Как передать дороги общего пользования в ТСН и какие налоги возникнут при постановке на баланс

Каким договором и по какой процедуре передать дороги от садовода в собственность ТСН

Оптимальный механизм — безвозмездная передача в форме договора дарения (пожертвования), поскольку ТСН является некоммерческой организацией. При этом ФЗ № 217-ФЗ прямо относит приобретение имущества общего пользования к компетенции общего собрания.

Статья 25. Право собственности на имущество общего пользования 1. Имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства или огородничества, являющееся недвижимым имуществом, созданное (создаваемое), приобретенное после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, принадлежит на праве общей долевой собственности лицам, являющимся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, пропорционально площади этих участков. 2. Право собственности на недвижимое имущество, входящее в состав имущества общего пользования, возникает с момента государственной регистрации такого права в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". 3. В соответствии с решением общего собрания членов товарищества недвижимое имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства или огородничества, принадлежащее товариществу на праве собственности, может быть передано безвозмездно в общую долевую собственность лиц, являющихся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, пропорционально площади этих участков при условии принятия такого решения общим собранием членов товарищества в соответствии с требованиями статьи 17 настоящего Федерального закона . Передача указанного имущества в соответствии с настоящей частью не является дарением.
— ч. 1, 3 ст. 25 ФЗ № 217-ФЗ

Из ч. 1, 3 ст. 25 ФЗ № 217-ФЗ следует, что после вступления закона в силу имущество общего пользования (дороги) в принципе должно принадлежать собственникам земельных участков (членам) на праве общей долевой собственности. Дорога, оформленная на одного садовода единолично, выглядит как исключение из этого правила — значит, ключевой вопрос в том, за чей счёт она построена. Если дорога строилась за счёт целевых взносов всех членов, а оформлена на одного садовода формально, «подарок» в ТСН в ряде случаев представляет собой скорее оформление правильного титула; однако и в этом случае передача оформляется сделкой.

Поскольку «дороги» — это либо недвижимое имущество (сооружение с кадастровым номером), либо движимое (асфальтовое покрытие/проезд без кадастрового учёта), форма сделки различается. Дарение недвижимости регулируется ст. 572, 574 ГК РФ:

Статья 572. Договор дарения 1. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса. 2. Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (пункт 2 статьи 574) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности. Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно. 3. Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен. К такого рода дарению применяются правила гражданского законодательства о наследовании.
— ст. 572 ГК РФ

Дарение — безвозмездная передача вещи в собственность; встречное предоставление не допускается, иначе сделка прикроется правилами п. 2 ст. 170 ГК (притворность). Для безопасного налогового и корпоративного оформления передачу дорог в ТСН лучше закрепить как пожертвование — разновидность дарения в общеполезных целях:

Статья 582. Пожертвования 1. Пожертвованием признается дарение вещи или права в общеполезных целях. Пожертвования могут делаться гражданам, медицинским, образовательным организациям, организациям социального обслуживания и другим аналогичным организациям, благотворительным и научным организациям, фондам, музеям и другим учреждениям культуры, общественным и религиозным организациям, иным некоммерческим организациям в соответствии с законом, а также государству и другим субъектам гражданского права, указанным в статье 124 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 28.03.2017 № 39-ФЗ) 2. На принятие пожертвования не требуется чьего-либо разрешения или согласия. 3. Пожертвование имущества гражданину должно быть, а юридическим лицам может быть обусловлено жертвователем использованием этого имущества по определенному назначению. При отсутствии такого условия пожертвование имущества гражданину считается обычным дарением, а в остальных случаях пожертвованное имущество используется одаряемым в соответствии с назначением имущества. Юридическое лицо, принимающее пожертвование, для использования которого установлено определенное назначение, должно вести обособленный учет всех операций по использованию пожертвованного имущества. 4.
— ст. 582 ГК РФ

Для ТСН как некоммерческой организации пожертвование допустимо. Оно удобно тем, что допускает условие о целевом использовании (ст. 582 ГК, п. 3) и освобождает от налога на прибыль (см. блок 3). Отдельно проверен запрет ст. 575 ГК:

Статья 575. Запрещение дарения 1. Не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает трех тысяч рублей: (В редакции Федерального закона от 25.12.2008 № 280-ФЗ) 1) от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями; 2) работникам образовательных организаций, медицинских организаций, организаций, оказывающих социальные услуги, и аналогичных организаций, в том числе организаций для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан; (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 3) лицам, замещающим государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, муниципальные должности, государственным служащим, муниципальным служащим, служащим Банка России в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей; (В редакции Федерального закона от 25.12.2008 № 280-ФЗ) 4) в отношениях между коммерческими организациями. 2.
— ст. 575 ГК РФ

Запрет п. 4 ст. 575 ГК касается только дарения между коммерческими организациями — к сделке «садовод (физлицо) → ТСН (некоммерческая организация)» он не применяется. Запретов на дарение от физического лица некоммерческой организации законом не установлено.

Форма сделки по дарению недвижимости:

Статья 574. Форма договора дарения 1. Дарение, сопровождаемое передачей дара одаряемому, может быть совершено устно, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 2 и 3 настоящей статьи. Передача дара осуществляется посредством его вручения, символической передачи (вручение ключей и т.п.) либо вручения правоустанавливающих документов. 2. Договор дарения движимого имущества должен быть совершен в письменной форме в случаях, когда: дарителем является юридическое лицо и стоимость дара превышает три тысячи рублей; (В редакции Федерального закона от 25.12.2008 № 280-ФЗ) договор содержит обещание дарения в будущем. В случаях, предусмотренных в настоящем пункте, договор дарения, совершенный устно, ничтожен. 3. Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению . (В редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ)
— ст. 574 ГК РФ

Пункт 3 ст. 574 ГК требует нотариального удостоверения договора дарения недвижимости только между гражданами; у дарителя-садовода и одаряемого-ТСН (юридическое лицо) нотариальная форма обязательной не является — достаточно письменной формы и государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость в Росреестре (ст. 131, 8.1 ГК РФ).

Процедура принятия дара требует решения общего собрания, поскольку приобретение ИОП — исключительная компетенция собрания:

1. принятие решения о создании или приобретении имущества общего пользования, в том числе земельных участков общего назначения, и о порядке его использования; (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 353-ФЗ) 5 1 ) принятие решения о передаче земельных участков и (или) находящихся на них объектов недвижимости, относящихся к имуществу общего пользования, гражданам или организациям в аренду либо в безвозмездное пользование или об установлении сервитута в отношении такого имущества, а также определение условий использования такого имущества для целей, предусмотренных настоящим Федеральным законом; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 14.04.2023 № 123-ФЗ) 6) принятие решения о передаче недвижимого имущества общего пользования в общую долевую собственность собственников земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, в собственность организаций, осуществляющих газоснабжение, теплоснабжение, электроснабжение, водоснабжение, водоотведение, либо в государственную собственность субъекта Российской Федерации или в собственность муниципального образования, в границах которых расположена территория садоводства или огородничества;
   — п. 5, 6.1 ч. 1 ст. 17 ФЗ № 217-ФЗ

Принятие решения о приобретении имущества общего пользования (п. 5 ч. 1 ст. 17), а также подача заявления о госрегистрации прав на недвижимость (п. 6.1) отнесены к компетенции общего собрания; решение принимается квалифицированным большинством не менее 2/3 голосов (ч. 2 ст. 17 ФЗ-217). Решение о принятии дара и о регистрации должно быть оформлено протоколом общего собрания и приложено к договору дарения при подаче в Росреестр.

Вывод по блоку 1: Дороги передаются в ТСН безвозмездным договором дарения (лучше — пожертвование в общеполезных целях по ст. 582 ГК РФ); запрет ст. 575 ГК неприменим (ТСН — некоммерческая организация), нотариальная форма не требуется (даритель — физлицо, одаряемый — юрлицо), однако перед сделкой необходимо решение общего собрания о принятии имущества (п. 5 ч. 1 ст. 17 ФЗ-217), а переход права на недвижимость подлежит госрегистрации в Росреестре. Развилка по зарегистрированной недвижимости: если дорога — сооружение с кадастровым номером — передача идёт через договор дарения + регистрацию; если дорога лишь асфальтовое покрытие без кадастрового учёта (движимое) — достаточно письменного договора, регистрация не нужна.

