Управляющая компания требует освободить подвал от овощной ямы: законно ли это и что делать

Является ли подвал и овощная яма в нём общим имуществом собственников

Подвал двухэтажного восьмиквартирного дома, в котором проходят инженерные коммуникации и который не передан в собственность отдельным лицам, относится к общему имуществу собственников помещений.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий , а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места ;
— ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

Ключевой признак — назначение помещения: подвалы включаются в состав общего имущества, когда в них имеются инженерные коммуникации либо иное оборудование, обслуживающее более одного помещения. Тот же подход закреплён в подзаконном акте:

помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование
— подп. «а» п. 2 Правил № 491

Это означает для вашей ситуации следующее: подвал дома — не «ничейное» пространство и не помещение, которым может единолично распоряжаться управляющая компания, а общее долевое имущество всех восьми собственников. Овощная яма, выкопанная в полу (перекрытии/грунте) подвала, юридически привязана к этому общему имуществу: она изменяет конструкцию общего помещения (углубление в полу) и потому не является самостоятельным объектом, который можно «вынести», как стеллажи и банки. Решение её судьбы — предмет ведения собственников общего имущества, а не управляющей организации.

Вывод: подвал и находящаяся в нём овощная яма относятся к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, и правомочия в отношении них (владение, пользование, распоряжение) принадлежат всем собственникам на праве общей долевой собственности.

Может ли яма считаться самовольным переустройством и чья это ответственность

Устройство углубления в полу подвала (обложенного кирпичом) изменяет конструкцию общего имущества и не отражено в технической документации дома. По существу это переустройство/перепланировка общего имущества, проведённые без согласования.

Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ ) 3. Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование
— ч. 2, 3 ст. 29 ЖК РФ

Из этой нормы следует два принципиальных момента. Во-первых, ответственность за самовольное переустройство несёт то лицо, которое его произвело, а обязанность привести помещение в прежнее состояние возлагается на собственника переустроенного помещения. Во-вторых, срок и порядок приведения в прежнее состояние устанавливает орган, осуществляющий согласование (орган местного самоуправления), — то есть управляющая компания сама по себе не является тем органом, который вправе определять судьбу ямы и назначать срок её засыпки. Ваше указание на то, что яму делали не вы и она существовала до вашего заселения, имеет значение для персональной ответственности (штрафа): статья 29 относит ответственность к «лицу, самовольно переустроившему», а ст. 7.21 КоАП РФ — к лицу, совершившему нарушение.

Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме (Наименование в редакции Федерального закона от 24.04.2020 № 133-ФЗ) 1. Порча жилых помещений или порча их оборудования либо использование жилых помещений не по назначению - (В редакции Федерального закона от 24.04.2020 № 133-ФЗ) влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей ; на должностных лиц - от двух тысяч до трех тысяч рублей; на юридических лиц - от двадцати тысяч до тридцати тысяч рублей . (В редакции федеральных законов от 22.06.2007 № 116-ФЗ, от 24.04.2020 № 133-ФЗ) 2. Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, если иное не установлено частью 4 статьи 9.23 настоящего Кодекса, - (В редакции федеральных законов от 24.04.2020 № 133-ФЗ, от 06.04.2024 № 77-ФЗ) влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей
— ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ

Административная ответственность за самовольное переустройство также носит персональный характер. Применительно к вашей ситуации: если яма существовала ещё с прошлого века и вы её не делали, оснований для привлечения именно вас к административной ответственности по ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ нет — нарушение совершено неустановленным лицом (прежними жильцами), а к вам как к нынешним собственникам административная норма неприменима, поскольку вы деяние не совершали.

Однако важно различать две вещи: отсутствие вашей личной вины в устройстве ямы не означает, что яма юридически «узаконена». Она по-прежнему является самовольным изменением общего имущества, и вопрос о её сохранении или засыпке решается отдельно — через приведение в прежнее состояние либо через сохранение по решению (см. следующий блок).

