Должен ли наниматель платить за капремонт в съёмной квартире, если в договоре найма это не указано

Обязана ли наниматель платить взнос на капитальный ремонт в съёмной квартире

По закону ежемесячный взнос на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома обязаны уплачивать собственники помещений, а не наниматели. Это прямо установлено ст. 169 ЖК РФ:

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 настоящей статьи, частью 8 статьи 170 и частью 5 статьи 181 настоящего Кодекса, в размере, установленном в соответствии с частью 8 1 статьи 156 настоящего Кодекса, или, если соответствующее решение принято общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, в большем размере
— ч. 1 ст. 169 ЖК РФ

Эта обязанность закреплена именно за собственником и в ст. 158 ЖК РФ, где взнос на капремонт назван формой участия собственника в расходах на содержание общего имущества:

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт
— ч. 1 ст. 158 ЖК РФ

Для нанимателя же законодатель строит состав платы иначе. Согласно ч. 1 и 2 ст. 154 ЖК РФ, взнос на капремонт включается в состав платы для собственника, а в состав платы нанимателя по договору найма он не входит — напротив, капитальный ремонт общего имущества проводится «за счёт собственника жилищного фонда»:

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя: 1) плату за пользование жилым помещением (плата за наем); 2) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее также - коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме). Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда; (В редакции Федерального закона от 29.07.2017 № 258-ФЗ) 3) плату за коммунальные услуги. 1 1 . Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования включает в себя: 1) плату за наем жилого помещения, устанавливаемую в соответствии со статьей 156 1 настоящего Кодекса; 2) плату за коммунальные услуги. (Дополнение частью - Федеральный закон от 21.07.2014 № 217-ФЗ) 2. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: 1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме; (В редакции федеральных законов от 29.06.2015 № 176-ФЗ; от 03.07.2016 № 267-ФЗ; от 29.07.2017 № 258-ФЗ) 2) взнос на капитальный ремонт
— ч. 1, 2 ст. 154 ЖК РФ

Наконец, по общим нормам гражданского законодательства о найме жилого помещения наниматель обязан вносить только плату за жилое помещение и коммунальные платежи (ст. 678 ГК РФ), тогда как капитальный ремонт сданного внаём помещения — обязанность наймодателя (п. 2 ст. 681 ГК РФ); бремя содержания имущества лежит на его собственнике (ст. 210 ГК РФ):

Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи
— абз. 3 ст. 678 ГК РФ

Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения
— п. 2 ст. 681 ГК РФ

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором
— ст. 210 ГК РФ

Вывод по вопросу 1: Вы как наниматель по договору найма не обязаны оплачивать строку «капитальный ремонт» в квитанциях за ЖКУ. Это обязанность собственника (наймодателя) квартиры. Взнос на капремонт не является ни платой за наём, ни коммунальной услугой, ни платой за содержание жилого помещения, которые закон возлагает на нанимателя. Наличие отдельной строки в платёжном документе не создаёт этой обязанности. Если платёж приходит на ваше имя — вы вправе не оплачивать эту строку; надлежащим плательщиком взноса является собственник.

Меняется ли вывод, если в договоре найма есть общая фраза об оплате нанимателем «всех платежек»/коммунальных платежей

Даже если в договоре найма имеется общая формулировка об оплате нанимателем коммунальных платежей или «всех квитанций», она не возлагает на нанимателя обязанность платить взнос на капремонт. Объём обязанностей нанимателя по оплате очерчён законом: он обязан вносить плату за жилое помещение и самостоятельно — коммунальные платежи, и только если иное не установлено договором:

Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи
— абз. 3 ст. 678 ГК РФ

Взнос на капитальный ремонт не относится ни к плате за жилое помещение (плата за наём), ни к коммунальным услугам — это отдельный вид обязательного платежа собственника, установленный ст. 169 и ст. 154 ЖК РФ именно для собственника помещения (см. цитаты в предыдущем блоке). Общая договорённость сторон не может переложить законную обязанность собственника, установленную императивно ст. 169 ЖК РФ, на третье лицо (нанимателя) без прямо выраженного согласия. Сама по себе фраза «оплачивать коммунальные платежи» на капремонт не распространяется.

Вывод по вопросу 2: Общей формулировки договора об оплате нанимателем коммунальных платежей недостаточно, чтобы обязать вас платить взнос на капремонт. Такая обязанность возникает у нанимателя только при прямом и явном условии договора о возложении на нанимателя взносов на капитальный ремонт, чего в вашем случае нет («в договоре ничего про это не сказано»). Если собственник настаивает на такой обязанности — её должен явно установить договор найма, иначе бремя оплаты капремонта сохраняется за собственником.

Возврат нанимателем уже уплаченных взносов на капремонт и порядок отказа от оплаты

Если вы уже оплачивали взнос на капитальный ремонт в течение срока найма, вы вправе требовать возврата этих сумм как неосновательного обогащения: вы передали имущество (деньги) без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований, поскольку взнос на капремонт — обязанность собственника, а не нанимателя. Основание — п. 1 ст. 1102 ГК РФ:

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Практическое действие: при отказе от дальнейшей оплаты строки капремонта следует письменно уведомить собственника (наймодателя) о том, что эта строчка оплачивается им как собственником, со ссылкой на ст. 169, ч. 1, 2 ст. 154 ЖК РФ; при необходимости — заявить требование о возврате уже уплаченных взносов (за последний период, в пределах срока исковой давности — 3 года). Само по себе наличие платёжного документа на имя нанимателя и проживание в квартире не делает взнос на капремонт обязанностью нанимателя.

