Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Споры с управляющими компаниями (УК) и ТСЖ

Обслуживающая организация требует 2 тысячи за подключение домофона новому собственнику: правомерно ли это, если домофон в акте ввода и договоре купли-продажи передан рабочим

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Направьте письменную претензию с требованием безвозмездно устранить неисправность домофона, сославшись на Правила № 491 и Постановление № 290.descriptionПретензия в обслуживающую организацию (свободная форма)
  2. 2
    Зафиксируйте факт подачи претензии: входящий номер или отметка о принятии на вашей копии.
  3. 3
    При отказе или бездействии организации подайте жалобу в Государственную жилищную инспекцию по месту нахождения дома.descriptionЖалоба в ГЖИ (свободная форма)
  4. 4
    Приложите к жалобе копию претензии и ответ организации, если он получен.
  5. 5
    При неудовлетворении требований обращайтесь в суд с иском об обязании устранить неисправность и взыскании компенсации морального вреда.
  6. 6
    Если вы уже оплатили 2 000 рублей, заявите в суде требование о возврате неосновательно полученной суммы и возмещении убытков.

Документы и доказательства

  • Договор купли-продажи квартиры с пунктом о передаче домофона в рабочем состоянии
  • Акт ввода домофона в эксплуатацию, подтверждающий его наличие в составе общего имущества
  • Письменная претензия в обслуживающую организацию с требованием безвозмездно устранить неисправность
  • Если ответ организации получен: Копия ответа обслуживающей организации на претензию (при наличии)
  • Платёжные документы об оплате жилищно-коммунальных услуг, включая плату за содержание жилого помещения
  • Фото- или видеосъёмка неисправного домофона и акт о неисправности, составленный с представителем организации

  • Чего не делать

    • Не платите 2 000 рублей за «подключение» — это незаконная повторная плата за содержание общего имущества.
    • Не соглашайтесь на устный отказ — требуйте письменный ответ с обоснованием требования оплаты.
    • Не подписывайте документы о признании долга или заявки на платное «подключение».
    • Не ждите, пока неисправность устранят за ваш счёт — фиксируйте бездействие организации.
    • Не игнорируйте акт ввода в эксплуатацию и договор купли-продажи — они подтверждают вашу правоту.
    • Не угрожайте организации — действуйте через письменную претензию и жилищную инспекцию.

  • Когда нужен адвокат

    • Обратитесь к юристу, если обслуживающая организация проигнорирует письменную претензию и жалобу в жилищную инспекцию.
    • Судебный спор оправдан при отказе в безвозмездном ремонте: цена вопроса — 2 000 руб. и риск повторных требований.
    • Консультация адвоката нужна для подготовки иска об обязании устранить неисправность и взыскании убытков.
    • Привлекайте юриста, если организация настаивает на договоре с кабальным условием о плате за «подключение».
    • Если организация заявит встречные требования: Помощь адвоката потребуется, если другая сторона заявит встречные требования о взыскании спорной суммы.
    • Если предписание жилинспекции будет вынесено не в пользу клиента: Без представителя не обойтись при обжаловании предписания жилинспекции, если оно будет вынесено не в вашу пользу.

  • Альтернативные пути

    • Потребуйте от обслуживающей организации письменный акт о фактически выполненных работах по «подключению» — без него требование оплаты безосновательно.
    • Предложите организации пересчитать плату: вы уже оплачиваете содержание домофона в составе жилищных услуг, повторное взимание — двойная оплата.
    • Уточните, входит ли домофон в договор управления МКД — если да, его ремонт уже оплачен, и «подключение» — навязанная услуга.
    • Зафиксируйте отказ в письменном виде — он станет доказательством уклонения от содержания общего имущества.
    • Рассмотрите вариант коллективного обращения соседей: если домофон не работает у многих, это общая проблема дома, а не ваша личная.
    • При оплате под угрозой отключения сохраните платёжный документ — это основание для возврата денег как неосновательно полученных.

  • Региональные особенности

    • Требование о плате за «подключение» домофона незаконно: домофон — общее имущество, его ремонт уже оплачен в составе платы за жилье.
    • Приложите к жалобе акт ввода домофона в эксплуатацию и договор купли-продажи с условием о рабочем состоянии.
    • Если 2 000 руб. уже уплачены, требуйте возврата как неосновательного обогащения и возмещения убытков по ст. 15 ГК РФ.
    • При бездействии — обращайтесь в суд с требованием обязать устранить неисправность и взыскать штраф по ЗоЗПП.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Клиент является собственником жилого помещения в многоквартирном доме, приобретя квартиру по договору купли-продажи, в котором прямо указано, что домофон передаётся в рабочем состоянии. Домофонная система введена в эксплуатацию, что подтверждается актом ввода. Обслуживающая организация отказывается устранять неисправность домофона (сигнал не проходит в квартиру) и требует от нового собственника разовую плату в размере 2 000 рублей за «подключение». Из этих фактов следует, что домофон уже смонтирован, ранее функционировал и входит в состав общего имущества МКД, а смена собственника не создаёт нового технологического присоединения.