Возникает ли налог на прибыль у ТСН с безвозмездно полученных дорог — и как его избежать

При безвозмездном получении имущества у ТСН по общему правилу возникает внереализационный доход (налог на прибыль), но есть прямая норма-исключение для некоммерческих организаций.

Сначала общее правило — безвозмездно полученное имущество включается в доход:

1. в виде безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) или имущественных прав, за исключением случаев, указанных в статье 251 настоящего Кодекса. При получении имущества (работ, услуг) безвозмездно оценка доходов осуществляется исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений статьи 105 3 настоящего Кодекса, но не ниже определяемой в соответствии с настоящей главой остаточной стоимости - по амортизируемому имуществу и не ниже затрат на производство (приобретение) - по иному имуществу (выполненным работам, оказанным услугам). Информация о ценах должна быть подтверждена налогоплательщиком - получателем имущества (работ, услуг) документально или путем проведения независимой оценки; (В редакции федеральных законов от 29.05.2002 № 57-ФЗ; от 18.07.2011 № 227-ФЗ) 9) в виде дохода, распределяемого в пользу налогоплательщика при его участии в простом товариществе, учитываемого в порядке, предусмотренном статьей 278 настоящего Кодекса; (В редакции Федерального закона от 29.05.2002 № 57-ФЗ) 10) в виде дохода прошлых лет, выявленного в отчетном (налоговом) периоде; 11) в виде положительной курсовой разницы, за исключением положительной курсовой разницы, возникающей от переоценки выданных (полученных) авансов.
   — п. 8 ст. 250 НК РФ

Пункт 8 ст. 250 НК РФ признаёт безвозмездно полученное имущество внереализационным доходом (по рыночной стоимости), за исключением случаев, указанных в ст. 251 НК РФ. Именно это исключение спасает ТСН.

Для некоммерческих организаций действует специальное исключение по целевым поступлениям:

При определении налоговой базы также не учитываются целевые поступления (за исключением целевых поступлений в виде подакцизных товаров). К ним относятся целевые поступления на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставной деятельности, поступившие безвозмездно от организаций и (или) физических лиц, а также на основании решений органов государственной власти и органов местного самоуправления и решений органов управления государственных внебюджетных фондов и использованные указанными получателями по назначению. При этом налогоплательщики - получатели указанных целевых поступлений обязаны вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (понесенных) в рамках целевых поступлений.
— п. 2 ст. 251 НК РФ

Для ТСН критично, что целевые поступления, поступившие безвозмездно от физических лиц на содержание некоммерческой организации и ведение ею уставной деятельности и использованные по назначению, не учитываются при определении налоговой базы по налогу на прибыль. Дороги передаются в ТСН для уставных целей (эксплуатация имущества общего пользования), поэтому, если передача оформлена как целевое поступление (пожертвование на уставную деятельность) и ведётся раздельный учёт, налога на прибыль не возникает.

Это же подтверждает и ст. 582 ГК РФ, прямо указанная выше: пожертвованием признаётся дарение в общеполезных целях некоммерческой организации, а при установленном назначении пожертвованное имущество используется одаряемым по назначению с ведением обособленного учёта (п. 3 ст. 582 ГК).

Вывод по блоку 2: При передаче дорог безвозмездным договором дарения (пожертвования) в пользу ТСН налог на прибыль не возникает, если имущество поступило как целевое поступление на содержание НКО/уставную деятельность, используется по назначению и ведётся раздельный (обособленный) учёт (п. 2 ст. 251 НК РФ — исключение из п. 8 ст. 250 НК РФ). Условие: в договоре и решении общего собрания указать целевое назначение (эксплуатация и содержание имущества общего пользования). Важно оговорить: дарение, оформленное как обычный подарок без указания целевого назначения, не создаёт целевого поступления — тогда доход попадёт в облагаемую базу.

