Требуют документы о праве собственности для замены ключа от домофона: законно ли это и что делать?

Правовой вопрос 1: Входит ли домофон в состав общего имущества и кому ключ выдаётся по закону

Домофон, установленный в подъезде и обслуживающий более одного помещения, относится к общему имуществу многоквартирного дома либо к системе домофонной связи, обеспечивающей доступ к общему имуществу. Общее имущество принадлежит собственникам на праве общей долевой собственности:

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий , а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места ;
— ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

Механическое, электрическое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения в доме, закреплено и в Правилах содержания общего имущества:

механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме (далее - оборудование для инвалидов и иных маломобильных групп населения), находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры)
— п. 2 «д» Правил содержания общего имущества, утв. ПП РФ от 13.08.2006 № 491

Значение для клиента: домофон и связанное с ним оборудование (подъездная дверь, запирающее устройство, трубка в квартире) обслуживают более одного помещения и относятся к общему имуществу. Управляющая организация действует по договору управления и обязана обеспечивать благоприятные условия проживания и решение вопросов пользования этим имуществом:

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157 2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества
— ч. 1 ст. 161 ЖК РФ

Вывод: домофон является составной частью общего имущества многоквартирного дома (либо системой, обеспечивающей доступ к нему), а не личным имуществом только собственника. Поэтому право на пользование им и на получение ключа возникает не из одной лишь выписки из ЕГРН, а из самого факта законного проживания в квартире.

Правовой вопрос 2: Достаточен ли паспорт с пропиской вместо выписки из ЕГРН

Регистрация по месту жительства не может служить основанием ограничения реализации прав и свобод граждан, и в то же время для зарегистрированных жителей она подтверждает законность проживания в квартире:

Регистрация или отсутствие таковой не может служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, предусмотренных Конституцией Российской Федерации, федеральными законами, конституциями (уставами) и законами субъектов Российской Федерации. При регистрации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации граждане Российской Федерации представляют заявления по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере внутренних дел, в сфере контроля за оборотом наркотических средств, психотропных веществ и их прекурсоров, в сфере миграции, а также правоприменительные функции по федеральному государственному контролю (надзору) в указанных сферах (далее - федеральный орган исполнительной власти в сфере внутренних дел), и иные документы, предусмотренные настоящим Законом и правилами регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации.
— ст. 3 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1

Значение: требование управляющей организации представить именно выписку из ЕГРН для выдачи ключа — это попытка превратить отсутствие документа о собственности в условие реализации права на доступ к общему имуществу, что прямо противоречит приведённой норме. Федеральный закон прямо запрещает использовать факт отсутствия документа как условие ограничения прав.

Право пользования общим имуществом производно от права пользования жилым помещением. Члены семьи собственника пользуются жилым помещением наравне с собственником:

Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи
— ч. 2 ст. 31 ЖК РФ

Если клиент — член семьи собственника (супруг, дети, родители) либо наниматель, он в силу ч. 2 ст. 31 ЖК РФ и договора пользования вправе проживать в квартире и, соответственно, входить в подъезд. Удостоверение личности и подтверждение регистрации (отметка в паспорте) являются достаточным подтверждением законности проживания.

Вывод: паспорта с отметкой о регистрации достаточно; выписка из ЕГРН для выдачи ключа от домофона не требуется и требование её является необоснованным и избыточным. Прописка — не «менее ценный» документ, чем право собственности: она подтверждает законное проживание, которое и порождает право доступа к общему имуществу.

Правовой вопрос 3: Что делать при отказе выдать ключ (порядок обжалования и судебная защита)

При отказе управляющей организации или обслуживающей домофон организации выдать ключ, у клиента есть три уровня защиты.

1. Досудебное урегулирование. Необходимо направить письменную жалобу (претензию) в управляющую организацию с требованием выдать ключ взамен испорченного на основании паспорта с регистрацией, со ссылкой на недопустимость ограничения прав зарегистрированного жителя (ст. 3 Закона № 5242-1). Требования к содержанию общего имущества и обеспечению доступности помещений — предмет жилищного надзора:

Предметом государственного жилищного надзора является соблюдение юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, установленных жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности, законодательством о газоснабжении в Российской Федерации в отношении жилищного фонда, за исключением муниципального жилищного фонда: (В редакции Федерального закона от 18.03.2023 № 71-ФЗ) 1) требований к использованию и сохранности жилищного фонда, в том числе требований к жилым помещениям, их использованию и содержанию, использованию и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах
— ч. 1 ст. 20 ЖК РФ