Затронутые правоотношения:

  • Отношения по содержанию общего имущества МКД — домофонная система, обслуживающая более одного помещения, относится к общему имуществу собственников помещений в силу п. 2 «д» Правил № 491. Это означает, что обязанность по её ремонту и поддержанию в рабочем состоянии лежит на обслуживающей организации за счёт уже вносимой платы за содержание жилого помещения, а не за дополнительную разовую плату.

  • Договорные отношения между собственником и обслуживающей организацией — отказ устранить неисправность без внесения 2 000 рублей является нарушением обязанности по надлежащему содержанию общего имущества, установленной ч. 1.1 ст. 161 ЖК РФ и п. 20 минимального перечня, утв. Постановлением № 290. Это меняет квалификацию требования организации: оно не основано на законе и не соответствует объёму фактически оказываемых услуг.

  • Потребительские отношения с элементами навязывания платной услуги — условие о плате за «подключение нового собственника» ущемляет права потребителя и является ничтожным по п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей, поскольку нарушает установленный жилищным законодательством порядок внесения платы за содержание общего имущества.

Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело:

  1. Домофон входит в состав общего имущества МКД, поскольку смонтирован в подъезде и обслуживает более одной квартиры (вызывная панель, замок, коммутатор, магистральная проводка). Следовательно, его ремонт и обеспечение работоспособности — обязанность обслуживающей организации, уже оплачиваемая в составе платы за содержание жилого помещения.

  2. Домофон был введён в эксплуатацию и передан по договору купли-продажи в рабочем состоянии. Это исключает необходимость какого-либо нового «подключения»: система уже существует, а право на долю в общем имуществе перешло к новому собственнику автоматически вместе с квартирой.

  3. Смена собственника не является основанием для взимания разовой платы. Никакой новой услуги по технологическому присоединению не требуется, а требование 2 000 рублей не обусловлено фактическим объёмом работ по содержанию общего имущества.

  4. Неисправность носит характер ремонта общего имущества, а не подключения нового абонента. Отказ устранить её без дополнительной платы нарушает п. 20 Постановления № 290 и ч. 1.1 ст. 161 ЖК РФ, что даёт собственнику право требовать безвозмездного восстановления работоспособности домофона, а при отказе — обращаться в Госжилинспекцию Санкт-Петербурга и в суд.

Домофон как часть общего имущества МКД

Домофонная система, смонтированная в подъезде и обслуживающая более одной квартиры (уличная вызывная панель, электромагнитный замок подъездной двери, коммутатор и магистральная проводка по подъезду), относится к общему имуществу многоквартирного дома.

д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме (далее - оборудование для инвалидов и иных маломобильных групп населения), находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры) (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма); (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 14.09.2024 № 1256) е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
— п. 2 «д» Правил № 491

Это означает: подъездная (общедомовая) часть домофона — общее долевое имущество всех собственников помещений в доме. Именно на этой части лежит обязанность обслуживающей организации по её надлежащему содержанию. Квартирная переговорная трубка, находящаяся внутри Вашей квартиры, относится к Вашему личному имуществу, но в данном споре речь идёт о прохождении сигнала в квартиру, то есть о работоспособности именно общедомовой части.

Ремонт и обеспечение работоспособности телекоммуникационного (слаботочного) оборудования в доме прямо отнесены к минимальному перечню работ по содержанию общего имущества.

  1. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания электрооборудования, радио- и телекоммуникационного оборудования в многоквартирном доме: проверка заземления оболочки электрокабеля, оборудования (насосы, щитовые вентиляторы и др.), замеры сопротивления изоляции проводов, трубопроводов и восстановление цепей заземления по результатам проверки; проверка и обеспечение работоспособности устройств защитного отключения; техническое обслуживание и ремонт силовых и осветительных установок, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации, внутреннего противопожарного водопровода, лифтов, установок автоматизации котельных, бойлерных, тепловых пунктов, элементов молниезащиты и внутридомовых электросетей, очистка клемм и соединений в групповых щитках и распределительных шкафах, наладка электрооборудования; контроль состояния и замена вышедших из строя датчиков, проводки и оборудования пожарной и охранной сигнализации; обеспечение сохранности коллективного (общедомового) прибора учета электрической энергии, установленного в помещениях, отнесенных к общему имуществу многоквартирного дома, а также иного оборудования, входящего в интеллектуальную систему учета электрической энергии (мощности). (Дополнение абзацем - Постановление Правительства Российской Федерации от 29.06.2020 № 950) 21.
    — п. 20 минимального перечня, утв. Постановлением Правительства РФ № 290 от 03.04.2013

Домофон является слаботочным телекоммуникационным устройством, входящим в инженерно-техническое оборудование дома, обслуживающим более одного помещения. Его техническое обслуживание и ремонт уже оплачиваются собственниками в составе платы за содержание жилого помещения.