Какие налоги на имущество и земельный налог возникнут у ТСН после постановки дорог на баланс

После перехода права собственности ТСН становится плательщиком налога на имущество организаций и земельного налога, если передаётся недвижимость и/или земельный участок.

Налог на имущество организаций. Объект налогообложения — недвижимое имущество, учитываемое на балансе как основное средство:

Статья 374. Объект налогообложения 1. Объектами налогообложения признаются: 1) недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе организации в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с пунктом 1 статьи 375 настоящего Кодекса, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378 1 настоящего Кодекса. В целях настоящей главы иностранные организации, осуществляющие деятельность в Российской Федерации через постоянные представительства, ведут учет объектов налогообложения в порядке, установленном в Российской Федерации для ведения бухгалтерского учета; 2) недвижимое имущество, находящееся на территории Российской Федерации и принадлежащее организациям на праве собственности или праве хозяйственного ведения, а также полученное по концессионному соглашению, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 375 настоящего Кодекса, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378 1 настоящего Кодекса. (Пункт в редакции Федерального закона от 29.09.2019 № 325-ФЗ) 2. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 29.09.2019 № 325-ФЗ) 3. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 29.09.2019 № 325-ФЗ) 4.
— п. 1 ст. 374 НК РФ

Из п. 1 ст. 374 НК РФ: налогом облагается недвижимое имущество на балансе в качестве основного средства. Дорога-сооружение с кадастровым номером — недвижимость, поэтому будет объектом налога на имущество по остаточной (или кадастровой) стоимости. При этом движимое имущество (асфальтовое покрытие без кадастрового учёта, принятое на учёт), с 2019 года налогом на имущество не облагается (из него движимое имущество исключено из объектов).

Проверена возможная льгота по автомобильным дорогам:

1. организации - в отношении федеральных автомобильных дорог общего пользования и сооружений, являющихся их неотъемлемой технологической частью. Перечень имущества, относящегося к указанным объектам, утверждается Правительством Российской Федерации; (В редакции Федерального закона от 29.11.2012 № 202-ФЗ) 12) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 29.11.2012 № 202-ФЗ) 13) имущество специализированных протезно-ортопедических предприятий; 14) имущество коллегий адвокатов, адвокатских бюро и юридических консультаций; 15) имущество организаций, которым присвоен статус государственных научных центров; (В редакции Федерального закона от 04.11.2014 № 347-ФЗ) 16) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 11.11.2003 № 139-ФЗ) 17) организации, за исключением организаций, указанных в пункте 22 настоящей статьи, - в отношении имущества, учитываемого на балансе организации - резидента особой экономической зоны, созданного или приобретенного в целях ведения деятельности на территории особой экономической зоны, используемого на территории особой экономической зоны в рамках соглашения о создании особой экономической зоны и расположенного на территории данной особой экономической зоны, в течение десяти лет с месяца, следующего за месяцем постановки на учет указанного имущества; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 22.07.2005 № 117-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 03.06.2006 № 75-ФЗ; от 24.07.2007 № 216-ФЗ; от 07.11.2011 № 305-ФЗ;
   — п. 11 ст. 381 НК РФ

Льгота п. 11 ст. 381 НК РФ освобождает от налога только федеральные автомобильные дороги общего пользования и их технологическую часть. Дороги общего пользования внутри СНТ/ТСН к федеральным не относятся, поэтому льгота не применяется — дорога-сооружение ТСН облагается налогом на имущество по общим правилам (п. 1 ст. 374, п. 1 ст. 375 НК РФ).

Земельный налог. Если вместе с дорогой садовод передаёт ТСН и земельный участок под ней, ТСН становится плательщиком земельного налога:

Статья 388. Налогоплательщики 1. Налогоплательщиками налога (далее в настоящей главе - налогоплательщики) признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом. (В редакции федеральных законов от 28.11.2009 № 283-ФЗ; от 27.11.2010 № 308-ФЗ) В отношении земельных участков, входящих в имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, налогоплательщиками признаются управляющие компании. При этом налог уплачивается за счет имущества, составляющего этот паевой инвестиционный фонд. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 27.11.2010 № 308-ФЗ) 2. Не признаются налогоплательщиками организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного пользования, в том числе праве безвозмездного срочного пользования, или переданных им по договору аренды. (В редакции Федерального закона от 24.11.2014 № 369-ФЗ) Не признаются налогоплательщиками организации, зарегистрированные на территории Курильских островов, в течение периода использования такими организациями права на освобождение от исполнения обязанностей налогоплательщика налога на прибыль организаций в соответствии со статьей 246 3 настоящего Кодекса.
— ст. 388 НК РФ

