Как выйти из ТСЖ, если большинство голосов у двух собственников, и какие расходы останутся после выхода

Членство в ТСЖ и правовые последствия выхода

Выход из ТСЖ оформляется простым заявлением о выходе и не требует согласия товарищества:

1. Членство в товариществе собственников жилья прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме. 4. Реестр членов товарищества собственников жилья должен содержать сведения, позволяющие идентифицировать членов товарищества и осуществлять связь с ними, а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. (Дополнение частью - Федеральный закон от 04.06.2011 № 123-ФЗ) 5. Член товарищества собственников жилья обязан предоставить правлению товарищества достоверные сведения, предусмотренные частью 4 настоящей статьи, и своевременно информировать правление товарищества об их изменении. (Дополнение частью - Федеральный закон от 04.06.2011 № 123-ФЗ) 6. Членство в товариществе собственников жилья, созданном собственниками помещений в двух и более многоквартирных домах, прекращается у всех являвшихся членами товарищества собственников помещений в одном из многоквартирных домов с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества собственника помещения в многоквартирном доме, в товариществе которого после прекращения этого членства члены товарищества, являющиеся собственниками помещений в том же доме, будут обладать менее чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме.
   — ч. 3 ст. 143 ЖК РФ

Членство прекращается с момента подачи заявления о выходе — согласие правления или общего собрания не требуется, это одностороннее волеизъявление члена. После выхода вы перестаёте быть членом ТСЖ и освобождаетесь от обязанности вносить обязательные платежи и взносы членов товарищества (устанавливаемые общим собранием членов по ч. 8 ст. 156 ЖК).

Однако выход не освобождает от обязанности оплачивать содержание общего имущества, поскольку эта обязанность лежит на вас как на собственнике независимо от членства:

Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. 2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. 3. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации. (В редакции федеральных законов от 23.07.2008 № 160-ФЗ ; от 27.07.2010 № 237-ФЗ ) 4. В соответствии с принципами, установленными Правительством Российской Федерации, исполнительными органами субъектов Российской Федерации устанавливаются перечни мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, подлежащих проведению единовременно и (или) регулярно. Реализация указанных мероприятий осуществляется в соответствии с правилами, предусмотренными Федеральным законом от 23 ноября 2009 года № 261-ФЗ "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". (Дополнение частью - Федеральный закон от 23.11.2009 № 261-ФЗ ) (В редакции федеральных законов от 08.08.2024 № 232-ФЗ , от 23.07.2025 № 232-ФЗ )
— ч. 1 ст. 39 ЖК РФ

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт. Уплата дополнительных взносов, предназначенных для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, осуществляется собственниками помещений в многоквартирном доме в случае, предусмотренном частью 1 1 настоящей статьи. (В редакции федеральных законов от 25.12.2012 № 271-ФЗ; от 28.12.2013 № 417-ФЗ; от 29.06.2015 № 176-ФЗ) 1 1 . В случае принятия собственниками помещений в многоквартирном доме, которые формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, решения о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и при этом невозможности использования средств фонда капитального ремонта на финансирование услуг и (или) работ по капитальному ремонту, предусмотренных принятым решением собственников помещений в многоквартирном доме, в определенные принятым решением сроки собственники помещений в этом доме вправе принять на общем собрании собственников помещений в этом доме решение о дополнительном взносе для оплаты указанных услуг и (или) работ и порядке его уплаты.
— ч. 1 ст. 158 ЖК РФ

Прямой вывод: необходимость платить за содержание общего имущества и коммунальные услуги у собственника сохраняется в любом случае — и членом, и после выхода. Различие состоит лишь в правовой форме и порядке внесения платы: член платит «обязательные платежи и взносы» в порядке, установленном органами управления ТСЖ (ч. 5 ст. 155), а не член — «плату за содержание жилого помещения» по договору с ТСЖ (ч. 6 ст. 155). Если договор с ТСЖ не заключён, ТСЖ вправе взыскать плату по правилам о неосновательном обогащении. Уставная оговорка, обязывающая не членов платить за содержание общего имущества, законна и лишь воспроизводит прямую обязанность собственника из ст. 39, 158 ЖК.

