Обязан ли собственник платить за капитальный ремонт, если дом только поставлен на кадастр и жильцы недавно заселились? Последствия неуплаты

Обязан ли собственник платить взносы на капитальный ремонт и с какого момента она возникает

Общая обязанность собственников помещений в многоквартирном доме уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт прямо установлена законом и от «получения документов» или «заселения» не зависит:

1. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 настоящей статьи, частью 8 статьи 170 и частью 5 статьи 181 настоящего Кодекса, в размере, установленном в соответствии с частью 8 1 статьи 156 настоящего Кодекса, или, если соответствующее решение принято общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, в большем размере. (В редакции Федерального закона от 29.07.2017 № 257-ФЗ) 2. Взносы на капитальный ремонт не уплачиваются собственниками помещений в многоквартирном доме, признанном в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийным и подлежащим сносу, а также в случае принятия исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления решений об изъятии для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, и об изъятии каждого жилого помещения в этом многоквартирном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию. Взносы на капитальный ремонт не уплачиваются собственниками помещений в многоквартирном доме, расположенном на территории закрывающегося населенного пункта.
   — ч. 1 ст. 169 ЖК РФ

Для вашей ситуации важно, что постановка дома на кадастровый учёт сама по себе не является моментом возникновения обязанности. Момент определяется по дате включения дома в региональную программу капитального ремонта, а не по дате постановки на кадастр:

1. Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении срока, установленного законом субъекта Российской Федерации, составляющего не менее трех и не более восьми календарных месяцев начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен этот многоквартирный дом, за исключением случая, установленного частями 5 1 и 5 2 статьи 170 настоящего Кодекса. (В редакции федеральных законов от 20.12.2017 № 399-ФЗ, от 19.12.2023 № 601-ФЗ) 4.
   — ч. 3 ст. 169 ЖК РФ

Однако если ваш дом — новостройка, введённая в эксплуатацию после утверждения региональной программы капитального ремонта и включённая в неё лишь при её актуализации (внесении изменений), действует специальное правило — обязанность возникает по истечении срока, установленного региональным законом, но не позднее пяти лет с даты включения дома в программу. Постановка дома на кадастр 8 месяцев назад как раз характерна для новостройки, поэтому это правило, скорее всего, применимо к вам:

5 1 . Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт у собственников помещений в многоквартирном доме, введенном в эксплуатацию после утверждения региональной программы капитального ремонта и включенном в региональную программу капитального ремонта при внесении в нее изменений , возникает по истечении срока, установленного органом государственной власти субъекта Российской Федерации, но не позднее чем в течение пяти лет с даты включения данного многоквартирного дома в региональную программу капитального ремонта. Решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта должно быть принято и реализовано собственниками помещений в данном многоквартирном доме не позднее чем за три месяца до возникновения обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт. (Дополнение частью - Федеральный закон от 29.06.2015 № 176-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 27.11.2023 № 561-ФЗ) 5 2 .
— ч. 5.1 ст. 170 ЖК РФ

Конституционный Суд РФ подтвердил, что для таких домов (введённых после утверждения региональной программы и включённых при её актуализации) срок отсчитывается именно от даты включения дома в программу, а не от даты ввода в эксплуатацию и не от даты постановки на кадастр:

Согласно части 5 1 статьи 170 Жилищного кодекса Российской Федерации (введена Федеральным законом от 29 июня 2015 года № 176-ФЗ ) обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт у собственников помещений в многоквартирном доме, введенном в эксплуатацию после утверждения региональной программы капитального ремонта и включенном в эту программу при ее актуализации, возникает по истечении срока, установленного органом государственной власти субъекта Российской Федерации, но не позднее чем в течение пяти лет с даты включения дома в эту программу. В соответствии со статьей 7 1 Закона Смоленской области от 31 октября 2013 года № 114-з "О регулировании отдельных вопросов в сфере обеспечения своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Смоленской области" (введена Законом Смоленской области от 30 июня 2016 года № 77-з) обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт у собственников помещений в многоквартирном доме, введенном в эксплуатацию после утверждения региональной программы капитального ремонта и включенном в эту программу при ее актуализации, возникает по истечении трех лет начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем включения дома в эту программу. 1.1. Конституционность указанных норм оспаривает гражданин М.А.Стрельцов - собственник жилого помещения в многоквартирном доме, расположенном в городе Смоленске.
— Постановление КС РФ от 12.07.2022 № 30-П, п. 1

Развилка. Если ваш дом действительно новостройка, введённая после утверждения региональной программы (обычный случай для недавно «вставшего на кадастр» дома), — взносы начисляются только по истечении срока, установленного законом вашего субъекта РФ (как правило, от 3 до 5 лет с даты включения дома в программу при актуализации). Если же дом уже был в программе с самого её утверждения (например, сдан давно, а кадастровый учёт оформлен только сейчас), обязанность возникла по истечении 3–8 месяцев с даты публикации программы — и тогда счёт правомерен. Чтобы точно ответить, нужно знать субъект РФ и дату актуализации/включения дома в региональную программу капитального ремонта вашего региона.