Вывод: овощная яма квалифицируется как самовольное переустройство/перепланировка общего имущества; за её устройство отвечает лицо, её выкопавшее (прежние жильцы), поэтому к вам как к нынешним собственникам, которые её не делали, административная ответственность по ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ неприменима.

Вправе ли УК требовать освобождения подвала и засыпки ямы, и чем это кончится

Управляющая организация не является собственником общего имущества: она лишь оказывает услуги по его содержанию на основании договора управления. Поэтому она не вправе единолично распоряжаться судьбой ямы и требовать от собственников её засыпки «по своему усмотрению». Полномочия УК ограничены содержанием общего имущества в надлежащем состоянии.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. 3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции
— ч. 2, 3 ст. 36 ЖК РФ

Ключевое здесь — часть 3: уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников путём реконструкции. Устройство выемки в полу подвала изменяет (в определённом смысле) объём/конфигурацию общего помещения, и любое решение о её ликвидации либо сохранении затрагивает общее имущество всех восьми собственников. Согласие всех собственников требуется и тогда, когда переустройство связано с общим имуществом:

Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме
— ч. 2 ст. 40 ЖК РФ

Правовая позиция Верховного Суда прямо ограничивает «автоматизм» требования о приведении в прежнее состояние: само по себе отсутствие согласования не влечёт безусловной обязанности засыпать яму, если сохранением не нарушаются права и законные интересы граждан и не создаётся угроза жизни или здоровью.

Отсутствие согласования с органом местного самоуправления работ по переустройству и (или) перепланировке помещения не является безусловным основанием для приведения помещения в прежнее 31 состояние, если таким сохранением не нарушаются права и законные интересы граждан, не создается угроза их жизни или здоровью. Собственник помещения в многоквартирном доме обратился в суд с требованием к другому собственнику помещения в этом же доме об обязании привести помещения в состояние, существовавшее до проведенной им перепланировки, мотивировав свои требования тем, что спорная перепланировка помещений произведена без получения решения уполномоченного органа о ее согласовании. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, требование удовлетворено. Суды исходили из того, что решение о согласовании перепланировки спорных помещений с органом местного самоуправления получено не было. Суд кассационной инстанции судебные акты судов двух инстанций отменил, в удовлетворении требования отказал, указав следующее. В соответствии с частью 1 статьи 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, осуществленные при отсутствии согласования проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме уполномоченным органом или с нарушением согласованного таким органом проекта переустройства и (или) перепланировки.
— п. 16 Обзора судебной практики ВС РФ от 13.12.2023

Применительно к вашей ситуации это означает: УК может заявлять претензию в объёме, связанном с капитальным ремонтом и техническим содержанием дома (например, что яма или хранящиеся вещи мешают доступу к коммуникациям, создают пожарную/конструктивную опасность), но обязать собственников засыпать яму она сама не вправе. Требование о приведении общего имущества в прежнее состояние может исходить от органа местного самоуправления (органа согласования) либо разрешаться в суде. Если сохранение ямы не нарушает ничьих прав и не создаёт угрозы (она старая, обложена кирпичом, не затрагивает несущие конструкции и коммуникации), принудительное требование о её засыпке не является безусловно законным.

Вывод: управляющая компания вправе требовать освободить подвал от вещей в связи с производством капитального ремонта, но не вправе единолично обязать собственников засыпать овощную яму — решение о судьбе ямы как изменённого общего имущества принимается через орган местного самоуправления или суд, а при отсутствии угрозы жизни/здоровью и нарушений чужих прав принудительная засыпка не безусловна.

Исковая давность и защита от требований «задним числом»

Требование об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения (негаторное требование), на которое сможет сослаться кто-либо, требуя засыпки ямы, опирается на две нормы Гражданского кодекса.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения
— ст. 304 ГК РФ

требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304); другие требования в случаях, установленных законом. Раздел II. Право собственности и другие вещные права Глава 13. Общие положения
— ст. 208 ГК РФ

Значение этих норм для вашей ситуации двоякое. С одной стороны, к требованию о приведении общего имущества в первоначальное состояние (негаторный характер) исковая давность не применяется — поэтому УК или орган власти не смогут ссылаться на то, что «срок истёк», и ваше возражение «яме много лет, её давно должны были оспорить» само по себе не является защитой от требования устранить нарушение.