Значение: отказ в выдаче ключа — нарушение правил содержания общего имущества и прав пользователя, подпадающее под предмет государственного жилищного надзора. Соответственно, вторая ступень — жалоба в государственную жилищную инспекцию (ГЖИ) субъекта РФ, которая по обращению гражданина (ч. 13 ст. 20 ЖК) вправе проводить контрольные мероприятия и выдать «предписание об устранении выявленных нарушений обязательных требований» (ч. 8 ст. 20 ЖК).

2. Прокуратура. Вправе провести проверку и внести представление об устранении нарушений прав гражданина, если отказ носит характер злоупотребления.

3. Судебная защита. Если ключ не выдан, зарегистрированный житель вправе требовать устранения препятствий в пользовании общим имуществом (подъезд, входная дверь с домофоном). Для собственника и титульного владельца прямой способ — негаторный иск:

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения
— ст. 304 ГК РФ

Значение: ст. 304 ГК защищает и собственника, и (по смыслу ст. 305 ГК) титульного владельца. Для члена семьи собственника и нанимателя доступ к подъезду — необходимая часть пользования жилым помещением, поэтому суд обяжет управляющую организацию выдать ключ или обеспечить доступ иным способом. Дополнительно неправомерный отказ нарушает договор управления и услугу по содержанию общего имущества (ч. 1 ст. 161 ЖК, > Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157 2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества

— ч. 1 ст. 161 ЖК РФ), что может быть основанием для перерасчёта платы за содержание жилого помещения.

Вывод: при отказе следует (1) подать письменную претензию в УК, (2) при неудовлетворении — жалобу в ГЖИ и прокуратуру, (3) при бездействии — иск об устранении препятствий в пользовании общим имуществом и обязании выдать ключ. Во всех случаях паспорт с регистрацией является достаточным основанием для выдачи ключа.

Развилка по статусу клиента

Ответ зависит от правового статуса клиента в квартире — в любом из вариантов выписка из ЕГРН не требуется:

• Клиент — собственник квартиры. Право собственности подтверждается выпиской из ЕГРН, но предъявлять её УК для выдачи ключа он не обязан — УК не является органом, имеющим право проверять право собственности; достаточно документа, удостоверяющего личность и подтверждающего проживание. В этом случае при отказе доступен негаторный иск (ст. 304 ГК).

• Клиент — член семьи собственника (супруг, дети, родители): пользуется жилым помещением и общим имуществом наравне с собственником (ч. 2 ст. 31 ЖК). Отказ в выдаче ключа члену семьи собственника — прямое нарушение; ст. 304 ГК применима и здесь через ст. 305 ГК.

• Клиент — наниматель по договору социального найма/коммерческого найма: имеет право пользования жилым помещением и, соответственно, доступ к подъезду. Выписка из ЕГРН, отражающая право собственности наймодателя, клиенту затребована быть не может.

Вывод: во всех трёх названных статусах паспорт с регистрацией — достаточное основание для выдачи нового ключа; отказ незаконен. Если же прописка у клиента отсутствует (не проживает в этой квартире), правовое основание для получения ключа отсутствует, и требование удостовериться в праве пользования становится оправданным.

Правовой вопрос 4: Ответственность управляющей организации и защита владельца, не являющегося собственником

Отказ выдать ключ и ограничение доступа к общему имуществу — это нарушение правил содержания жилого дома, за которое лицо, ответственное за содержание жилого дома (управляющая организация, ТСЖ), несёт административную ответственность:

Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений Нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переустройство и (или) перепланировка существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, - (В редакции Федерального закона от 28.12.2009 № 380-ФЗ) влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей. (В редакции Федерального закона от 22.06.2007 № 116-ФЗ) Статья 7.23. Нарушение нормативного уровня или режима обеспечения населения коммунальными услугами 1. Нарушение нормативного уровня или режима обеспечения населения коммунальными услугами, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 настоящей статьи, - влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пятисот до одной тысячи рублей; на юридических лиц - от пяти тысяч до десяти тысяч рублей. 2.
— ч. 1 ст. 7.22 КоАП РФ

Значение: такое нарушение влечёт штраф для должностных лиц и юридических лиц, что подтверждает противоправность бездействия УК и даёт дополнительный рычаг давления через ГЖИ и прокуратуру при подаче жалобы.