От чего именно освобождается вышедший из ТСЖ (члены vs не члены)

Ключевое различие между обязательным платежом члена и платой не члена:

1. Члены товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива, в том числе уплачивают взносы на капитальный ремонт в соответствии со статьей 171 настоящего Кодекса. (В редакции федеральных законов от 04.06.2011 № 123-ФЗ; от 25.12.2012 № 271-ФЗ) 6. Не являющиеся членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, вносят плату за содержание жилого помещения и плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, в том числе уплачивают взносы на капитальный ремонт в соответствии со статьей 171 настоящего Кодекса. (В редакции федеральных законов от 04.06.2011 № 123-ФЗ; от 25.12.2012 № 271-ФЗ; от 29.06.2015 № 176-ФЗ)
   — ч. 5, 6 ст. 155 ЖК РФ

1. Не являющиеся членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, вносят плату за содержание жилого помещения и плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, в том числе уплачивают взносы на капитальный ремонт в соответствии со статьей 171 настоящего Кодекса
   — ч. 6 ст. 155 ЖК РФ

Из сопоставления чч. 5 и 6 ст. 155 ЖК следует: член ТСЖ уплачивает «обязательные платежи и (или) взносы», размер и состав которых определяют органы управления ТСЖ в одностороннем порядке (ч. 8 ст. 156). Не член ТСЖ вносит плату в соответствии с договором, заключённым с ТСЖ, то есть плата для него не может быть произвольно установлена органами ТСЖ — она должна быть согласована договором о содержании и ремонте общего имущества.

1. Надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается: а) собственниками помещений: путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией - в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации ; путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (при непосредственном управлении многоквартирным домом), - в соответствии со статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации ; б) товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (при управлении многоквартирным домом): путем членства собственников помещений в указанных организациях - в соответствии с разделами V и VI Жилищного кодекса Российской Федерации ; путем заключения собственниками помещений, не являющимися членами указанных организаций, договоров о содержании и ремонте общего имущества с этими организациями
   — п. 16 Правил содержания общего имущества, утв. ПП РФ № 491 от 13.08.2006

При этом п. 16 Правил № 491 прямо закрепляет: для членов — по разделу V–VI ЖК (членские платежи), для не членов — путём заключения договоров с ТСЖ. Если такой договор с вами не заключён, принуждение к уплате конкретного размера, сформированного без вашего согласия, может оспариваться — но обязанность возмещать реальные расходы на содержание общего имущества соразмерно доле остаётся в силу ст. 39, 158 ЖК.

Вывод: выход из ТСЖ не освобождает от затрат на содержание и ремонт общего имущества — их обязаны нести все собственники независимо от членства. Освобождение касается только «обязательных платежей и взносов» членской природы: членских взносов, вступительных и иных взносов (п. 1 ч. 2 ст. 151 ЖК), которые по своей природе обусловлены членством.

Входят ли зарплата штата ТСЖ и налоги с неё в «содержание и ремонт общего имущества»

Уставная формулировка «содержание и ремонт общего имущества» — легальная категория, содержание которой раскрыто в Правилах № 491:

1. Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя: а) осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 настоящих Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан; б) обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования, входящих в состав общего имущества, к предоставлению коммунальной услуги электроснабжения; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 ) в) поддержание помещений, входящих в состав общего имущества, в состоянии, обеспечивающем установленные законодательством Российской Федерации температуру и влажность в таких помещениях, в том числе посредством постоянного поддержания в открытом состоянии в течение всего календарного года одного продуха помещений подвалов и технических подполий, входящих в состав общего имущества, в случае наличия продухов в таких помещениях;
   — п. 11 Правил содержания общего имущества, утв. ПП РФ № 491 от 13.08.2006

1. Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом , в том числе для инвалидов и иных маломобильных групп населения ; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 09.07.2016 № 649) г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования
   — п. 10 Правил содержания общего имущества, утв. ПП РФ № 491 от 13.08.2006

Пункт 11 Правил № 491 перечисляет, что включает «содержание общего имущества»: осмотры, обеспечение готовности инженерных систем, уборку, текущий и капитальный ремонт и т.д. — то есть работы и услуги по содержанию имущества, а не произвольный перечень. Расходы на оплату труда работников ТСЖ входят в плату за содержание жилого помещения лишь постольку, поскольку эти работники фактически выполняют работы по управлению и содержанию общего имущества (управляющий, бухгалтер, дворник, сантехник и т.п.), — и именно эта прямая связь является условием отнесения их зарплат (и начисленных на них налогов и страховых взносов) на общие расходы собственников.