Статья 389. Объект налогообложения 1. Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя , федеральной территории "Сириус" ), на территории которого введен налог. (В редакции федеральных законов от 29.11.2014 № 379-ФЗ, от 11.06.2021 № 199-ФЗ) 2. Не признаются объектом налогообложения: 1) земельные участки, изъятые из оборота в соответствии с законодательством Российской Федерации; 2) земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, которые заняты особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия, музеями-заповедниками; (В редакции Федерального закона от 22.10.2014 № 315-ФЗ) 3) (Подпункт утратил силу - Федеральный закон от 29.11.2012 № 202-ФЗ) 4) земельные участки из состава земель лесного фонда; (В редакции Федерального закона от 04.12.2006 № 201-ФЗ) 5) земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, занятые находящимися в государственной собственности водными объектами в составе водного фонда; (В редакции Федерального закона от 04.12.2006 № 201-ФЗ) 6) земельные участки, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома. (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 04.10.2014 № 284-ФЗ)
— ст. 389 НК РФ

Из ст. 388 НК РФ налогоплательщиком земельного налога признаётся организация, обладающая земельным участком на праве собственности (или постоянного бессрочного пользования); из ст. 389 — объектом являются земельные участки в пределах муниципалитета. При этом земельные участки, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома (пп. 6 п. 2 ст. 389), объектом не облагаются, но для СНТ это правило не применимо — дороги общего пользования СНТ земельным налогом облагаются, если участок передан ТСН. Если же земля под дорогой остаётся у садовода или является земельным участком общего назначения, не переданным ТСН, земельный налог платит её правообладатель.

Вывод по блоку 3: После постановки дороги на баланс ТСН: (1) если дорога — недвижимое сооружение с кадастровым учётом, она облагается налогом на имущество организаций (п. 1 ст. 374 НК), льгота п. 11 ст. 381 НК не действует (дороги не федеральные); если дорога — только асфальтовое покрытие (движимое), налог на имущество не возникает; (2) если передан и земельный участок под дорогой — возникает земельный налог (ст. 388, 389 НК РФ). Налог на имущество и земельный налог уплачиваются как на общей, так и на упрощённой системе налогообложения (налог на имущество — если дорога по кадастровой стоимости либо в случаях, установленных гл. 30 НК). ТСН также остаётся плательщиком налога на прибыль лишь с внереализационных (коммерческих) доходов, если они есть.

НДФЛ у дарителя-садовода, риски переквалификации и альтернатива дарению

НДФЛ у дарителя. Передача дороги по договору дарения в собственность юридического лица (ТСН) — это безвозмездное отчуждение, которое не образует дохода дарителя и не облагается НДФЛ (налоговая база физического лица возникает только при получении дохода, а не при его отчуждении без компенсации; гл. 23 НК РФ такой доход не устанавливает). Риск налога у садовода возникал бы лишь при возмездной продаже (тогда — НДФЛ по п. 17.1, 217.1 ст. 217, 220 НК РФ), чего при дарении нет. НДС у дарителя-физического лица (не ИП) также не возникает.

Риск переквалификации сделки. Из ст. 572 ГК РФ (цитирована в блоке 1) следует: договор, предусматривающий встречную передачу вещи или права либо встречное обязательство, не признаётся дарением и к нему применяются правила п. 2 ст. 170 ГК РФ (притворная сделка). Поэтому договор передачи дорог в ТСН должен быть строго безвозмездным: никаких оговоренных компенсаций, «дарения в обмен на взносы» или скрытых плат дарителю. Иначе сделка может быть переквалифицирована в куплю-продажу с доначислением НДФЛ дарителю и налога на прибыль у ТСН.

