Относится ли труба, из которой течёт в стене (стояк / ответвление до первого отключающего устройства), к общему имуществу МКД — а значит, к зоне ответственности УК
Стояки холодного и горячего водоснабжения и ответвления от них до первого отключающего устройства прямо отнесены законом к общему имуществу многоквартирного дома:
В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях. (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 14.05.2013 № 410) В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе.
— п. 5 Правил содержания общего имущества в МКД, утв. ПП РФ № 491 от 13.08.2006
Этой нормой УК в том самом «заявлении», которое требует подписать Эльвира, сама признала, что речь идёт о внутридомовых инженерных системах ХВС/ГВС «из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства». Значит, течь идёт из общего имущества дома, а не из личного имущества собственника. Жилищный кодекс подтверждает, что санитарно-техническое оборудование, обслуживающее более одного помещения, принадлежит всем собственникам на праве общей долевой собственности:
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий , а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места ;
— подп. 3 п. 1 ст. 36 ЖК РФ
Вывод: когда течь идёт из стояка или из участка разводки до первого отключающего крана — это имущество общего пользования. Факт того, что труба замурована в стену при строительстве (а не врезана самим собственником), не «переносит» такую трубу в личную собственность владельца квартиры: статус общего имущества определяется законом (п. 5 Правил № 491, ст. 36 ЖК), а не местом расположения или тем, кто её залил в стену. Ответственность за её состояние несёт управляющая организация.
Кто обязан вскрыть стену, устранить течь и восстановить ремонт — и законно ли требование УК о «заявлении о принятии ответственности»
Обязанность по текущему ремонту и замене элементов внутридомовых сетей водоснабжения, являющихся общим имуществом, прямо возложена на управляющую организацию. Минимальный перечень работ по содержанию общего имущества включает восстановление работоспособности (ремонт, замена) оборудования, относящегося к общему имуществу, а также незамедлительное восстановление герметичности участков трубопроводов при их разгерметизации:
Общие работы, выполняемые для надлежащего содержания систем водоснабжения (холодного и горячего), отопления и водоотведения в многоквартирных домах: проверка исправности, работоспособности, регулировка и техническое обслуживание насосов, запорной арматуры, контрольно-измерительных приборов, автоматических регуляторов и устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета, расширительных баков и элементов, скрытых от постоянного наблюдения (разводящих трубопроводов и оборудования на чердаках, в подвалах и каналах); постоянный контроль параметров теплоносителя и воды (давления, температуры, расхода) и незамедлительное принятие мер к восстановлению требуемых параметров отопления и водоснабжения и герметичности систем; контроль состояния и замена неисправных контрольно-измерительных приборов (манометров, термометров и т.п.); восстановление работоспособности (ремонт, замена) оборудования и отопительных приборов, водоразборных приборов (смесителей, кранов и т.п.), относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; контроль состояния и незамедлительное восстановление герметичности участков трубопроводов и соединительных элементов в случае их разгерметизации; контроль состояния и восстановление исправности элементов внутренней канализации, канализационных вытяжек, внутреннего водостока, дренажных систем и дворовой канализации; переключение в целях надежной эксплуатации режимов работы внутреннего водостока, гидравлического затвора внутреннего водостока;
— п. 18 Минимального перечня, утв. ПП РФ № 290 от 03.04.2013
Управляющие организации несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества:
Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором. ____________ 5. В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях. (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 14.05.2013 № 410) В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе.
— п. 42 Правил содержания общего имущества в МКД, утв. ПП РФ № 491 от 13.08.2006
Общее имущество, включая внутридомовые инженерные системы до первого отключающего устройства, должно содержаться в состоянии, обеспечивающем безопасность жизни и здоровья граждан. Верховный Суд прямо разъяснил, что обязанность по содержанию и ремонту общего имущества, включая внутридомовые инженерные системы до первого отключающего устройства, возложена на управляющую организацию:
Из приведенных правовых норм следует, что внутридомовые инженерные системы горячего и холодного водоснабжения до первого отключающего устройства, а также это устройство включаются в состав общего имущества многоквартирного дома. В соответствии с п. 21 ст. 161 ЖК РФ при осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивающие холодное и горячее водоснабжение и осуществляющие водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), обращение с твердыми коммунальными отходами, несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами, а также в соответствии с установленными Правительством Российской Федерации правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах. Как следует из п.