Набор штата — функция правления (п. 5 ст. 148 ЖК), а порядок оплаты труда работников утверждается решением общего собрания членов ТСЖ:

В обязанности правления товарищества собственников жилья входят: 1) соблюдение товариществом законодательства и требований устава товарищества; 2) контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов; 3) составление смет доходов и расходов товарищества на соответствующий год и годового отчета о деятельности товарищества, в том числе финансово-хозяйственной деятельности товарищества, за предыдущий год, представление такого отчета общему собранию членов товарищества для утверждения, размещение такого отчета, утвержденного общим собранием членов товарищества, в системе или региональной информационной системе при условии обеспечения размещения такого отчета в системе в автоматизированном режиме. Перечень сведений, обязательных для отражения в годовом отчете о деятельности товарищества, в том числе финансово-хозяйственной деятельности товарищества, за предыдущий год и форма такого отчета определяются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства; (В редакции Федерального закона от 07.06.2025 № 125-ФЗ) 4) управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им; 5) наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их
— п. 5 ст. 148 ЖК РФ

К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся: 1) внесение изменений в устав товарищества или утверждение устава товарищества в новой редакции; (В редакции Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ) 2) принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества, назначение ликвидационной комиссии, утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных балансов; (В редакции Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ) 3) избрание членов правления товарищества, членов ревизионной комиссии (ревизора) товарищества и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также председателя правления товарищества из числа членов правления товарищества, досрочное прекращение их полномочий; (В редакции Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ) 4) установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества; 5) утверждение порядка образования резервного фонда товарищества, иных специальных фондов товарищества (в том числе фондов на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме) и их использования, а также утверждение отчетов об использовании таких фондов; (В редакции Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ) 6) принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов; 7) определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества; 8) утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, отчета о выполнении такого плана; (В редакции Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ) 8 1 ) утверждение смет доходов и расходов товарищества на год
— пп. 8¹, 4, 10 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ

Если «в штат набраны люди, которые не имеют отношения к деятельности ТСЖ» (не выполняют работ по содержанию общего имущества), то их зарплаты и налоги с них — расход, не связанный с содержанием общего имущества. Включать его в плату, которую обязаны нести все собственники (ст. 39, 158 ЖК), неправомерно: платёж за содержание должен обеспечивать содержание общего имущества (ч. 1 ст. 156 ЖК), а не произвольные траты правления. Расходы на «фиктивный» персонал могут быть оспорены как неразумные и взысканы с виновных лиц как убытки.

Вывод: зарплата штата и налоги относятся к «содержанию общего имущества» только при реальном выполнении работниками работ по содержанию/обслуживанию дома. Привлечение лиц, не связанных с деятельностью ТСЖ, с оплатой их труда за счёт общих платежей всех собственников — неправомерно и подлежит оспариванию и взысканию.

Способы противодействия и ответственность за необоснованные расходы

Смета доходов и расходов, из которой финансируются зарплаты, утверждается общим собранием членов ТСЖ, и его решения можно оспорить в суде:

К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся: 1) внесение изменений в устав товарищества или утверждение устава товарищества в новой редакции; (В редакции Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ) 2) принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества, назначение ликвидационной комиссии, утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных балансов; (В редакции Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ) 3) избрание членов правления товарищества, членов ревизионной комиссии (ревизора) товарищества и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также председателя правления товарищества из числа членов правления товарищества, досрочное прекращение их полномочий; (В редакции Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ) 4) установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества; 5) утверждение порядка образования резервного фонда товарищества, иных специальных фондов товарищества (в том числе фондов на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме) и их использования, а также утверждение отчетов об использовании таких фондов; (В редакции Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ) 6) принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов; 7) определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества; 8) утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, отчета о выполнении такого плана; (В редакции Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ) 8 1 ) утверждение смет доходов и расходов товарищества на год
— пп. 8¹, 4, 10 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ

1. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение
   — ч. 6 ст. 46 ЖК РФ

Решение общего собрания членов ТСЖ об утверждении сметы с необоснованными расходами на «лишний» штат, принятое с нарушением прав и законных интересов, вы вправе обжаловать в суд (шестимесячный срок со дня, когда узнали о принятом решении). Порядок обжалования общих собраний членов ТСЖ определяется по правилам ст. 45–48 ЖК через ч. 1¹ ст. 146 ЖК.

