Существует ли «общероссийская программа цен», обязывающая УК закупать материалы по компьютерным ценам
Утверждение руководителя управляющей организации о том, что существует некая «общероссийская программа», которая обязывает закупать материалы только по ценам, «выдаваемым компьютером» и обновляемым раз в три месяца, не имеет правового основания. Жилищное законодательство не содержит и не предусматривает такой механизм обязательного ценообразования для материалов при ремонте общего имущества.
Порядок определения цены работ и материалов установлен Правилами № 416: управляющая организация обязана сама обосновать финансовые потребности, в том числе через изучение рыночных ценовых предложений и составление смет.
расчет и обоснование финансовых потребностей, необходимых для оказания услуг и выполнения работ, входящих в перечень услуг и работ, с указанием источников покрытия таких потребностей (в том числе с учетом рассмотрения ценовых предложений на рынке услуг и работ, смет на выполнение отдельных видов работ
— подп. «в» п. 4 Правил № 416 (утв. ПП РФ от 15.05.2013)
Это означает, что именно управляющая организация готовит расчёт и обоснование стоимости, опираясь на рыночные ценовые предложения и сметы на отдельные виды работ, а не на некую обязательную «компьютерную программу цен». Никакой нормативный акт не запрещает УК закупить материал по иной (в том числе более низкой) цене и не обязывает применять базу цен «с обновлением раз в 3 месяца».
Более того, перечень работ и услуг, выносимый на утверждение собственникам, должен содержать стоимость.
Перечень услуг и работ должен содержать объемы, стоимость, периодичность и (или) график (сроки) оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. IV. Осуществление аварийно-диспетчерского обслуживания 9. Управляющая организация, товарищество или кооператив обязаны организовать деятельность аварийно-диспетчерской службы в многоквартирном доме , в том числе путем заключения договора на оказание услуг с организацией, осуществляющей деятельность по аварийно-диспетчерскому обслуживанию (далее - аварийно-диспетчерская служба) . (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 27.03.2018 № 331) При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме положения об осуществлении деятельности аварийно-диспетчерской службы подлежат включению в договоры, заключаемые с лицами, выполняющими работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, осуществляющими холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), или заключается договор об осуществлении деятельности аварийно-диспетчерской службы с организацией, осуществляющей такую деятельность. (В редакции постановлений Правительства Российской Федерации от 25.12.2015 № 1434; от 27.03.2018 № 331) Абзац.
— п. 8 Правил осуществления деятельности по управлению МКД, утв. ПП РФ от 15.05.2013 № 416
Из этой нормы следует, что собственникам должна быть представлена полная информация о стоимости, а не «общая сумма без детализации». Требование приводить стоимость с детализацией — прямое, а руководитель УК, ссылаясь на «программу», которую он не может даже назвать, фактически уклоняется от обоснования.
Вывод: общероссийской обязательной «программы цен на материалы» для управляющих организаций законодательство не устанавливает. Заявление руководителя УК несостоятельно — он обязан самостоятельно обосновать стоимость работ и материалов (в том числе сметами и рыночными ценовыми предложениями) и представить собственникам детализированную смету. Нормы, которая обязывала бы закупаться «по компьютерным ценам», не существует.
Каков порядок утверждения сметы и проведения ремонта крыши
Решение о ремонте крыши (общего имущества) принимается собственниками, а не единолично руководителем УК. В зависимости от вида ремонта порядок различается, но в обоих случаях ключевую роль играет общее собрание собственников.
Для капитального ремонта общего имущества решение относится к компетенции общего собрания:
принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме; (В редакции федеральных законов от 04.06.2011 № 123-ФЗ; от 25.12.2012 № 271-ФЗ; от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 1 1 ) принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета в российской кредитной организации, совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 25.12.2012 № 271-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 29.07.2017 № 257-ФЗ) 1 1-1 ) принятие решений о размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта), размещении временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете, на специальном депозите в российской кредитной организации;
— п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ
Для текущего ремонта общего имущества решение также принимается общим собранием (или уполномоченным им органом/советом дома):
принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 04.06.2011 № 123-ФЗ) 4 2 ) принятие решения о наделении совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 29.06.2015 № 176-ФЗ) 4 3 ) принятие решения о наделении председателя совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в части 5 статьи 161 1 настоящего Кодекса, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 29.06.2015 № 176-ФЗ) 4 4 ) принятие решения о заключении собственниками помещений в многоквартирном доме, действующими от своего имени, в порядке, установленном настоящим Кодексом, соответственно договора холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) (далее также - договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг), договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами с ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами и об определении даты заключения соответствующих договоров ; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 03.
— п. 4.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ
Крыша прямо отнесена к общему имуществу и к работам по капитальному ремонту, финансируемым из фонда капремонта, — «ремонт крыши» входит в перечень работ по капитальному ремонту (п. 3 ч. 1 ст. 166 ЖК РФ). В то же время утепление крыши может быть и текущим ремонтом, если не предполагает замены ограждающих несущих конструкций (это зависит от конкретного объёма работ).