Право собственности и документы. Само по себе отсутствие у вас на руках документов или ещё не завершённая регистрация права собственности не отменяет обязанности, если помещение вам фактически передано и вы приняли его по передаточному акту/договору — именно с момента передачи возникает обязанность вносить плату (для новостроек):

1. собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса; (В редакции Федерального закона от 29.06.2015 № 176-ФЗ) 6) лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 04.06.2011 № 123-ФЗ) 7) застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 29.06.2015 № 176-ФЗ) 3. До заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица.
   — п. 5, 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ

Право собственности на вновь созданную недвижимость возникает с момента госрегистрации (ст. 219 ГК РФ), но для обязанности по взносам в новостройке определяющее значение имеет передача помещения по акту (п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ), а не оформление документов:

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
— ст. 219 ГК РФ (абз. 1)

Вывод: обязанность платить взносы на капремонт у собственника есть по закону, но у вас как у жителя дома, совсем недавно вставшего на кадастр (вероятно, новостройки), момент её возникновения определяется не датой постановки на кадастр и не датой заселения, а датой включения дома в региональную программу капремонта при её актуализации (с отсрочкой до 5 лет по ч. 5.1 ст. 170 ЖК РФ). Отсутствие оформленных документов на право собственности само по себе от взносов не освобождает. Рекомендуется запросить в региональном операторе/управляющей компании расчёт с указанием даты возникновения обязанности и проверить, учтена ли отсрочка для новостроек.

Что будет, если не платить взносы на капитальный ремонт: пени и взыскание

При просрочке взносов на капитальный ремонт закон предусматривает начисление пени — за период просрочки начиная с 31-го дня в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки:

14 1 . Собственники помещений в многоквартирном доме, несвоевременно и (или) не полностью уплатившие взносы на капитальный ремонт, обязаны уплатить в фонд капитального ремонта пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки начиная с тридцать первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты. Уплата указанных пеней осуществляется в порядке, установленном для уплаты взносов на капитальный ремонт. (Дополнение частью - Федеральный закон от 25.12.2012 № 271-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 29.06.2015 № 176-ФЗ; от 03.11.2015 № 307-ФЗ; от 03.07.2016 № 355-ФЗ) 15. Наймодатель жилого помещения, управляющая организация, иное юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, которым в соответствии с настоящим Кодексом вносится плата за жилое помещение и коммунальные услуги, а также их представитель вправе осуществлять расчеты с нанимателями жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов и собственниками жилых помещений и взимать плату за жилое помещение и коммунальные услуги при участии платежных агентов, осуществляющих деятельность по приему платежей физических лиц, а также банковских платежных агентов, осуществляющих деятельность в соответствии с законодательством о банках и банковской деятельности.
— ч. 14.1 ст. 155 ЖК РФ

Размер этого платежа для вашей квартиры (несколько тысяч рублей в месяц взноса плюс начисляемые пени) несопоставим с рисками, которые создаёт накопление долга. Пеня начисляется на сумму просроченного взноса за каждый день — чем дольше не платить, тем существеннее сумма, однако сама по себе она не является основной угрозой. Основная угроза — принудительное судебное взыскание.

Региональный оператор (или управляющая организация/владелец спецсчёта — в зависимости от способа формирования фонда) вправе взыскивать просроченную задолженность в судебном порядке (ч. 15 ст. 155 ЖК РФ). При сумме требований до 500 тыс. рублей задолженность по обязательным платежам взыскивается через судебный приказ (глава 11, ст. 122–130 ГПК РФ), после чего — через службу судебных приставов, включая списание со счетов, удержание из заработной платы и обращение взыскания на имущество. Поэтому «просто не платить» нельзя — долг неизбежно будет взыскан принудительно с издержками.

Сами взносы на капитальный ремонт не подлежат уступке коллекторам: жилищное законодательство запрещает уступку права (требования) по возврату просроченной задолженности физлиц по плате за жилое помещение и коммунальные услуги третьим лицам (ч. 18 ст. 155 ЖК РФ) — взыскивать будет сама жилищная организация, а не коллекторы.

Вывод: за неуплату начисляются пени (1/300 ставки рефинансирования с 31-го дня просрочки), а сам долг по взносам будет взыскан принудительно через судебный приказ и службу судебных приставов (списание со счетов, удержание из зарплаты, арест имущества) с дополнительными судебными/исполнительскими издержками. Уклонение от оплаты не избавляет от долга, а лишь увеличивает его. Если у вас есть уважительная причина (например, счёт выставлен ошибочно для новостройки до истечения отсрочки по ч. 5.1 ст. 170 ЖК РФ) — задолженность следует оспаривать в досудебном порядке у регионального оператора, а при отказе — в суде, а не игнорировать.