— п. 4 Обзора судебной практики ВС РФ № 2/2019 от 17.07.2019 (Определение № 65-КГ19-3)
Вывод: требование УК о подписании «заявления о принятии собственником ответственности за ремонт трубы и вскрытие стены» — юридически неправомерно и необязательно. Оно пытается возложить на собственника бремя расходов, которое закон относит к обязанностям управляющей организации за счёт платы за содержание жилого помещения (п. 42 Правил № 491, п. 18 Минимального перечня № 290). Эльвире подписывать такое заявление не следует. Обязанность УК устранить аварию (течь из общего имущества) не зависит от подписания каких-либо «заявлений о снятии ответственности». Эльвира обязана лишь предоставить доступ (что она и делает), а вскрытие стены, замена трубы и последующее восстановление отделки — расходы УК в рамках договора управления.
Что делать при отказе УК устранять течь: жалоба в ГЖИ, суд, возмещение убытков
Если УК отказывается устранять течь из общего имущества, у собственника есть совокупность правовых средств. Управление домом должно обеспечивать надлежащее содержание общего имущества и постоянную готовность инженерных коммуникаций к предоставлению коммунальных услуг:
Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157 2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее - обеспечение готовности инженерных систем). Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами. (В редакции федеральных законов от 04.06.2011 № 123-ФЗ; от 03.04.2018 № 59-ФЗ) 1 1 . Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать: 1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома; 2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;
— ч. 1 ст. 161 ЖК РФ
Если из-за бездействия УК квартиру заливает и страдает имущество самой Эльвиры, убытки подлежат возмещению причинителем вреда — управляющей организацией, не обеспечившей технически исправное состояние общего имущества (это прямо следует из правовой позиции ВС в Обзоре № 2/2019): вред возмещается лицом, причинившим вред:
Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда. Законом или договором может быть установлена обязанность причинителя вреда выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. Законом может быть установлена обязанность лица, не являющегося причинителем вреда, выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. (В редакции Федерального закона от 28.11.2011 № 337-ФЗ) 2. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. Законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда. 3. Вред, причиненный правомерными действиями, подлежит возмещению в случаях, предусмотренных законом. В возмещении вреда может быть отказано, если вред причинен по просьбе или с согласия потерпевшего, а действия причинителя вреда не нарушают нравственные принципы общества.
— п. 1 ст. 1064 ГК РФ
Причём в состав убытков входят и расходы, которые потерпевший должен будет произвести для восстановления нарушенного права — то есть стоимость ремонта повреждённого помещения:
Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы. Статья 16. Возмещение убытков, причиненных государственными органами и органами местного самоуправления Убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Статья 16 1 .
— п. 1 ст. 15 ГК РФ
Вывод по действиям Эльвиры: (1) сохранить акт осмотра, где УК сама зафиксировала, что течь идёт из внутридомовых труб — это ключевое доказательство того, что источник аварии — общее имущество; (2) направить в УК письменное заявление о незамедлительном устранении течи (вскрытии стены, замене участка трубы и восстановлении герметичности) со ссылкой на п. 18 Минимального перечня № 290 и п. 42 Правил № 491, зафиксировав готовность предоставить доступ; (3) при отказе — жалоба в Государственную жилищную инспекцию (при отказе УК устранять аварию на общем имуществе — нарушение лицензионных требований) и иск в суд об обязании устранить течь и о возмещении убытков (ст. 15, 1064 ГК) по месту нахождения дома либо по месту жительства истца; (4) не подписывать никаких «заявлений о принятии ответственности» — они юридически ничтожны как попытка переложить на собственника обязанности по содержанию общего имущества, которые уже оплачены через жилищные взносы.