За неразумное расходование средств ТСЖ члены правления и председатель несут персональную ответственность:

1. Лицо, которое в силу закона, иного правового акта или учредительного документа юридического лица уполномочено выступать от его имени (пункт 3 статьи 53), обязано возместить по требованию юридического лица, его учредителей (участников)
   — п. 1 ст. 53.1 ГК РФ

Председатель правления (и члены правления), заключившие трудовые договоры с фиктивным персоналом и расходующие общие средства на их зарплаты, обязаны возместить ТСЖ причинённые убытки (ст. 53.1 ГК). Требование о возмещении может быть предъявлено и в интересах товарищества.

Для внесудебного контроля доступны: ревизионная комиссия (ст. 150 ЖК проводит ежегодные ревизии финансовой деятельности) и государственный жилищный надзор:

1. Предметом государственного жилищного надзора является соблюдение юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, установленных жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности, законодательством о газоснабжении в Российской Федерации в отношении жилищного фонда, за исключением муниципального жилищного фонда: (В редакции Федерального закона от 18.03.2023 № 71-ФЗ ) 1) требований к использованию и сохранности жилищного фонда, в том числе требований к жилым помещениям, их использованию и содержанию, использованию и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, порядку осуществления перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое в многоквартирном доме, порядку осуществления перепланировки и (или) переустройства помещений в многоквартирном доме; 2) требований к формированию фондов капитального ремонта; 3) требований к созданию и деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, осуществляющих управление многоквартирными домами, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах; 4) требований к предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов; 5) правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность; 6) правил содержания общего имущества в многоквартирном доме
   — ч. 1 ст. 20 ЖК РФ

ГЖИ проверяет соблюдение правил содержания общего имущества и деятельность ТСЖ. Жалоба в орган жилищного надзора на необоснованно завышенную плату и включение в неё расходов на посторонний персонал — действенный досудебный механизм, наряду с обращением на общее собрание членов (компетенция по п. 4, 8¹, 10 ч. 2 ст. 145) и иском в суд об оспаривании сметы и взыскании убытков с председателя/правления.

Вывод: у вас есть три параллельных инструмента — оспаривание решения общего собрания членов в суде (6 месяцев), жалоба в ГЖИ и требование о взыскании убытков с правления/председателя (ст. 53.1 ГК). Вступление в правление либо регулярное голосование против сомнительных смет — способ блокировать злоупотребления, а голосование против — необходимое условие для последующего оспаривания решения по ч. 6 ст. 46 ЖК.

Денежные последствия: возврат излишне уплаченного и убытки

Включение в плату расходов на персонал, не связанный с содержанием общего имущества, порождает денежные последствия двух видов.

Излишне уплаченные суммы вы вправе истребовать по правилам о неосновательном обогащении:

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение)
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Если ТСЖ начислило и получило с вас плату, в которую без законного основания включены зарплаты фиктивного штата и налоги с них, такая часть платежа получена ТСЖ без правового основания и подлежит возврату как неосновательное обогащение (бремя доказывания законности получения средств лежит на ТСЖ).

Кроме того, убытки, причинённые ТСЖ неразумными решениями его органов, взыскиваются с виновных лиц:

1. Лицо, которое в силу закона, иного правового акта или учредительного документа юридического лица уполномочено выступать от его имени (пункт 3 статьи 53), обязано возместить по требованию юридического лица, его учредителей (участников)
   — п. 1 ст. 53.1 ГК РФ

Зарплаты недееспособного по отношению к дому персонала — это прямой ущерб товариществу и всем собственникам; председатель правления и члены правления, принимавшие такие решения, обязаны возместить их. Требование может быть предъявлено как самим товариществом, так и собственником в интересах товарищества, а также через ревизионную комиссию (ст. 150 ЖК) и орган жилищного надзора (ст. 20 ЖК).

Вывод: денежные последствия охватывают, во-первых, возврат неосновательно собранных сумм (п. 1 ст. 1102 ГК), во-вторых, взыскание убытков с председателя и членов правления (п. 1 ст. 53.1 ГК). Независимо от того, останетесь вы членом ТСЖ или выйдете, обязанность платить только за фактическое содержание общего имущества сохраняется, а всё неправомерно включённое сверх этого подлежит возврату.