Режим придомовой территории и необходимость решения общего собрания (дополнение)
Общее имущество МКД принадлежит собственникам на праве общей долевой собственности, и они распоряжаются им сообща, в том числе передавая его в пользование иным лицам только по решению общего собрания:
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий , а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места ;
— ч. 1 ст. 36 ЖК РФ
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. 3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. 4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. 4 1 . Приспособление общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме согласно требованиям, указанным в части 3 статьи 15 настоящего Кодекса, допускается без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников. (Дополнение частью - Федеральный закон от 29.12.2017 № 462-ФЗ ) 4 2 .
— ч. 2 ст. 36 ЖК РФ
Поскольку земельный участок с элементами озеленения находится в общей долевой собственности жильцов, распоряжение им (включая размещение клумб, передающих часть проезда под благоустройство) по общему правилу гражданского законодательства требует соглашения всех участников долевой собственности:
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— ст. 246 ГК РФ, п. 1
В отношении жилых домов это соглашение реализуется через решение общего собрания собственников (п. 2.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ — приведено выше), которое оформляется протоколом и принимается большинством голосов участвующих в собрании (вопрос благоустройства не отнесён к категории, требующей квалифицированного большинства):
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 1 , 4, 4 2 и 4 7 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1 1-1 , 1 2 , 1 3 , 2 , 3, 3 1 , 3 8 , 4 3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме , решения, предусмотренного пунктом 4 5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1 2 настоящей статьи, а также решения, предусмотренного пунктом 4 6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1 3 настоящей статьи . Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
— ч. 1 ст. 46 ЖК РФ
Это означает, что без протокола общего собрания собственников установка клумбы на асфальтированном проезде придомовой территории юридически не существует: такое размещение не порождает права ни у УК/ТСЖ, ни у отдельных соседей, ни у третьих лиц. Соответственно, у любого собственника помещения в доме есть право требовать её демонтажа как самовольно размещённого объекта на общем имуществе.
Вывод по вопросу (повторяю итог блока): клумба на проезде во дворе законна исключительно при наличии оформленного решения общего собрания собственников; без него размещение незаконно, а если клумба вдобавок перекрывает противопожарный проезд — незаконна при любых обстоятельствах.
Клумбы, перекрывающие проезд для пожарной техники: безусловный запрет
Даже если решение общего собрания о благоустройстве имеется, оно не может противоречить императивным требованиям пожарной безопасности. Правила противопожарного режима прямо запрещают перекрывать проезды для пожарной техники:
Не допускается перекрывать проезды для пожарной техники изделиями и предметами, посадкой крупногабаритных деревьев, исключающими или ограничивающими проезд пожарной техники, доступ пожарных в этажи зданий либо снижающими размеры проездов, подъездов, установленные требованиями пожарной безопасности 11 . ______________________________ 11 Абзац третий пункта 71 Правил противопожарного режима.
— п. 71 Правил противопожарного режима (утв. ПП РФ № 1479)
Этот запрет означает: клумба (как «изделие»/предмет), установленная на асфальте так, что она сужает или полностью перекрывает проезд, доступ пожарных к дому либо фактическую ширину проезда, установленную нормами, — недопустима в любом случае, независимо от решения жильцов. Нормы ширины противопожарных проездов (для жилых домов — как правило, не менее 3,5 м при одностороннем движении и 6 м при двухстороннем, для тупиковых проездов предусматриваются разворотные площадки) установлены нормативными документами по пожарной безопасности (СП 4.13130) — именно на них ссылается запрет «снижать размеры проездов».
Ответственность за такое нарушение возложена, в частности, на собственников имущества и лиц, уполномоченных владеть и пользоваться имуществом (то есть в том числе на управляющую организацию и самих собственников):
Ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством несут: собственники имущества; руководители федеральных органов исполнительной власти; руководители органов местного самоуправления; лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом, в том числе руководители организаций; лица, в установленном порядке назначенные ответственными за обеспечение пожарной безопасности; должностные лица в пределах их компетенции. (Часть в редакции Федерального закона от 22.08.2004 № 122-ФЗ) Ответственность за нарушение требований пожарной безопасности для квартир (комнат) в домах государственного, муниципального и ведомственного жилищного фонда возлагается на ответственных квартиросъемщиков или арендаторов, если иное не предусмотрено соответствующим договором. Лица, указанные в части первой настоящей статьи, иные граждане за нарушение требований пожарной безопасности, а также за иные правонарушения в области пожарной безопасности могут быть привлечены к дисциплинарной, административной или уголовной ответственности в соответствии с действующим законодательством. Часть. (Утратила силу - Федеральный закон от 26.04.2007 № 63-ФЗ)
— ст. 38 ФЗ «О пожарной безопасности»
Нарушение влечёт административную ответственность:
влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от пяти тысяч до пятнадцати тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до тридцати тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, - от сорока тысяч до шестидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от трехсот тысяч до четырехсот тысяч рублей. (В редакции Федерального закона от 28.05.2022 № 141-ФЗ) (Часть в редакции Федерального закона от 28.05.2017 № 100-ФЗ) 2. Те же действия, совершенные в условиях особого противопожарного режима, - влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей; на должностных лиц - от тридцати тысяч до шестидесяти тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, - от шестидесяти тысяч до восьмидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от четырехсот тысяч до восьмисот тысяч рублей. (В редакции Федерального закона от 28.05.2022 № 141-ФЗ) (Часть в редакции Федерального закона от 28.05.2017 № 100-ФЗ) 2 1 .
