Иконка поиска
Логотип Все адвокаты

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Устного одобрения соседа недостаточно: оформите письменное согласие всех собственников помещений дома протоколом общего собрания.
  2. 2
    Проверьте, что именно демонтируется: снос балконной плиты — реконструкция, требующая полной процедуры; демонтаж ограждения — упрощенный порядок.
  3. 3
    При демонтаже плиты включите в повестку собрания вопрос об уменьшении общего имущества и добейтесь согласия всех собственников, а не большинства.
  4. 4
    Подготовьте проект переустройства и подайте заявление с протоколом собрания в орган местного самоуправления или через МФЦ.descriptionЗаявление в администрацию города о согласовании перепланировки квартиры с приложением протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома (свободная форма)
  5. 5
    Дождитесь решения о согласовании: закон отводит на это 45 дней со дня подачи документов.

Документы и доказательства

  • Протокол общего собрания собственников помещений МКД о согласии на уменьшение общего имущества (снос балконной плиты).
  • Проект переустройства и (или) перепланировки помещения, подготовленный и оформленный в установленном порядке.
  • Заявление о переустройстве и (или) перепланировке помещения в орган местного самоуправления (или через МФЦ).
  • Правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН).
  • Технический паспорт помещения или выписка из него, а также поэтажный план и экспликация.

  • Срочно: первые шаги

    • Не начинайте демонтаж балкона до получения всех согласований — работы будут самовольными.
    • Срочно инициируйте общее собрание всех собственников помещений в доме для оформления согласия.
    • Включите в повестку собрания вопрос об уменьшении общего имущества путём сноса балкона.
    • Добейтесь, чтобы решение о согласии было принято всеми собственниками, а не большинством голосов.
    • Оформите решение собрания протоколом — устное одобрение соседа снизу юридической силы не имеет.
    • Уточните в управляющей компании, какой именно элемент балкона планируется демонтировать — плиту или ограждение.

  • Сроки и риски

    • Снос балконной плиты — реконструкция, уменьшающая общее имущество; без протокола работы признают самовольными.
    • Решение о согласовании или отказе вынесут в течение 45 дней со дня подачи документов.
    • При самовольном сносе грозит штраф от 2000 до 2500 рублей и обязанность восстановить балкон.

  • Чего не делать

    • Не полагайтесь на устное одобрение соседа снизу — оно не имеет юридической силы.
    • Не начинайте демонтаж балконной плиты без протокола общего собрания всех собственников МКД.
    • Не считайте разрешение управляющей компании достаточным основанием для сноса балкона.
    • Не проводите работы до получения решения о согласовании от органа местного самоуправления.
    • Не игнорируйте требование оформить согласие всех собственников, а не только одного соседа.
    • Не приступайте к сносу, если демонтируется только ограждение, без проверки, относится ли оно к общему имуществу.

  • Когда нужен адвокат

    • Обратитесь к юристу для проверки проекта переустройства и сопровождения процедуры согласования с органом местного самоуправления.
    • Привлекайте адвоката для подготовки и проведения общего собрания собственников, чтобы избежать ошибок в оформлении протокола.
    • Если отказ в согласовании переустройства: Заручитесь поддержкой юриста при обжаловании отказа в согласовании переустройства в судебном порядке.
    • Консультация адвоката необходима для оценки рисков признания работ самовольными и последующего принудительного восстановления балкона через суд.
    • Если вынесено предписание о приведении помещения в прежнее состояние: Юрист поможет оспорить предписание о приведении помещения в прежнее состояние, если оно вынесено с нарушением закона.
    • Если соседи инициируют судебный спор: Без адвоката не обойтись, если соседи инициируют судебный спор о нарушении их прав на общее имущество.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Клиент является собственником квартиры в многоквартирном доме и намерен осуществить снос балкона, что предполагает демонтаж балконной плиты — ограждающей несущей конструкции, входящей в состав общего имущества собственников помещений МКД. Управляющая компания уже выдала разрешение, однако указала на необходимость письменного согласия собственника нижерасположенной квартиры. Из вопроса следует, что согласие всех собственников помещений в доме, оформленное протоколом общего собрания, отсутствует; имеется лишь устная договорённость с одним из соседей. Это означает, что установленный законом порядок согласования не соблюдён, а выданное УК разрешение не заменяет обязательного решения общего собрания и согласования органа местного самоуправления.

