ЖК РФ

Пленум Верховного Суда РФ также подтверждает это в постановлении № 22 от 27.06.2017:

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника включает в себя также взнос на капитальный ремонт (пункт 2 части 2 статьи 154 ЖК РФ).
— п. 11 Постановления Пленума ВС РФ № 22 от 27.06.2017

Обязанность по уплате взносов на капремонт возникает у собственников в силу закона (ч. 1 ст. 169 ЖК РФ), и она исполняется однократно — через единый платёжный документ. Повторное выставление отдельного счёта за капитальный ремонт при том, что взнос уже учтён в основной платёжке, означает неосновательное требование повторной уплаты.

Кроме того, если ваш ЖСК формирует фонд капремонта на специальном счёте, то владельцем такого счёта выступает именно ЖСК (п. 2 ч. 2 ст. 175 ЖК РФ):

Владельцем специального счета может быть: 1) товарищество собственников жилья, осуществляющее управление многоквартирным домом и созданное собственниками помещений в одном многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах, в соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 136 настоящего Кодекса; (В редакции федеральных законов от 21.07.2014 № 255-ФЗ; от 29.06.2015 № 176-ФЗ) 2) осуществляющий управление многоквартирным домом жилищный кооператив; (В редакции Федерального закона от 29.06.2015 № 176-ФЗ) 3) управляющая организация, осуществляющая управление многоквартирным домом на основании договора управления.
— ч. 2 ст. 175 ЖК РФ

Если же фонд формируется на счёте регионального оператора (Фонд капитального ремонта Московской области), то и в этом случае взнос уплачивается один раз — либо через квитанции ЖСК, либо через квитанции регионального оператора, но не дважды.

Неосновательное обогащение — если кто-то всё же взыщет с вас повторную плату — подлежит возврату по правилам ст. 1102 ГК РФ:

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— п. 1–2 ст. 1102 ГК РФ

Вывод: Двойное выставление счетов на капремонт незаконно. Взнос на капремонт уже включён в структуру платы за жилое помещение (ч. 2 ст. 154 ЖК РФ) и уплачивается один раз. Платить повторно вы не обязаны. Если вы или другие жители уже оплатили дублирующие счета, эти суммы подлежат возврату как неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ).

Куда и как жаловаться: Госжилинспекция Московской области и иные меры реагирования

При нарушении жилищного законодательства основным органом контроля является орган государственного жилищного надзора. Согласно ст. 20 ЖК РФ:

Статья 20. Государственный жилищный надзор, муниципальный жилищный контроль и общественный жилищный контроль 1. Предметом государственного жилищного надзора является соблюдение юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, установленных жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности, законодательством о газоснабжении в Российской Федерации в отношении жилищного фонда, за исключением муниципального жилищного фонда: (В редакции Федерального закона от 18.03.2023 № 71-ФЗ) 1) требований к использованию и сохранности жилищного фонда, в том числе требований к жилым помещениям, их использованию и содержанию, использованию и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, порядку осуществления перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое в многоквартирном доме, порядку осуществления перепланировки и (или) переустройства помещений в многоквартирном доме; 2) требований к формированию фондов капитального ремонта; 3) требований к созданию и деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, осуществляющих управление многоквартирными домами, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах; 4) требований к предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов;
— ст. 20 ЖК РФ (госжилнадзор)

В Московской области функции государственного жилищного надзора осуществляет Главное управление Московской области «Государственная жилищная инспекция Московской области» (ГЖИ МО). Именно ГЖИ МО уполномочена проводить проверки по жалобам граждан на нарушения порядка управления МКД, порядка формирования фондов капитального ремонта, законности деятельности организаций, управляющих домами.

Рекомендуемый порядок действий:

1. Направить письменную жалобу в ГЖИ Московской области — через официальный портал Госуслуг или непосредственно в приёмную ГЖИ МО. В жалобе изложите факты: ЖСК не ликвидирован, общее собрание не проводилось, протокол не предъявлен, выставлены двойные счета на капремонт. ГЖИ обязана провести проверку в течение 30 дней (с возможным продлением) и принять меры реагирования — вплоть до предписания о прекращении нарушений и привлечения виновных к административной ответственности.

2. Потребовать у лица, приславшего счета (УК/АО), письменных разъяснений со ссылкой на конкретный протокол общего собрания — и предоставления заверенной копии этого протокола. Без протокола никаких оснований для оплаты нет.

3. Если протокол существует и он оспорим — обратиться в суд с иском о признании решения общего собрания недействительным (в течение 6 месяцев с момента, когда вы узнали или должны были узнать о решении). Согласно ст. 12 ГК РФ, одним из способов защиты гражданских прав является признание недействительным решения собрания.

4. Обратиться в прокуратуру — для проверки наличия в действиях лиц, пытающихся «переподчинить» ЖСК, признаков самоуправства (ст. 19.1 КоАП РФ) или иных нарушений.

5. При необходимости — взыскать через суд уплаченные суммы двойных взносов на капремонт как неосновательное обогащение на основании ст. 1102 ГК РФ.

Вывод: Жалоба в Госжилинспекцию Московской области — наиболее эффективный и быстрый способ пресечения незаконных действий по «переподчинению» ЖСК и двойному выставлению счетов. Параллельно необходимо требовать предъявления протокола, а при его отсутствии или ничтожности — оспорить его в суде.