Вывод по вопросу 3: Вы вправе прекратить уплату взноса на капремонт, поскольку это обязанность собственника, а не нанимателя. Уже уплаченные за ваш счёт взносы можно истребовать как неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ) с собственника либо, если деньги перечислялись фонду/УК и зачислены в счёт долга собственника, — потребовать оформления последующих платёжных документов на имя собственника. Риск неправомерных требований собственника по взысканию «долга» за капремонт с вас отсутствует: такой долг по закону формируется у собственника помещения.

Последствия неуплаты взноса на капремонт: к кому обращены пени и взыскание

Возможные негативные последствия неуплаты взноса на капремонт (пени, взыскание задолженности) обращены к тому лицу, на котором лежит обязанность платить, — то есть к собственнику, а не к нанимателю. Ст. 155 ЖК РФ связывает пени с платой за жилое помещение и коммунальные услуги — и только в той мере, в какой лицо обязано её вносить:

Лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги, обязаны уплатить кредитору пени
— п. 14 ст. 155 ЖК РФ

Поскольку взнос на капремонт в состав платы нанимателя по договору найма не входит (см. ст. 154 ЖК РФ, процитированную ранее) и обязанность его внесения лежит на собственнике (ст. 169, ч. 1 ст. 158 ЖК РФ), именно собственник будет нести ответственность за просрочку и именно на его имя формируется долг и начисляются пени за капремонт. Указанная квалификация подтверждается ведомственными Правилами пользования жилыми помещениями: у собственника плата за жильё «включает в себя … взнос на капитальный ремонт» (п. 16), тогда как у нанимателя по договору найма обязанности определяются только условиями самого договора найма (п. 25) — то есть без явного условия договора взнос на капремонт на нанимателя не переходит:

В качестве пользователя жилым помещением собственник обязан: а) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных статьей 17 Жилищного кодекса Российской Федерации ; б) обеспечивать сохранность жилого помещения; в) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, не допускать бесхозяйственное обращение с жилым помещением, соблюдать права и законные интересы соседей; г) нести расходы на содержание принадлежащего собственнику жилого помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения; д) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, в соответствии с частью 2 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, № 1, ст. 14; 2017, № 31, ст. 4807) включающую в себя плату за содержание жилого помещения (плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, за содержание, текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме), взнос на капитальный ремонт, плату за коммунальные услуги
— п. 16 Правил пользования жилыми помещениями, утв. Приказом Минстроя России от 14.05.2021 № 292/пр

В качестве пользователя жилым помещением по договору найма жилого помещения наниматель такого жилого помещения имеет права и несет обязанности, установленные условиями договора найма жилого помещения
— п. 25 Правил пользования жилыми помещениями, утв. Приказом Минстроя России от 14.05.2021 № 292/пр

Вывод по вопросу 4: Пени за неуплату взноса на капремонт и требование о взыскании этой задолженности могут быть предъявлены только собственнику помещения как законному плательщику взноса. Нанимателя, не являющегося плательщиком взноса, за неуплату данной строки пени и взыскание не коснутся. Если платёжный документ на капремонт сформирован на ваше имя, рекомендую письменно уведомить собственника и обслуживающие организации о том, что плательщиком взноса является собственник, и потребовать переоформления платёжных документов на собственника.

Сроки возврата уплаченных взносов, доказательства и порядок действий нанимателя

Для требования о возврате уже уплаченных вами взносов на капремонт применяется общий срок исковой давности — три года:

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. 2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ "О противодействии терроризму" и Федеральным законом от 30 ноября 2010 года № 327-ФЗ "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности" . (В редакции федеральных законов от 02.11.2013 № 302-ФЗ, от 10.06.2026 № 167-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— ст. 196, п. 1 ст. 200 ГК РФ

Это означает: вы вправе истребовать взносы, уплаченные за последние 3 года, отсчитывая от момента, когда вы узнали или должны были узнать о том, что оплата произведена за вас как за ненадлежащего плательщика (или от даты каждого платежа). Взносы, уплаченные ранее трёхлетнего срока, возвращены быть не могут, если собственник заявит о пропуске срока исковой давности.

Ключевые доказательства в вашу пользу: (1) договор найма, не содержащий условия об оплате взносов на капремонт; (2) квитанции/платёжные документы с отдельной строкой капремонта; (3) подтверждение ваших платежей. Право нанимателя требовать от наймодателя проведения капитального ремонта и участия в содержании общего имущества, а значит — и несения соответствующих расходов самим собственником, закреплено и в ведомственном акте:

требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, предоставления коммунальных услуг. Наниматель жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования может иметь иные права, предусмотренные законодательством Российской Федерации и договором найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.
— п. «г» п. 20 Правил пользования жилыми помещениями, утв. Приказом Минстроя России от 14.05.2021 № 292/пр

Порядок действий: (1) письменно уведомить наймодателя (собственника) о том, что взнос на капремонт — его обязанность (ст. 169, ч. 2 ст. 154, ч. 1 ст. 158 ЖК РФ), потребовав переоформить платёжные документы на его имя; (2) если взносы уже платились вами — заявить о возврате уплаченного (ст. 1102 ГК РФ); (3) при неудовлетворении — обратиться в суд общей юрисдикции по месту жительства ответчика (собственника) с иском о взыскании неосновательного обогащения, а по его требованию платить — взыскатель не сможет, поскольку плательщиком взноса является собственник. Такой же вывод применим для удовлетворения требования в досудебном порядке через региональную государственную жилищную инспекцию при некорректном начислении.

Вывод по вопросу 5: Возврат необоснованно уплаченных взносов возможен за последние 3 года (ст. 196, 200 ГК РФ). Обосновывайте позицию ссылками на договор найма (отсутствие условия о капремонте), квитанции и ст. 169, 154, 158 ЖК РФ; при отказе собственника — иск о взыскании неосновательного обогащения в районный суд по месту жительства собственника.