Защита в суде доступна не только собственнику. Лицо, владеющее жилым помещением по иному законному основанию (член семьи собственника, наниматель), вправе защищать своё владение и пользование наравне с собственником:

Права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
— ст. 305 ГК РФ

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения
— ст. 304 ГК РФ

Значение: даже если клиент не является собственником квартиры, а лишь зарегистрирован в ней и проживает как член семьи собственника или наниматель, он вправе через суд требовать устранения препятствий в пользовании жилым помещением и общим имуществом — то есть обязать УК выдать ключ или обеспечить доступ.

Вывод: отказ в выдаче ключа — административно наказуемое нарушение правил содержания жилого дома, а судебная защита (негаторный иск) доступна и члену семьи собственника, и нанимателю, а не только собственнику. Наличие титула собственности для выдачи ключа законом не требуется.

Правовой вопрос 5: Сроки, деньги, доказательства, альтернативы и исполнение

Сроки. Жалоба в ГЖИ или прокуратуру (письменное обращение) рассматривается в течение 30 дней со дня регистрации, с правом продления не более чем на 30 дней с уведомлением гражданина:

Письменное обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу в соответствии с их компетенцией, рассматривается в течение 30 дней со дня регистрации письменного обращения, за исключением случая, указанного в части 1 1 настоящей статьи. (В редакции Федерального закона от 24.11.2014 № 357-ФЗ ) 1 1 . Письменное обращение, поступившее высшему должностному лицу субъекта Российской Федерации (руководителю высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации) и содержащее информацию о фактах возможных нарушений законодательства Российской Федерации в сфере миграции, рассматривается в течение 20 дней со дня регистрации письменного обращения. (Дополнение частью - Федеральный закон от 24.11.2014 № 357-ФЗ ) 2. В исключительных случаях, а также в случае направления запроса, предусмотренного частью 2 статьи 10 настоящего Федерального закона, руководитель государственного органа или органа местного самоуправления, должностное лицо либо уполномоченное на то лицо вправе продлить срок рассмотрения обращения не более чем на 30 дней, уведомив о продлении срока его рассмотрения гражданина, направившего обращение. Статья 13. Личный прием граждан 1. Личный прием граждан в государственных органах, органах местного самоуправления проводится их руководителями и уполномоченными на то лицами. Информация о месте приема, а также об установленных для приема днях и часах доводится до сведения граждан. 2.
— ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 02.05.2006 № 59-ФЗ

Деньги. Если ограничение доступа к жилью причинило расходы (например, вынужденный вызов слесаря по домофону, поиск иного прохода) или иные убытки, они подлежат возмещению за счёт виновной стороны:

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода)
— ст. 15 ГК РФ, п. 1

Кроме того, отказ в обеспечении доступа к помещению фактически является услугой по содержанию общего имущества ненадлежащего качества, что даёт основание требовать перерасчёта платы за содержание жилого помещения.

Доказательства. Для всех уровней защиты следует зафиксировать: (1) письменный отказ УК/домофонной организации выдать ключ (запросить письменно и сохранить ответ); (2) паспорт с отметкой о регистрации; (3) при необходимости — показания свидетелей (соседей), фото/видео, свидетельствующие о том, что доступ ограничен именно из-за отсутствия ключа. Регистрация подтверждает законность проживания и достаточна для требования выдать ключ.

Альтернативы. Не дожидаясь разбирательства, клиент вправе заказать дубликат ключа у любой организации, обслуживающей домофонные системы (мастера домофонных компаний изготавливают ключи по образцу или по номеру, полученному при обращении), поскольку право доступа у него как у законно проживающего лица имеется. Изготовление ключа за свой счёт не лишает права на последующее возмещение расходов.

Исполнение. Предписание ГЖИ обязательно для управляющей организации; решение суда об обязании выдать ключ исполняется в порядке исполнительного производства принудительно.

Вывод: жалобы рассматриваются в 30-дневный срок; понесённые из-за отказа расходы и убытки подлежат возмещению (ст. 15 ГК); доказательства — письменный отказ и паспорт с регистрацией; ключ можно изготовить у домофонной компании самостоятельно, а принудительное исполнение обеспечивается предписанием ГЖИ или судебным приставом.