Обязательна ли письменная форма согласия собственников при сносе балкона?

Балконная плита — общее имущество. Снос балкона «целиком» означает демонтаж балконной плиты — несущей конструкции дома. Верховный Суд (в п. 5 Обзора от 16.11.2022) прямо указывает, что балконные плиты входят в состав общего имущества и являются ограждающими несущими конструкциями, а подп. «в» п. 2 Правил № 491 прямо называет «балконные и иные плиты» среди ограждающих несущих конструкций дома.

ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции); д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме (далее - оборудование для инвалидов и иных маломобильных групп населения), находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры) (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма); (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 14.09.2024 № 1256) е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
— подп. «в» п. 2 Правил, утв. ПП РФ № 491 от 13.08.2006

Именно поэтому УК права: раз сносится балконная плита (несущая конструкция), затрагивается общее имущество всех собственников — а распоряжаться им можно только в установленном порядке.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. 4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. 4 1 . Приспособление общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме согласно требованиям, указанным в части 3 статьи 15 настоящего Кодекса, допускается без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников. (Дополнение частью - Федеральный закон от 29.12.2017 № 462-ФЗ ) 4 2 .
— ч. 3 ст. 36 ЖК РФ

Мнение одного соседа снизу — недостаточно и юридически неверно. Требуется согласие всех собственников помещений в доме, а не только соседа по этажу снизу. Сосед снизу не является единственным управомоченным лицом — у него лишь доля в праве общей долевой собственности на общее имущество.

Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме
— ч. 2 ст. 40 ЖК РФ

Форма согласия — только письменная, через решение общего собрания. Устного одобрения недостаточно. При сносе, затрагивающем общее имущество, такое согласие оформляется протоколом общего собрания собственников — письменным документом, который прикладывается к заявлению о согласовании. Это прямо следует из п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ: среди документов на переустройство, требующее присоединения части общего имущества, должен быть именно «протокол общего собрания».

а если переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества в многоквартирном доме, также протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников
— п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ

Согласие, выраженное устно (по телефону, при разговоре) либо просто отсутствующее, не образует письменного документа и не может быть предъявлено ни органу местного самоуправления, ни в суд.

согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции жилого помещения в 8 многоквартирном доме, влекущей уменьшение размера общего имущества. В его отсутствие нельзя признать такую реконструкцию проведенной в соответствии с требованиями закона. Надлежащим подтверждением наличия согласия всех собственников на реконструкцию жилого помещения в многоквартирном доме является соответствующее решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома
— п. 5 Обзора судебной практики ВС РФ от 16.11.2022

Вывод: письменное согласие обязательно, и не только соседа снизу, а всех собственников помещений в доме, оформленное протоколом общего собрания. Устная договорённость юридической силы не имеет.

Процедура сноса балкона и последствия её несоблюдения

Согласование с органом местного самоуправления. Снос балкона (демонтаж балконной плиты) является переустройством/реконструкцией, которое по ч. 1 ст. 26 ЖК РФ проводится только по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. Разрешения только от управляющей компании недостаточно: это внутренний документ, он не заменяет согласие всех собственников и решение органа МСУ.

Кроме того, по п. 27 Пленума ВС РФ № 44 от 12.12.2023 решение общего собрания (согласие всех собственников) является необходимым основанием для выдачи разрешения на строительство, а его отсутствие (или отсутствие разрешения на строительство) — основанием признать реконструкцию самовольной.

Такое решение или согласие является необходимым основанием для выдачи соответствующего разрешения на строительство (пункт 62 части 7 статьи 51 ГрК РФ). Осуществление реконструкции многоквартирного дома в отсутствие соответствующего решения или согласия, а равно в отсутствие разрешения на строительство является основанием для признания ее самовольной и возложения на ответчика обязанности осуществить приведение объекта в состояние, существовавшее до начала такой реконструкции.
— п. 27 Пленума ВС РФ № 44 от 12.12.2023

Ответственность за самовольный снос. Если снести балкон без надлежащего согласования (без протокола общего собрания и решения органа МСУ) — работы будут признаны самовольными: штраф по ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ от 2 000 до 2 500 руб. для граждан.

Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме (Наименование в редакции Федерального закона от 24.04.2020 № 133-ФЗ) 1. Порча жилых помещений или порча их оборудования либо использование жилых помещений не по назначению - (В редакции Федерального закона от 24.04.2020 № 133-ФЗ) влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей ; на должностных лиц - от двух тысяч до трех тысяч рублей; на юридических лиц - от двадцати тысяч до тридцати тысяч рублей . (В редакции федеральных законов от 22.06.2007 № 116-ФЗ, от 24.04.2020 № 133-ФЗ) 2. Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, если иное не установлено частью 4 статьи 9.23 настоящего Кодекса, - (В редакции федеральных законов от 24.04.2020 № 133-ФЗ, от 06.04.2024 № 77-ФЗ) влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей ; на должностных лиц - от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей
— ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ

Помимо штрафа, по ч. 1 и 3 ст. 29 ЖК РФ собственник обязан привести помещение в прежнее состояние в разумный срок в порядке, установленном органом МСУ; при неисполнении — вплоть до принудительного восстановления через суд.

Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ ) 2. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ ) 3. Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок
— ч. 1, 3 ст. 29 ЖК РФ

Развилка: сносится ли сама плита или только ограждение. От ответа на этот вопрос зависит, нужен ли описанный порядок. Закон разграничивает два вида конструкций: несущие (к которым отнесены балконные плиты) и ненесущие ограждающие (перила, парапеты, окна) — но общим имуществом являются лишь ненесущие конструкции, обслуживающие более одного помещения.

ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции); д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме (далее - оборудование для инвалидов и иных маломобильных групп населения), находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры) (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма); (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 14.09.2024 № 1256) е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
— подп. «г» п. 2 Правил, утв. ПП РФ № 491 от 13.08.2006

Правила № 491 прямо исключают из состава общего имущества работы по утеплению балконных проёмов, замене стёкол окон и балконных дверей в конкретной квартире — как не относящиеся к помещениям общего пользования.

утепление оконных и балконных проемов, замена разбитых стекол окон и балконных дверей, утепление входных дверей в квартирах и нежилых помещениях, не являющихся помещениями общего пользования
— подп. «б» п. 15 Правил, утв. ПП РФ № 491 от 13.08.2006

Поэтому если «сносом балкона» вы называете удаление остекления, перил или парапета конкретной квартиры при сохранении самой несущей плиты — такая конструкция обслуживает одно помещение и не относится к общему имуществу; формального протокола общего собрания всех собственников в этом случае не требуется. Если же демонтируется сама балконная плита (несущая конструкция) — применяется описанный выше порядок с согласием всех собственников и согласованием с органом МСУ.

Вывод: для законного сноса балконной плиты недостаточно разрешения УК и устной договорённости. Нужны: (1) протокол общего собрания всех собственников о согласии на уменьшение общего имущества; (2) проект и согласование с органом местного самоуправления (межведомственной комиссией); при реконструкции, влекущей уменьшение общего имущества, — также разрешение на строительство. Иначе снос самовольный: штраф до 2 500 руб. и обязанность восстановить балкон за свой счёт.

Сроки согласования и приведения помещения в прежнее состояние

Если подать полный пакет документов (включая протокол общего собрания всех собственников) в орган местного самоуправления, решение о согласовании переустройства принимается в пределах 45 дней, а при подаче через МФЦ срок считается со дня передачи документов из МФЦ в орган МСУ.

Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2 1 настоящей статьи документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя. В случае представления заявителем документов, указанных в части 2 настоящей статьи, через многофункциональный центр срок принятия решения о согласовании или об отказе в согласовании исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий согласование
— ч. 4 ст. 26 ЖК РФ

Если же снос балкона уже произведён самовольно, закон не называет точного календарного срока устранения нарушения, а требует привести помещение в прежнее состояние «в разумный срок», который определяет тот же орган местного самоуправления своим актом.

Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ ) 2. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ ) 3. Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок
— ч. 1, 3 ст. 29 ЖК РФ

Вывод: согласование занимает до 45 дней с момента подачи полного пакета документов; при самовольном сносе срок восстановления устанавливает орган местного самоуправления («разумный срок»), а при неисполнении суд вправе обязать восстановить балкон или применить последствия, предусмотренные ст. 29 ЖК РФ.

Письменное согласие обязательно — устной договорённости с соседом снизу недостаточно. Более того, требуется согласие не одного соседа, а всех собственников помещений в многоквартирном доме, оформленное протоколом общего собрания (ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40, п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ).

Ключевой момент: снос балкона с демонтажом балконной плиты — это реконструкция, уменьшающая размер общего имущества. Балконные плиты прямо отнесены к ограждающим несущим конструкциям и входят в состав общего имущества (подп. «в» п. 2 Правил, утв. ПП РФ № 491). Поэтому разрешение управляющей компании и устное одобрение соседа снизу не заменяют установленную законом процедуру.

Если демонтируется балконная плита (несущая конструкция)

Это наиболее строгий случай. Для законного сноса требуются:

  1. Решение общего собрания всех собственников помещений в МКД о согласии на уменьшение общего имущества, оформленное протоколом (ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). Надлежащим подтверждением согласия является именно решение общего собрания — это прямо указано в п. 5 Обзора судебной практики ВС РФ от 16.11.2022.

  2. Согласование с органом местного самоуправления — протокол общего собрания прикладывается к заявлению о переустройстве (п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ). Решение о согласовании или отказе принимается в течение 45 дней со дня подачи документов (ч. 4 ст. 26 ЖК РФ).

  3. Разрешение на строительство — решение общего собрания является необходимым основанием для его выдачи (п. 27 Пленума ВС РФ № 44 от 12.12.2023).

Если снести балкон без этих документов, работы признаются самовольными. Последствия:

  • Штраф для граждан от 2 000 до 2 500 руб. (ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ);
  • Обязанность привести помещение в прежнее состояние в разумный срок, который устанавливает орган местного самоуправления (ч. 1, 3 ст. 29 ЖК РФ);
  • При неисполнении — принудительное восстановление через суд (п. 27 Пленума ВС РФ № 44 от 12.12.2023).

Если демонтируется только ограждение (перила, парапет, остекление)

Если сама балконная плита сохраняется, а сносится только ограждение конкретной квартиры, ситуация иная. Ненесущие ограждающие конструкции относятся к общему имуществу только если обслуживают более одного помещения (подп. «г» п. 2 Правил № 491). Ограждение балкона конкретной квартиры обслуживает одно помещение, поэтому формального протокола общего собрания всех собственников в этом случае не требуется. Работы по утеплению балконных проёмов и замене стёкол также прямо исключены из состава общего имущества (подп. «б» п. 15 Правил № 491).

Пошаговые действия

  1. Определите, что именно демонтируется. Если сносится балконная плита — действуйте по полной процедуре. Если только ограждение — требования к согласованию существенно ниже.

  2. При демонтаже плиты — инициируйте общее собрание собственников помещений в МКД. В повестку включите вопрос о согласии на уменьшение общего имущества путём реконструкции (сноса балкона). Решение должно быть принято всеми собственниками, а не большинством голосов (ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). Оформите протокол.

  3. Подготовьте проект переустройства и подайте заявление с полным пакетом документов (включая протокол общего собрания) в орган местного самоуправления по месту нахождения дома — напрямую или через МФЦ (ч. 4 ст. 26 ЖК РФ).

  4. Дождитесь решения о согласовании — оно принимается в течение 45 дней со дня подачи документов (ч. 4 ст. 26 ЖК РФ).

  5. При отказе в согласовании — получите письменный отказ с указанием оснований и обжалуйте его в судебном порядке, если считаете отказ незаконным.

  6. Не начинайте работы до получения всех согласований. Самовольный снос влечёт штраф до 2 500 руб. и обязанность восстановить балкон за свой счёт (ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ, ч. 1, 3 ст. 29 ЖК РФ).