— ч. 1 ст. 20.4 КоАП РФ
Вывод по вопросу: если клумба стоит на асфальте так, что ограничивает или исключает проезд машин (тем более пожарной техники), — это прямое нарушение пункта 71 Правил противопожарного режима, и оно незаконно при любых обстоятельствах, даже при наличии решения общего собрания. В таком случае заинтересованное лицо вправе требовать устранения нарушения (см. следующий блок), в том числе через органы пожарного надзора — Госпожнадзор МЧС, который вправе выдать предписание о демонтаже и привлечь виновных к ответственности по ст. 20.4 КоАП РФ.
Способы защиты: требование об устранении препятствий и куда обращаться
Собственник помещения в МКД (и управляющая организация от его имени) как законный владелец общего имущества вправе требовать устранения всяких нарушений его права пользования придомовой территорией — даже если нарушение не связано с лишением владения (негаторный иск):
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ
Применительно к придомовой территории это прямо подтверждается разъяснением Пленума Верховного Суда РФ (п. 67 постановления Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010): собственники помещений в МКД как законные владельцы земельного участка, на котором расположен дом, вправе требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также защищать своё владение.
Практическая последовательность действий для заявителя зависит от ветки обстоятельств:
- Если клумба установлена без решения общего собрания или перекрывает проезд (противопожарный): сначала письменно потребовать демонтажа от лица, установившего клумбу (управляющая организация/ТСЖ), а при отказе или бездействии — направить жалобу:
- в орган государственного жилищного надзора (ГЖИ) — по вопросу законности использования общего имущества (отсутствие решения ОСС);
- в органы пожарного надзора (Госпожнадзор МЧС) — если клумба перекрывает противопожарный проезд; МЧС проводит проверку и выдаёт обязательное для исполнения предписание о демонтаже, а при игнорировании привлекает по ч. 1 ст. 20.4 КоАП РФ.
- Если решение собрания о клумбе есть и она препятствует именно вашему проезду: решение общего собрания можно оспорить в суде (недействительность решения собрания), либо предъявить негаторный иск об устранении препятствий в пользовании по ст. 304 ГК РФ — подсудность районного суда по месту нахождения дома.
Вывод по вопросу: законного способа «принудительно» самому снести чужую клумбу нет (самовольный демонтаж чужого имущества может породить встречные претензии); действовать нужно через требование к установившему лицу → жалобы в ГЖИ и/или Госпожнадзор МЧС → иск в районный суд по ст. 304 ГК РФ. При этом перекрытие проезда для пожарной техники — самостоятельное и безусловное основание требовать демонтажа независимо от всех остальных обстоятельств.
Сроки, доказательства и альтернативная оценка законности
Сроки. Требование собственника об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ), — это негаторное требование, на которое исковая давность не распространяется (согласно сложившейся судебной практике и существу ст. 304 ГК РФ). Поэтому обратиться с иском о демонтаже клумбы можно в любой момент, пока нарушение продолжается. Жалобы в ГЖИ и Госпожнадзор МЧС рассматриваются в сроки, установленные Законом № 59-ФЗ (по общему правилу 30 дней, для отдельных видов — иные сроки); по результатам проверки пожарного надзора при подтверждении нарушения выдаётся обязательное к исполнению предписание со сроком устранения.
Доказательства (что важно зафиксировать до обращения):
- фото-/видеофиксация клумбы именно на асфальтированном проезде (с привязкой к дате и месту);
- замер фактической ширины проезда, оставшейся после установки клумбы, и расстояние от клумбы до стен дома (нужно для оценки, перекрыт ли противопожарный проезд и подъезд);
- запрос в управляющую организацию/ГЖИ о том, принималось ли решение общего собрания о размещении клумбы (наличие/отсутствие протокола ОСС — ключевой факт);
- документы, подтверждающие ваш статус собственника помещения в доме (выписка ЕГРН) — для легитимации негаторного иска.
Альтернативная квалификация (ветка, при которой клумба законна). Клумба может быть законной, если одновременно: (1) принято и оформлено протоколом решение общего собрания собственников о размещении элемента озеленения (п. 2.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ); (2) клумба не перекрывает проезд/подъезд для пожарной техники и не снижает установленные размеры проездов (п. 71 Правил противопожарного режима); (3) размещение не нарушает региональные правила благоустройства и не препятствует проезду иных машин сверх согласованного жильцами. Если хотя бы одно из этих условий не выполнено — клумба незаконна.
Исполнение. Демонтаж производится либо лицом, установившим клумбу (по требованию жильцов, предписанию Госпожнадзора или решению суда), либо, при уклонении, — принудительно в порядке исполнительного производства по судебному решению (обязание устранить препятствия в пользовании по ст. 304 ГК РФ). Самовольный снос клумбы самим жителем не рекомендуется, так как может породить встречные претензии о повреждении чужого имущества.
Вывод по вопросу: защита права здесь не ограничена сроком исковой давности; для успеха достаточно зафиксировать факт и определить главное — есть ли решение ОСС и перекрыт ли противопожарный проезд; демонтаж осуществляется через требование → надзорный орган → суд, а не самосудом.