С другой стороны, и это в вашу пользу: тот факт, что яма существует с прошлого века и о ней было известно (она указана в фактическом состоянии подвала, хотя и отсутствует в техплане), не даёт нынешним заявителям преимущества во времени. Решающим является не давность владения ямой, а то, нарушает ли её сохранение права других собственников и создаёт ли угрозу. Если яма устойчива (обложена кирпичом), не затронула несущие конструкции и коммуникации, её существование десятилетиями без претензий — дополнительный аргумент, что сохранение не создаёт реальной угрозы (см. блок 3, позиция ВС РФ).

Вывод: исковая давность на негаторное требование о приведении общего имущества в прежнее состояние не распространяется (поэтому «срок давности» как формальный аргумент против претензии не сработает), однако решение о судьбе ямы зависит не от давности, а от того, нарушает ли её сохранение права третьих лиц и создаёт ли угрозу жизни или здоровью — а многолетнее безаварийное существование ямы работает в вашу пользу.

Можно ли узаконить яму и что делать практически (две ветки)

Закон допускает два варианта развития: засыпать яму либо сохранить её на законном основании.

Вариант сохранения через общее собрание. Поскольку подвал — общее имущество, пользование им (в том числе использование ямы для хранения овощей) может быть урегулировано решением общего собрания собственников. Для передачи объектов общего имущества в пользование предусмотрен следующий механизм:

принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
— п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ

Однако сам порядок установления режима пользования общим имуществом собственниками (не «иными лицами», а самими собственниками в общих интересах) требует кворума: решения по вопросам пользования общим имуществом принимаются квалифицированным большинством.

предусмотренных пунктами 1 1 , 4, 4 2 и 4 7 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1 1-1 , 1 2 , 1 3 , 2 , 3, 3 1 , 3 8 , 4 3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме
— ч. 1 ст. 46 ЖК РФ

Практический вывод для восьми квартир: чтобы легализовать яму, собственникам достаточно принять на общем собрании решение об использовании части подвала (включая существующую овощную яму) для хозяйственных нужд — такое решение принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников. Если же сохранение ямы требует формального согласования как переустройства, заявку в орган местного самоуправления подаёт уполномоченное собранием лицо, а при отсутствии угрозы жизни/здоровью суд может сохранить помещение в переустроенном состоянии (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ).

Вариант исполнения требования. Если УК или орган местного самоуправления законно потребует привести подвал в прежнее состояние, расходы на засыпку ямы и восстановление пола несёт виновное лицо (лицо, самовольно переустроившее), которого установить невозможно, — поэтому фактически такие работы, будучи частью капремонта общего имущества, финансируются за счёт средств собственников (фонд капремонта/плата за содержание), если иное не определено решением собрания. При этом УК не вправе самовольно засыпать яму без решения общего собрания или соответствующего акта органа власти, поскольку это распоряжение общим имуществом.

Если ваша яма: (1) расположена вне несущих конструкций и не затрагивает фундамент, несущие стены, плиты перекрытий и инженерные коммуникации; (2) обложена кирпичом и устойчива; (3) не перекрывает доступ к коммуникациям, — то её сохранение не создаёт угрозы жизни и здоровью и не нарушает права третьих лиц, и принудительная засыпка не будет безусловно обоснованной. Тогда ваша тактика — инициировать общее собрание и зафиксировать решение о пользовании подвалом (включая яму) и о том, что яма не препятствует капремонту. Если же яма находится у несущей стены/фундамента или затрагивает коммуникации — сохранение рискованно, и к требованию о засыпке следует отнестись серьёзно.

Вывод: легализовать яму реально через решение общего собрания собственников (не менее 2/3 голосов) о пользовании частью подвала; но если яма затрагивает несущие конструкции, фундамент или коммуникации, её сохранение создаёт угрозу, и тогда требование о засыпке правомерно, а расходы лягут на собственников (виновника из прежних жильцов установить невозможно).