Как отказаться от услуг управляющей компании и перейти на прямые договоры с поставщиками света и воды: пошаговая инструкция и документы

Можно ли «сэкономить», перейдя на прямые договоры с поставщиками света и воды

Ключевой посыл вашего вопроса — что УК «берёт завышенные тарифы», и если платить напрямую поставщику, «будет дешевле». Это заблуждение. Размер платы за коммунальные услуги (электроэнергия, холодное и горячее водоснабжение, водоотведение) не устанавливается управляющей организацией, а рассчитывается по обязательным для всех правилам.

1. Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг (в том числе нормативов накопления твердых коммунальных отходов), утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. При расчете платы за коммунальные услуги для собственников помещений в многоквартирных домах, которые имеют установленную законодательством Российской Федерации обязанность по оснащению принадлежащих им помещений приборами учета используемой воды и помещения которых не оснащены такими приборами учета, применяются повышающие коэффициенты к нормативу потребления соответствующего вида коммунальной услуги в размере и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. (В редакции федеральных законов от 27.07.2010 № 237-ФЗ, от 29.12.2014 № 458-ФЗ, от 29.06.2015 № 176-ФЗ, от 31.12.2017 № 503-ФЗ, от 27.12.2018 № 522-ФЗ, от 24.04.2020 № 128-ФЗ) 1 1 .
   — ч. 1 ст. 157 ЖК РФ

Из данной нормы следует: плата за свет и воду считается по объёму потребления (показания счётчиков) либо по нормативам, которые утверждают органы власти субъектов РФ, а сами тарифы на ресурс устанавливаются уполномоченными органами тарифного регулирования. Управляющая организация — лишь «транзитный» платёжный агент (исполнитель коммунальных услуг), она обязана начислять по тем же регулируемым тарифам, что и ресурсоснабжающая организация. Поэтому переход на прямые договоры с РСО сам по себе не меняет величину тарифа и не уменьшает плату за фактически потреблённый ресурс — счёт станет выставлять другой получатель, но сумма останется прежней.

При управлении многоквартирным домом управляющей организацией, товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом коммунальные услуги собственникам помещений в многоквартирном доме и нанимателям жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме (далее в настоящей статье - собственники и пользователи помещений в многоквартирном доме) предоставляются ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами в соответствии с заключенными с каждым собственником помещения в многоквартирном доме, действующим от своего имени, договором, содержащим положения о предоставлении коммунальных услуг, договором на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами в следующих случаях: 1) при принятии общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения, предусмотренного пунктом 4 4 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса;
— ч. 1 ст. 157.2 ЖК РФ

Здесь законодатель прямо перечисляет случаи, когда коммунальные услуги предоставляет РСО напрямую. Обратите внимание: ни в одном из этих случаев переход на прямой договор не означает снижение тарифа — меняется только лицо, которому вы платите, и договорная схема.

Вывод: ожидание «платить напрямую поставщику — будет дешевле» юридически необоснованно. Если УК действительно начисляет сверх регулируемых тарифов — это нарушение, и бороться с ним нужно через перерасчёт и надзор (см. блок 4), а не через отказ от УК. Отказ от УК уменьшит только плату за содержание жилья (услуги самой УК), но не тариф на свет и воду.

Может ли отдельный собственник в одностороннем порядке отказаться от услуг УК

Один собственник не может «отказаться» от управляющей организации сам, ссылаясь на то, что в договоре она названа «посредником». Управление многоквартирным домом — коллективное решение всех собственников, а договор управления заключается с каждым собственником на одинаковых условиях по решению общего собрания.

1. Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Каждый собственник помещения в многоквартирном доме самостоятельно исполняет обязанности по договору управления многоквартирным домом, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не отвечает по обязательствам других собственников помещений в данном доме.
   — ч. 1 ст. 162 ЖК РФ

Из нормы следует: договор управления заключён на условиях, зафиксированных решением общего собрания, и условия одинаковы для всех. Отдельный собственник не вправе в одностороннем порядке «выйти» из договора управления, продолжая жить в том же доме, где действует выбранный собранием способ управления. Утверждение договора о том, что УК — «посредник» при расчётах за коммуналку, не даёт собственнику права разорвать договор: получение УК платы за коммунальные услуги и последующие расчёты с РСО прямо предусмотрены законом как часть функций управляющей организации.