Размер взноса, льготы и случаи, когда платить не нужно

Сам размер ежемесячного взноса на капремонт устанавливается не «домовладельцем-хозяином», а нормативным правовым актом вашего субъекта РФ — исходя из площади помещения и технических характеристик дома. Именно региональный минимальный размер взноса является нижней границей, которую начисляет региональный оператор (или владелец спецсчёта):

8 1 . Минимальный размер взноса на капитальный ремонт устанавливается нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в соответствии с методическими рекомендациями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации, исходя из занимаемой общей площади помещения в многоквартирном доме, принадлежащего собственнику такого помещения, и может быть дифференцирован в зависимости от муниципального образования, в котором расположен многоквартирный дом, с учетом его типа и этажности, стоимости проведения капитального ремонта отдельных элементов строительных конструкций и инженерных систем многоквартирного дома, нормативных сроков их эффективной эксплуатации до проведения очередного капитального ремонта (нормативных межремонтных сроков), а также с учетом установленного настоящим Кодексом и нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации перечня работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. (Дополнение частью - Федеральный закон от 25.12.2012 № 271-ФЗ) 8 2 . Собственники помещений в многоквартирном доме могут принять решение об установлении взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный размер такого взноса, установленный нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. (Дополнение частью - Федеральный закон от 25.12.2012 № 271-ФЗ) 9.
— ч. 8.1 ст. 156 ЖК РФ

Взносы идут исключительно на капитальный ремонт общего имущества дома — крыши, инженерных систем (электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения), лифтов, фасада, фундамента, подвалов — и не могут расходоваться на иные цели:

1. Перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, включает в себя: 1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; 2) ремонт, замену, модернизацию лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений; (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 434-ФЗ) 3) ремонт крыши; 4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; 5) ремонт фасада; 6) ремонт фундамента многоквартирного дома. (Часть в редакции Федерального закона от 28.12.2013 № 417-ФЗ) 1 1 .
   — ч. 1 ст. 166 ЖК РФ

При этом существуют случаи, когда взносы вообще не уплачиваются, и их стоит проверить на применимость к вашему дому. Прежде всего — если дом признан аварийным и подлежащим сносу, либо изъят (вместе с участком) для государственных или муниципальных нужд. Для новостройки это маловероятно, но при наличии изъятия/сноса взносы не начисляются начиная со следующего месяца после принятия решения:

1. Взносы на капитальный ремонт не уплачиваются собственниками помещений в многоквартирном доме, признанном в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийным и подлежащим сносу, а также в случае принятия исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления решений об изъятии для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, и об изъятии каждого жилого помещения в этом многоквартирном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию. Взносы на капитальный ремонт не уплачиваются собственниками помещений в многоквартирном доме, расположенном на территории закрывающегося населенного пункта. Собственники помещений в многоквартирном доме освобождаются от обязанности уплачивать взносы на капитальный ремонт начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором принято решение об изъятии земельного участка или о признании населенного пункта закрывающимся . (В редакции Федерального закона от 06.02.2020 № 13-ФЗ) 2 1 .
   — ч. 2 ст. 169 ЖК РФ

Также из региональной программы капитального ремонта исключаются аварийные дома и дома с износом основных конструкций свыше 70%, что автоматически снимает обязанность по взносам:

перечень всех многоквартирных домов, расположенных на территории субъекта Российской Федерации (в том числе многоквартирных домов, все помещения в которых принадлежат одному собственнику), за исключением многоквартирных домов, признанных в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции. В соответствии с нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в региональную программу капитального ремонта могут не включаться многоквартирные дома, физический износ основных конструктивных элементов (крыша, стены, фундамент) которых превышает семьдесят процентов, и (или) многоквартирные дома, в которых совокупная стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту конструктивных элементов и внутридомовых инженерных систем, входящих в состав общего имущества в многоквартирных домах, в расчете на один квадратный метр общей площади жилых помещений превышает стоимость, определенную нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.
— п. 1 ч. 2 ст. 168 ЖК РФ

Отдельно закон позволяет субъектам РФ предоставлять компенсацию расходов на взносы отдельным категориям — одиноко проживающим неработающим собственникам от 70 лет (50%) и от 80 лет (100%) — это закреплено в ч. 2.1 ст. 169 ЖК РФ и реализуется региональным законом, поэтому при наличии в семье пенсионеров стоит проверить право на льготу в вашем регионе.

Вывод: размер взноса определяется региональным актом вашего субъекта РФ и не может быть ниже минимального размера, установленного этим актом; средства фонда капремонта расходуются только на капитальный ремонт общего имущества дома. От уплаты полностью освобождаются собственники аварийных (подлежащих сносу) домов и домов, изъятых для госнужд, — если ваш новый дом к таким не относится, освобождения нет, но для пенсионеров возможна компенсация. Чтобы проверить корректность начисленной суммы, сравните её с минимальным размером взноса, установленным законом вашего региона, и проверьте, применена ли отсрочка для новостройки по ч. 5.1 ст. 170 ЖК РФ.