Ключевая норма о том, что перечень работ и размер их финансирования утверждают именно собственники на общем собрании:
Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования. 18. Текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов). 19. В состав работ не входят работы по текущему ремонту дверей в жилое или нежилое помещение, не являющееся помещением общего пользования, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения. Указанные действия осуществляются собственниками соответствующих помещений. 2.
— п. 17 Правил содержания общего имущества в МКД, утв. ПП РФ от 13.08.2006 № 491
Применение к вашей ситуации: руководитель УК не вправе самостоятельно определять и «навязывать» смету. Он обязан подготовить предложение (перечень работ с объёмами, стоимостью, сметой) и вынести его на утверждение общего собрания собственников. Собственники вправе не согласиться с суммой, потребовать детализацию и обоснование, предложить иного подрядчика или отложить работы. Без решения общего собрания (или уполномоченного им лица) УК не вправе выполнять работы и удерживать за них плату сверх утверждённого размера.
Вывод: смета на утепление крыши должна быть утверждена решением общего собрания собственников. Руководитель УК не уполномочен единолично определять цену; он обязан представить детализированный перечень работ со стоимостью и обоснованием. Если решение собрания отсутствует — работы и их оплата собственниками из общих средств неправомерны.
Ответственность УК и способы защиты при отказе детализировать смету
Если управляющая организация отказывается раскрывать детализацию, обоснование цен и сметы, а также не размещает обязательную информацию, для неё предусмотрена административная ответственность.
За нарушение лицензионных требований при управлении многоквартирным домом:
Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами с нарушением лицензионных требований, за исключением случаев, предусмотренных статьей 13.19 2 настоящего Кодекса, - (В редакции федеральных законов от 14.12.2015 № 379-ФЗ; от 28.12.2017 № 437-ФЗ) влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет; на юридических лиц - от двухсот пятидесяти тысяч до трехсот тысяч рублей . (В редакции Федерального закона от 18.03.2019 № 26-ФЗ) 3. Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами с грубым нарушением лицензионных требований - влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от ста тысяч до двухсот пятидесяти тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет; на юридических лиц - от трехсот тысяч до трехсот пятидесяти тысяч рублей. (Дополнение частью - Федеральный закон от 18.03.2019 № 26-ФЗ) Примечания: 1. За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица. 2. Перечень грубых нарушений лицензионных требований устанавливается Правительством Российской Федерации. (Примечание в редакции Федерального закона от 18.03.2019 № 26-ФЗ) (Дополнение статьей - Федеральный закон от 21.07.2014 № 255-ФЗ )
— ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ
За неразмещение (или размещение не в полном объёме, недостоверной) информации в ГИС ЖКХ лицами, осуществляющими деятельность по управлению многоквартирными домами:
органами местного самоуправления, лицами, осуществляющими поставки ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, предоставляющими коммунальные услуги и (или) осуществляющими деятельность по управлению многоквартирными домами, иными организациями, которые обязаны в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации размещать информацию в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства, - влечет предупреждение или наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей. (Часть в редакции Федерального закона от 28.12.2017 № 437-ФЗ) 3. Совершение административного правонарушения, предусмотренного частями 1 и 2 настоящей статьи, должностным лицом, ранее подвергнутым административному наказанию за аналогичное административное правонарушение, - влечет наложение административного штрафа в размере от пятнадцати тысяч до двадцати тысяч рублей. (Дополнение частью - Федеральный закон от 28.12.2017 № 437-ФЗ) Примечание. За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 21.07.2014 № 263-ФЗ)
— ч. 2 ст. 13.19.2 КоАП РФ
Применение к ситуации: руководитель УК, отказывающийся дать детализированную смету и ссылающийся на несуществующую «программу цен», тем самым и не размещает достоверную информацию о стоимости работ в ГИС ЖКХ, и не исполняет обязанность по обоснованию финансовых потребностей (п. 4 Правил № 416). Собственники вправе:
- Потребовать письменно (заявление в УК) детализированную смету и обоснование цен.
- Проверить сведения, размещённые в ГИС ЖКХ (дом.госуслуги.ру / gis-zkh), — там должны быть перечень работ, стоимость, договор управления.
- Обратиться в орган государственного жилищного надзора (жилищную инспекцию) с жалобой на непредоставление информации и необоснованное завышение стоимости — инспекция вправе провести проверку и выдать предписание.
- При необходимости — провести независимую строительно-техническую экспертизу сметы/рыночной стоимости работ.
Вывод: отказ УК от детализации сметы и обоснования цен неправомерен и влечёт административную ответственность (ст. 14.1.3, ст. 13.19.2 КоАП РФ). Жалоба в жилищную инспекцию — основной инструмент защиты; дополнительно собственники вправе не утверждать смету на общем собрании, пока не получат полное обоснование.
