Переходят ли долги и пени прежних собственников к новому собственнику дома
Долги по оплате газа, пени и штрафы за самовольное подключение пред-пред-идущего собственника — это его личные обязательства, возникшие из его собственного договора с газоснабжающей организацией и его собственного противоправного поведения. По общему правилу гражданского законодательства обязательство связывает только его стороны.
Обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц)
— п. 3 ст. 308 ГК РФ
Применительно к вашей ситуации: договор поставки газа был заключён с пред-пред-идущим собственником как абонентом. Вы в этом договоре стороной не являлись — следовательно, обязанность оплачивать накопленную им задолженность, пени и штрафы на вас в силу закона не возлагается. Этот же вывод прямо подтверждён на уровне разъяснений высшей судебной инстанции:
обязательство не создает прав и обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц). Соответственно, стороны обязательства не 2 могут выдвигать в отношении третьих лиц возражения, основанные на обязательстве между собой, равно как и третьи лица не могут выдвигать возражения, вытекающие из обязательства, в котором они не участвуют. Например, при переходе прав кредитора к другому лицу по договору об уступке требования должник в качестве возражения против требований нового кредитора не вправе ссылаться на неисполнение цессионарием обязательств по оплате права требования перед цедентом. Вместе с тем в установленных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон случаях обязательство может создавать обязанность должника совершить определенное действие или воздержаться от него в отношении третьих лиц, создавать для третьих лиц права в отношении сторон обязательства (например, в случае заключения договора в пользу третьего лица в соответствии со статьей 430 ГК РФ).
— п. 26 Пленума ВС № 54 от 22.11.2016
Ваша обязанность как нового собственника начинается с момента возникновения у вас права собственности и касается только вашего собственного потребления:
Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
— ст. 210 ГК РФ
Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у: 1) нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора; 1 1 ) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования с момента заключения данного договора; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.07.2014 № 217-ФЗ) 2) арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды; 3) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора; 4) члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом; 5) собственника помещения с момента возникновения права собственности
— п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ
Ключевая формулировка «с момента возникновения права собственности» означает, что вы отвечаете за оплату газа только за период, когда являлись (являетесь) собственником, а не за прошлые периоды, когда домом владели предыдущие хозяева. Долги, пени и штрафы, начисленные до вашей покупки, — задолженность тех лиц.
Вывод: долги, пени и штрафы пред-пред-идущего (и пред-идущего) собственников по газу к вам не переходят. Юрист газовой конторы ответил верно. Требовать их погашения именно с вас законных оснований нет.
Вправе ли газовая организация отказать в подключении или заключении договора поставки из-за чужих долгов
Право газоснабжающей организации отказать в заключении договора поставки газа ограничено закрытым (исчерпывающим) перечнем оснований. Ни одно из них не связано с наличием задолженности у прежних собственников.
Основаниями для отказа от заключения договора являются: а) отсутствие у заявителя газопровода, входящего в состав внутридомового газового оборудования, присоединенного к газораспределительной сети либо резервуарной или групповой баллонной установке, и газоиспользующего оборудования, отвечающих установленным для таких газопровода и оборудования техническим требованиям, а также подключенного к входящему в состав внутридомового газового оборудования газопроводу коллективного (общедомового) прибора (узла) учета газа, отвечающего установленным для таких приборов требованиям, - в случаях, когда заявитель - юридическое лицо приобретает газ в качестве коммунального ресурса для предоставления гражданам коммунальной услуги по газоснабжению или когда заявитель-гражданин приобретает газ для газоснабжения домовладения; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 14.05.2013 № 410 ) б) отсутствие у заявителя договора о техническом обслуживании и ремонте внутридомового газового оборудования в многоквартирном доме и (или) договора о техническом обслуживании внутриквартирного газового оборудования в многоквартирном доме, и (или) договора о техническом обслуживании внутридомового газового оборудования в жилом доме (домовладении); (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 29.05.2023 № 859) в) отсутствие у газоснабжающей организации технической возможности для обеспечения подачи газа; г) предоставление не всех документов, указанных в пунктах 8 и 9 настоящих Правил, или выявление в документах недостоверных сведений
— п. 13 Правил поставки газа (ПП № 549 от 21.07.2008)
Как видно, это только: техническое отсутствие газопровода/оборудования, отсутствие договора о техобслуживании ВДГО, отсутствие технической возможности и неполный/недостоверный пакет документов. Задолженность прежнего собственника в этом перечне отсутствует, а перечень — исчерпывающий. Иные основания (включая «погасите чужие долги») вводить газоснабжающая организация не вправе.
Если же при подключении вам всё-таки откажут, закон прямо даёт механизм защиты:
В случае отказа или уклонения газоснабжающей организации от заключения договора заявитель вправе обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению договора и возмещении убытков. Бремя доказывания отсутствия технической возможности для обеспечения подачи газа лежит на газоснабжающей организации
— п. 18 Правил поставки газа (ПП № 549 от 21.07.2008)
Это означает: если через 3 года при подаче заявки газовая организация откажет со ссылкой на долги прежних собственников (что не входит в законный перечень), вы вправе обратиться в суд с иском о понуждении к заключению договора. Доказывать «отсутствие технической возможности» обязана сама газовая организация.
Вывод: задолженность прежних собственников не является законным основанием для отказа вам ни в технологическом подключении, ни в заключении договора поставки газа. Отказ по этому мотиву можно успешно оспорить, в том числе понудив организацию к заключению договора в судебном порядке.
Штраф за самовольное подключение носит личный характер и на нового собственника не возлагается
Административная ответственность по статье 7.19 КоАП РФ наступает за противоправное деяние, совершённое конкретным лицом, — тем, кто самовольно подключился.