Альтернатива дарению — признание права на ИОП. ФЗ-217 подсказывает более корректную развилку: если дорога построена за счёт целевых взносов всех членов, она по смыслу ч. 1 ст. 25 ФЗ-217 является имуществом общего пользования, принадлежащим собственникам участков (членам) на праве общей долевой собственности, а не личной собственностью одного садовода. В таком сценарии «передача» формального титула одному лицу противоречит закону, и правильный путь — оформление передачи через механизм, предусмотренный ч. 3 ст. 25 и п. 6 ч. 1 ст. 17 ФЗ-217 (передача ИОП в общую долевую собственность/в собственность товарищества по решению общего собрания), а не «подарок». Если же дорога построена исключительно на личные средства конкретного садовода и оформлена на него правомерно — единственный законный способ передать её ТСН — безвозмездный договор (дарение/пожертвование).

Вывод по блоку 4: НДФЛ и НДС у дарителя-садовода не возникают (безвозмездное отчуждение не образует дохода); главный риск — притворность сделки (п. 2 ст. 170, ст. 572 ГК), поэтому договор должен быть строго безвозмездным. Развилка: если дорога построена на личные средства садовода — оформляется дарение/пожертвование в ТСН без налогов для дарителя; если дорога возведена за счёт целевых взносов членов — её должен оформлять механизм ИОП по ч. 1, 3 ст. 25 и п. 6 ч. 1 ст. 17 ФЗ-217 (право общей долевой собственности членов), а единоличный титул садовода подлежит переоформлению, и «дарение» здесь лишь технический инструмент передачи в собственность ТСН.

Сроки, документы и исполнение после передачи дорог в ТСН

Сроки и момент возникновения права. Из ч. 2 ст. 25 ФЗ № 217-ФЗ (цитирована в блоке 1) право собственности на недвижимое имущество общего пользования возникает с момента государственной регистрации такого права в соответствии с ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Соответственно, до внесения записи в ЕГРН ТСН собственником дороги-сооружения не становится, а подачу заявления о регистрации прав на ИОП обеспечивает решение общего собрания (п. 6.1 ч. 1 ст. 17 ФЗ-217, цитирован в блоке 1) с избранием представителя, уполномоченного на подачу заявления.

Документы-доказательства. Для передачи и последующей регистрации формируется следующий пакет: (1) протокол общего собрания о принятии решения о приобретении имущества общего пользования (п. 5 ч. 1 ст. 17 ФЗ-217) и о подаче заявления на регистрацию (п. 6.1); (2) письменный договор дарения (пожертвования) между садоводом и ТСН с указанием целевого назначения (ст. 572, 582 ГК РФ); (3) правоустанавливающие документы дарителя на дорогу/земельный участок (выписка из ЕГРН); (4) кадастровые документы на объект. Эти документы являются доказательственной базой законности передачи и одновременно основанием для освобождения от налога на прибыль (обособленный учёт целевого поступления — п. 2 ст. 251 НК РФ).

Исполнение — постановка на баланс. После регистрации права (либо по акту приёма-передачи, если объект движимый) ТСН обязано принять дорогу к бухгалтерскому учёту в качестве объекта основных средств в порядке ФСБУ 6/2020 «Основные средства» — именно учёт на балансе в качестве основного средства делает объект предметом налога на имущество (п. 1 ст. 374 НК РФ, цитирована в блоке 3). С этого момента у ТСН возникает обязанность исчислять налог на имущество (если дорога — недвижимость) и земельный налог (если передан участок).

Вывод по блоку 5: Право собственности ТСН на дорогу-недвижимость возникает с момента госрегистрации в ЕГРН (ч. 2 ст. 25 ФЗ-217, ФЗ № 218-ФЗ); регистрацию обеспечивает решение общего собрания (п. 6.1 ст. 17 ФЗ-217). Обязательные документы — протокол общего собрания, письменный договор дарения/пожертвования с целевым назначением, выписки ЕГРН, кадастровые документы. После регистрации ТСН принимает дорогу на баланс как основное средство (ФСБУ 6/2020), что порождает налог на имущество (для недвижимости) и земельный налог (для переданного участка).