В случае заключения товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договора управления многоквартирным домом плата за коммунальные услуги вносится лицами, указанными в пунктах 1 - 5 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, управляющей организации.
— ч. 6.1 ст. 155 ЖК РФ

Данная норма закрепляет как раз ту схему, которую вы описываете: при управлении через управляющую организацию плата за коммунальные услуги вносится именно этой организации (а она рассчитывается с поставщиками). Эта обязанность платить УК может быть изменена только решением общего собрания о переходе на прямые договоры — а не личным желанием одного жильца.

8 2 . Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не ранее чем через год с даты заключения такого договора, за исключением случаев невыполнения управляющей организацией условий договора управления многоквартирным домом или изменения способа управления многоквартирным домом. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом и принять решение о выборе иной управляющей организации или решение об изменении способа управления многоквартирным домом.
— ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ

Отсюда следует важное: даже досрочно и без «года ожидания» коллектив собственников может отказаться от договора управления только решением общего собрания — в случаях невыполнения УК условий договора либо при изменении способа управления. Во всех остальных случаях односторонний отказ возможен не ранее чем через год со дня заключения договора и тоже только на основании решения собрания. То есть юридическим «рычагом» отказа от УК во всех ситуациях остаётся именно решение общего собрания, а не воля отдельного жильца.

Вывод: отказаться от услуг УК в одиночку, без решения общего собрания собственников, нельзя. Сама по себе формулировка «УК является посредником» в договоре не создаёт у вас права на односторонний выход и не отменяет обязанности вносить плату УК (ч. 6.1 ст. 155, ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).

Как законно перейти на прямые договоры с поставщиками: решение собрания, кворум, документы

Единственный законный механизм перехода на прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями (свет, вода) — решение общего собрания собственников, принимаемое в порядке п. 4.4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ.

4 4 ) принятие решения о заключении собственниками помещений в многоквартирном доме, действующими от своего имени, в порядке, установленном настоящим Кодексом, соответственно договора холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) (далее также - договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг), договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами с ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами и об определении даты заключения соответствующих договоров
— п. 4.4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ

Именно это решение «запускает» механизм ст. 157.2 ЖК РФ: после его принятия коммунальные услуги предоставляются непосредственно РСО по договорам, заключённым с каждым собственником от своего имени, а УК лишь обеспечивает готовность инженерных систем дома.

1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 1 , 4, 4 2 и 4 7 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1 1-1 , 1 2 , 1 3 , 2 , 3, 3 1 , 3 8 , 4 3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме , решения, предусмотренного пунктом 4 5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1 2 настоящей статьи, а также решения, предусмотренного пунктом 4 6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1 3 настоящей статьи . Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
   — ч. 1 ст. 46 ЖК РФ

Решение по п. 4.4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ (переход на прямые договоры с РСО) не входит в перечень вопросов, требующих квалифицированного большинства (более 50 % от всех собственников или 2/3). Следовательно, оно принимается простым большинством голосов от числа собственников, принявших участие в собрании (при условии, что кворум самого собрания соблюдён — более 50 % голосов от общего числа собственников, ст. 45 ЖК РФ). Для инициирования собрания любой собственник вправе созвать его, уведомив остальных не позднее чем за 10 дней (ст. 45 ЖК РФ).

Необходимые документы:

1. Уведомление о проведении общего собрания (в повестке — пункт о заключении прямых договоров с РСО и об определении даты их заключения).
2. Бюллетени (решения) собственников по вопросам повестки.
3. Протокол общего собрания, оформленный по требованиям, установленным Минстроем России.

Порядок действий после принятия решения:

• Протокол и копии решений направляются инициатором собрания в управляющую организацию и в ресурсоснабжающую организацию (обязанность — ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
• С даты, указанной в решении собрания, РСО начинает выставлять счета напрямую каждому собственнику, а плата за коммуналку УК больше не перечисляется.

Вывод: «собрание жильцов» действительно нужно — это не формальность, а единственный законный путь. Но требуется не любой кворум, а именно решение общего собрания по п. 4.4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, принимаемое большинством голосов от участвующих. Документы — протокол собрания и копии решений собственников, которые передаются в УК и РСО.

Что делать с завышенными тарифами: перерасчёт и надзор (куда обращаться)

Если вы действительно видите в платёжке завышенные против регулируемых тарифов суммы, восстанавливать справедливость нужно не переходом на прямые договоры, а через перерасчёт и государственный жилищный надзор.