Самовольное подключение к электрическим сетям, тепловым сетям, нефтепроводам, нефтепродуктопроводам, газопроводам либо самовольное (безучетное) использование электрической, тепловой энергии, нефти, газа или нефтепродуктов, если эти действия не содержат признаков уголовно наказуемого деяния, - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от десяти тысяч до пятнадцати тысяч рублей
— ч. 1 ст. 7.19 КоАП РФ
Применительно к вашей ситуации: самовольное подключение совершил пред-пред-идущий собственник. Субъектом ответственности по данной статье может быть только лицо, непосредственно совершившее деяние. Вы самовольного подключения не совершали, к данному правонарушению отношения не имеете, поэтому штраф за самовольное подключение (а равно и уголовная ответственность по ст. 215.3 УК РФ за повторное самовольное подключение) на вас возложены быть не могут. Квитанции со штрафами, приходящие на имя прежнего хозяина, адресованы именно ему как лицу, совершившему правонарушение.
Вывод: штраф за самовольное подключение — персональная санкция в отношении лица, совершившего нарушение. На вас она не распространяется, и препятствием для вашего подключения служить не может.
Ваши права как нового абонента и пределы ограничений подачи газа
С новым собственником (вами) заключается самостоятельный договор газоснабжения. Для гражданина, использующего газ для бытовых нужд, договор считается заключённым с момента фактического подключения:
По договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии. 2. Договор энергоснабжения заключается с абонентом при наличии у него отвечающего установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования
— п. 1-2 ст. 539 ГК РФ
В случае, когда абонентом по договору энергоснабжения выступает гражданин, использующий энергию для бытового потребления, договор считается заключенным с момента первого фактического подключения абонента
— п. 1 ст. 540 ГК РФ
Важно разграничить: право приостановить подачу газа возникает у поставщика только в отношении задолженности самого абонента (то есть вашей, если вы, став абонентом, не будете платить), а не задолженности прежних собственников:
б) приостанавливать в одностороннем порядке подачу газа до полного погашения абонентом задолженности по оплате потребленного газа; в) осуществлять при наличии приборов учета газа определение объема потребленного газа в соответствии с нормативами его потребления в случаях, указанных в пунктах 28, 30 и 31 настоящих Правил; г) запрашивать у абонента копию действующего договора о техническом обслуживании и ремонте внутридомового газового оборудования в многоквартирном доме, и (или) договора о техническом обслуживании внутриквартирного газового оборудования в многоквартирном доме, и (или) договора о техническом обслуживании внутридомового газового оборудования в жилом доме (домовладении). (Дополнение подпунктом - Постановление Правительства Российской Федерации от 29.05.2023 № 859) Основные правила учета поставляемого газа, определения объема потребленного газа и расчета размера платы за газ
— п. 23 «б» Правил поставки газа (ПП № 549 от 21.07.2008)
Ключевое слово здесь — «абонентом». Абонентом по новому договору будете вы, а задолженность, о которой идёт речь в квитанциях, — задолженность пред-пред-идущего хозяина. Пока вы не станете абонентом с собственной задолженностью, данное основание к вам неприменимо.
Вывод: при подключении с вами будет заключён новый договор газоснабжения, и вы будете отвечать только за газ, потреблённый вами. Право приостановить подачу газа возникает у поставщика исключительно из-за задолженности самого абонента, то есть применительно к вам — только из-за вашей собственной, а не чужой задолженности.
Что делать, чтобы защититься от «висящих» квитанций, и порядок действий перед подключением
Риски для вас носят не денежный, а учётно-технический характер: квитанции продолжают приходить на имя прежнего владельца, и при невнимательном подходе газовая организация может ошибочно «привязать» старую задолженность к вашему лицевому счёту. Чтобы исключить это, при подготовке к подключению рекомендуются следующие действия.
-
Сохраните документы, подтверждающие момент перехода права собственности: договор купли-продажи, выписку из ЕГРН с датой регистрации права, акт приёма-передачи. Именно дата возникновения права собственности (п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ) определяет начало ваших обязанностей по оплате.
-
При подаче заявки на подключение/заключение договора откройте лицевой счёт именно на себя с указанием даты регистрации права собственности и потребуйте, чтобы начисления производились только с этой даты, а прежние долги числились за прежним абонентом.
-
Если квитанции со старыми долгами продолжают приходить после вашего подключения — направьте газоснабжающей организации письменное уведомление о смене собственника (приложив копию выписки из ЕГРН) с требованием исключить вас из начислений по чужой задолженности, а при переадресации требований в виде отключения или начисления долга вам — оспорьте действия организации в суде (механизм понуждения к заключению договора и возмещения убытков предусмотрен п. 18 Правил поставки газа, ПП № 549).
Про срок в 3 года. Вы планируете подключиться через 3 года. Сам по себе отсрочка подключения на ваши права не влияет и новых обязанностей перед газовой организацией не порождает: никакого договора с вами до подключения не заключено, а значит, и начислений быть не может. Единственное, что стоит иметь в виду, — это срок исковой давности (ст. 196 ГК РФ) в отношении требований к прежнему собственнику: по истечении трёх лет газоснабжающая организация может утратить возможность взыскать с него долги в суде, но это касается прежнего должника, а не вас, и на ваше положение никак не влияет.
Вывод: для вас долги и штрафы прежних собственников юридически нейтральны. Достаточно при подключении оформить договор на себя с даты вашего права собственности и письменно зафиксировать смену собственника, чтобы исключить формальные ошибки в начислениях. Проблем с подключением из-за чужой задолженности возникнуть не должно; при незаконном отказе вы вправе понудить организацию к заключению договора через суд.