  1. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: 1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме; (В редакции федеральных законов от 29.06.2015 № 176-ФЗ; от 03.07.2016 № 267-ФЗ; от 29.07.2017 № 258-ФЗ) 2) взнос на капитальный ремонт; 3) плату за коммунальные услуги. (Часть в редакции Федерального закона от 25.12.2012 № 271-ФЗ) 3. Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными, в том числе в электронной форме с использованием системы, с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. (В редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 263-ФЗ) 4. Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, плату за отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами. (В редакции Федерального закона от 02.06.2016 № 175-ФЗ) 5.
    — п. 2 ч. 2 ст. 154 ЖК РФ

Вывод: неработающий домофон в подъездной части — это неисправность общего имущества, устранение которой входит в обязанности управляющей/обслуживающей организации за уже взимаемую плату за содержание жилого помещения, а не за разовый платёж «за подключение». Требование заплатить 2 000 руб. только потому, что Вы новый собственник, правового основания не имеет.

Правомерность разового требования «за подключение»

Смена собственника квартиры не создаёт для домофонной системы какого-либо нового подключения: домофон уже смонтирован, введён в эксплуатацию и работал при прежнем собственнике (что подтверждается актом ввода в эксплуатацию и условием договора купли-продажи о передаче в рабочем состоянии). Никакой новой услуги по «подключению» не требуется — право собственности на долю в общем имуществе (включая домофон) перешло к Вам автоматически вместе с квартирой.

Требование оплаты, не обусловленной фактическим объёмом работ по содержанию общего имущества, является навязыванием платной услуги. Закон о защите прав потребителей признаёт такие условия ничтожными.

  1. Недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны. Если включение в договор условий, ущемляющих права потребителя, повлекло причинение убытков потребителю, они подлежат возмещению продавцом (изготовителем, исполнителем, импортером, владельцем агрегатора) в полном объеме в соответствии со статьей 13 настоящего Закона. Требование потребителя о возмещении убытков подлежит удовлетворению в течение десяти дней со дня его предъявления. 2. К недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся: 1) условия, которые предоставляют продавцу (изготовителю, исполнителю, уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру, владельцу агрегатора) право на односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение условий обязательства (предмета, цены, срока и иных согласованных с потребителем условий), за исключением случаев, если законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации предусмотрена возможность предоставления договором такого права;
    — п. 1 ст. 16 ЗоЗПП

Условие о необоснованной плате «за подключение нового собственника» ущемляет права потребителя и является ничтожным, поскольку нарушает порядок внесения платы за содержание общего имущества, установленный жилищным законодательством.

Кроме того, обязанность надлежащего содержания общего имущества прямо возложена на обслуживающую организацию, а его содержание должно обеспечивать доступность пользования общим имуществом для всех собственников.

Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать: 1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома; 2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества; 2 1 ) соблюдение требований к безопасному использованию и содержанию внутридомового газового оборудования в многоквартирном доме (если такое оборудование установлено); (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 18.03.2023 № 71-ФЗ) 3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме; 4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;
— п. 1.1 ст. 161 ЖК РФ

Вывод: требование обслуживающей организации о разовой оплате 2 000 руб. за «пропуск сигнала в квартиру» новому собственнику неправомерно. Смена собственника не является основанием для взимания дополнительной платы за уже существующее и исправно работавшее общее имущество. Ни в Санкт-Петербурге, ни в других регионах специальных норм, допускающих такую плату, не существует.

Порядок защиты прав и последствия для организации

В зависимости от того, кто является «обслуживающей организацией», алгоритм защиты различается, но позиция одинакова.

Если дом обслуживает управляющая организация по договору управления МКД (плата за содержание включена в квитанцию), то её отказ устранить неисправность домофона без разовой платы — нарушение договора управления и жилищного законодательства. Ваши действия:

  1. Направить в организацию письменную претензию/заявление с требованием безвозмездно восстановить работоспособность домофона со ссылкой на п. 20 Постановления № 290 и п. 2 Правил № 491.
  2. При отказе или бездействии — обратиться в Государственную жилищную инспекцию Санкт-Петербурга (заявление можно подать через ГИС ЖКХ). Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов, а также нарушение лицензионных требований при управлении многоквартирным домом влекут административную ответственность по КоАП РФ, а сама организация рискует получением предписания и штрафа.
  3. В суд — с требованием обязать организацию устранить неисправность, а также взыскать компенсацию морального вреда и штраф по ЗоЗПП.