1. Предметом государственного жилищного надзора является соблюдение юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, установленных жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности, законодательством о газоснабжении в Российской Федерации в отношении жилищного фонда, за исключением муниципального жилищного фонда: (В редакции Федерального закона от 18.03.2023 № 71-ФЗ) 1) требований к использованию и сохранности жилищного фонда, в том числе требований к жилым помещениям, их использованию и содержанию, использованию и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, порядку осуществления перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое в многоквартирном доме, порядку осуществления перепланировки и (или) переустройства помещений в многоквартирном доме; 2) требований к формированию фондов капитального ремонта; 3) требований к созданию и деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, осуществляющих управление многоквартирными домами, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах; 4) требований к предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов;
   — ч. 1 ст. 20 ЖК РФ

Соблюдение требований к предоставлению коммунальных услуг и порядку начисления платы — прямой предмет государственного жилищного надзора (ГЖИ субъекта РФ). Именно туда подаётся жалоба на неправильное начисление платы управляющей организацией. ГЖИ вправе провести проверку и выдать предписание об устранении нарушения, а при установлении факта завышения — привлечь виновных к ответственности по ст. 14.6 КоАП РФ (нарушение порядка ценообразования в сфере ЖКХ).

Порядок действий:

1. Сверьте начисленные суммы в платёжке с действующими тарифами на свет и воду, утверждёнными органом тарифного регулирования вашего региона (тарифы публикуются на официальных сайтах органа регулирования и РСО).
2. Направьте в УК письменное заявление (претензию) с требованием сделать перерасчёт и вернуть излишне уплаченное. При выполнении УК расчётов по регулируемым тарифам завышение должно быть устранено добровольно.
3. При отказе или бездействии УК — обращайтесь с жалобой в ГЖИ вашего субъекта РФ (а также в органы прокуратуры), приложив платёжки и расчёт.
4. Излишне уплаченные суммы при доказанном завышении подлежат возврату; при споре — взыскание в судебном порядке.

Важные оговорки:

• Плата за содержание и ремонт жилья (в отличие от коммунальных услуг) устанавливается именно общим собранием собственников либо, при его отсутствии, органом местного самоуправления — это плата за услуги самой УК, и её «завышение» проверяется по иному основанию (несоответствие решению собрания/тарифу ОМС). Отказавшись от УК, вы перестанете платить эту часть, но тариф на свет и воду это не изменит.
• Обязанность вносить плату возникает у каждого собственника (ч. 2 п. 5 ст. 153 ЖК РФ), а просрочка даёт основание для пеней (ч. 14 ст. 155 ЖК РФ), поэтому самостоятельно «перестать платить УК» без решения собрания нельзя — это приведёт к задолженности и пеням, даже если вы считаете тариф завышенным.

Вывод: завышение тарифов доказывается через сверку с регулируемыми тарифами и обжалуется в ГЖИ субъекта РФ (ст. 20 ЖК РФ) с требованием перерасчёта; переход на прямые договоры от завышения не спасает. Орган обращения по тарифам — государственная жилищная инспекция вашего региона и/или прокуратура; спор о возврате излишне уплаченного — суд.

Альтернатива: смена способа управления домом целиком (если дом до 30 квартир)

Отдельно стоит проверить, можно ли вовсе избавиться от УК, сменив способ управления домом.

1. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать; (В редакции федеральных законов от 21.07.2014 № 255-ФЗ; от 29.06.2015 № 176-ФЗ) 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.
   — п. 1, 2, 3 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ

Из нормы следует: если в вашем доме не более 30 квартир, собственники вправе выбрать непосредственное управление домом. При этом способе управляющей организации как посредника нет вовсе: собственники заключают прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями, а договоры на содержание и ремонт общего имущества заключают напрямую с подрядчиками (ч. 2.1 ст. 161 ЖК РФ). Это более радикальный вариант, чем «прямые договоры при сохранении УК», и он действительно исключает плату управляющей организации.

Решение о смене способа управления принимается только общим собранием собственников (п. 4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ), при этом такой способ управления можно «выбрать и изменить в любое время» (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ). При смене способа управления односторонний отказ от договора управления допускается и раньше истечения года (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ — как «изменение способа управления»).

Вывод: если дом небольшой (до 30 квартир), есть возможность полностью уйти от УК через решение общего собрания о переходе на непосредственное управление — тогда договоры с поставщиками света и воды заключаются собственниками напрямую, а услуги содержания оплачиваются подрядчикам без «наценки» управляющей организации. Если же квартир больше 30, остаётся только вариант перехода на прямые договоры по ст. 157.2 ЖК РФ при сохранении УК (блок 3) либо выбор другой УК решением собрания.