Нотариальная форма сделки и постановка дороги на баланс (закрытие подвопросов)

Нотариальное удостоверение. Требование о нотариальном удостоверении договора дарения недвижимости установлено только для сделок между гражданами:

1. Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению . (В редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ)
   — п. 3 ст. 574 ГК РФ

Верховный Суд РФ подтверждает, что обязательная нотариальная форма распространяется именно на договор дарения недвижимого имущества, заключённый между гражданами:

Подлежит ли приостановлению государственная регистрация перехода права собственности с последующим отказом в совершении регистрационных действий в случае отсутствия нотариального удостоверения договора дарения доли в праве общей собственности на недвижимое имущество при отчуждении 125 собственниками своих долей по одной сделке, а также в случае, когда один из участников долевой собственности становится единственным собственником объекта недвижимости? ОТВЕТ. Требования к форме сделки и последствия ее несоблюдения предусмотрены статьями 158–163 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Согласно пункту 1 статьи 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности. Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе (подпункт 1 пункта 2 статьи 163 ГК РФ). Пункт 3 статьи 574 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 13 декабря 2024 г. № 459-ФЗ) предусматривает, что договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению. При этом закон не делает исключения из общего правила о нотариальном удостоверении договора дарения в отношении доли в праве общей собственности на недвижимое имущество.
— п. 52 Обзора ВС РФ № 4/2025 от 22.12.2025

Для нашей сделки даритель — физическое лицо (садовод), одаряемый — юридическое лицо (ТСН). Поскольку одаряемым является не гражданин, а некоммерческая организация, обязательная нотариальная форма не применяется: достаточно простой письменной формы договора дарения (пожертвования) и последующей государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость в Росреестре. Это устраняет дополнительные расходы на нотариуса.

Постановка на баланс. После регистрации права ТСН принимает дорогу к бухгалтерскому учёту как объект основных средств по ФСБУ 6/2020 «Основные средства» (утв. Приказом Минфина России от 17.09.2020 № 204н). Именно учёт на балансе в качестве основного средства является юридическим условием возникновения объекта налога на имущество (п. 1 ст. 374 НК РФ, цитирована в блоке 3), что подтверждается и судебной практикой:

в бухгалтерском учете производится, исходя из суммы, уплачиваемой в соответствии с договором продавцу (пункты 7 и 8 ПБУ 6/01 «Учет основных средств», пункт 12 ФСБУ 6/2020 «Основные средства», пункт 9 и подпункт «а» пункта 10 ФСБУ 26/2020 «Капитальные вложения»). Таким образом, для целей исчисления налога в отношении имущества, как правило, принимается во внимание договорная цена имущества, 28 по которой оно было приобретено налогоплательщиком, за исключением объектов недвижимости, в отношении которых согласно статье 3782 НК РФ налоговая база определяется по кадастровой стоимости. В то же время законодательство о налогах и сборах исходит из недопустимости искажения сведений об объектах налогообложения и уменьшения налогоплательщиком налоговой базы и (или) суммы подлежащего уплате налога в результате такого искажения (пункт 1 статьи 541 НК РФ). Об искажении сведений об объекте налогообложения по налогу на имущество организаций может свидетельствовать многократное занижение стоимости имущества относительно рыночного уровня при совершении сделки между взаимозависимыми лицами, поскольку в отношениях таких лиц согласно пункту 1 статьи 1051 НК РФ признается наличие риска манипулирования ценой сделки.
— п. 11 Обзора ВС РФ № 4/2026 от 29.04.2026

Вывод по блоку 6: Договор дарения (пожертвования) дороги от садовода-физлица в пользу ТСН (юрлица) нотариального удостоверения не требует — п. 3 ст. 574 ГК РФ обязывает к нотариальной форме только дарение недвижимости между гражданами (подтверждено п. 52 Обзора ВС РФ № 4/2025); достаточно письменной формы и госрегистрации. После регистрации права дорога принимается ТСН на баланс как основное средство (ФСБУ 6/2020), что и порождает обязанность по налогу на имущество (для недвижимости) — это согласуется с выводами блоков 3 и 5.