Если бы Вы под угрозой отключения заплатили 2 000 руб., у Вас возникло бы право требовать их возврата как неосновательно полученных и возмещения убытков по общим нормам гражданского законодательства.

  1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы. Статья 16. Возмещение убытков, причиненных государственными органами и органами местного самоуправления Убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Статья 16 1 .
    — ст. 15 ГК РФ, п. 1

Если домофон обслуживает отдельная специализированная организация, а не управляющая компания (например, по прямым договорам с жильцами), то плата за обслуживание домофона может взиматься отдельно — но тоже не как разовое «подключение нового собственника», а в рамках договора на техобслуживание. При этом неисправность общедомовой части домофона (сигнал не проходит хотя бы в Вашу квартиру) устраняет та организация, которая приняла на себя обязательства по обслуживанию; смена собственника не освобождает её от выполнения уже действующего договора в отношении дома.

Вывод: обращайтесь с письменным требованием об устранении неисправности безвозмездно; при отказе — в Госжилинспекцию Санкт-Петербурга и (или) в суд. Платить 2 000 руб. «за подключение» Вы не обязаны, поскольку речь идёт о ремонте/восстановлении общего имущества, а не о присоединении нового абонента.

Требование обслуживающей организации о разовой плате 2 000 руб. за «подключение» домофона для нового собственника неправомерно — домофон относится к общему имуществу многоквартирного дома, а его содержание и ремонт уже оплачиваются вами в составе платы за жилое помещение.

Домофонная система, смонтированная в подъезде и обслуживающая более одной квартиры (вызывная панель, электромагнитный замок, коммутатор, магистральная проводка), в силу п. 2 «д» Правил № 491 является общим имуществом собственников помещений в МКД. Работы по проверке и обеспечению работоспособности телекоммуникационного оборудования прямо включены в минимальный перечень работ по содержанию общего имущества (п. 20 Постановления № 290). Плата за содержание жилого помещения уже включает расходы на текущий ремонт и содержание общего имущества (п. 2 ч. 2 ст. 154 ЖК РФ), поэтому взимание дополнительной разовой платы за восстановление работоспособности домофона незаконно.

Смена собственника квартиры не создаёт нового «подключения»: домофон уже смонтирован, введён в эксплуатацию и работал при прежнем собственнике, что подтверждается актом ввода и условием договора купли-продажи о передаче в рабочем состоянии. Право на долю в общем имуществе перешло к вам автоматически вместе с квартирой. Требование оплаты, не обусловленной фактическим объёмом работ, не имеет правового основания и может быть оспорено как нарушающее жилищное законодательство; ссылка на п. 1 ст. 16 ЗоЗПП применима, если такое требование оформлено как условие договора. Обслуживающая организация обязана обеспечивать доступность пользования общим имуществом (п. 1.1 ст. 161 ЖК РФ), а неисправность домофона — это недостаток содержания общего имущества, который должен устраняться безвозмездно.

Если бы вы под угрозой отключения оплатили 2 000 руб., у вас возникло бы право требовать их возврата как неосновательно полученных (по нормам ГК РФ о неосновательном обогащении) и возмещения убытков (ст. 15 ГК РФ).

Пошаговые действия

  1. Направьте письменную претензию в обслуживающую организацию с требованием безвозмездно восстановить работоспособность домофона. Укажите ссылки на п. 2 «д» Правил № 491, п. 20 Постановления № 290, п. 2 ч. 2 ст. 154 ЖК РФ. Зафиксируйте дату подачи (входящий номер или отметка на копии).
  2. При отказе или бездействии — подайте жалобу в Государственную жилищную инспекцию Санкт-Петербурга (можно через ГИС ЖКХ). Приложите копию претензии и ответ организации (если получен). Если нарушение правил содержания общего имущества подтвердится, организация может быть привлечена к административной ответственности, а Госжилинспекция вправе выдать предписание об устранении нарушения.
  3. При необходимости — обратитесь в суд с требованием обязать организацию устранить неисправность домофона, а также взыскать компенсацию морального вреда и штраф по ЗоЗПП. Если 2 000 руб. уже были уплачены — дополнительно заявите требование о возврате неосновательно полученной суммы и возмещении убытков (ст. 15 ГК РФ).