Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Споры с управляющими компаниями (УК) и ТСЖ

Кто должен обслуживать и ремонтировать входные группы (крыльцо, козырьки) с отдельным входом в офисном здании ТСН, если они не входят в общее имущество?

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Зафиксируйте фактическое использование входной группы: обслуживает ли она только ваше помещение или также общие коммуникации и пожарные выходы.
  2. 2
    Если входная группа обслуживает только ваше помещение, организуйте её ремонт и обслуживание за свой счёт, не требуя финансирования от ТСН.
  3. 3
    Предложите ТСН заключить отдельный возмездный договор на обслуживание входной группы, если хотите передать эти работы товариществу.
  4. 4
    При несогласии ТСН с вашей позицией, инициируйте общее собрание собственников для добровольного решения о порядке финансирования ремонта.
  5. 5
    При споре о правовом режиме входной группы подготовьте иск о признании права общей долевой собственности или об оспаривании записи в реестре.
  6. 6
    Помните: при ненадлежащем состоянии входной группы ответственность за вред несёт лицо, обязанное её содержать, — вы или все собственники.

Документы и доказательства

  • Зафиксируйте фактическое использование входной группы: кто пользуется крыльцом и козырьком, есть ли доступ к общим коммуникациям.
  • Соберите документы на помещение: технический план, выписку из ЕГРН, правоустанавливающие документы на собственность.
  • Подготовьте доказательства обслуживания входной группой только одного помещения: фото, видео, показания свидетелей.
  • Запросите в ТСН документы о составе общего имущества и решения общих собраний о его содержании.
  • При наличии спора о правовом режиме — иск о признании права общей долевой собственности на входную группу.
  • Соберите документы о расходах на ремонт и содержание входной группы для подтверждения бремени содержания.

  • Чего не делать

    • Не полагайтесь на технический план: запись в нём не определяет правовой режим входной группы.
    • Не требуйте от ТСН ремонтировать входную группу за счёт всех собственников, если она обслуживает только одно помещение.
    • Не отказывайтесь содержать входную группу, если она обслуживает только ваше помещение: бремя лежит на вас.
    • Не игнорируйте фактическое использование: если входной группой пользуются несколько собственников, она может быть общей.
    • Не допускайте неисправного состояния входной группы: вы несёте риск ответственности за вред от её аварийности.
    • Не принимайте решение о ремонте единолично, если входная группа обслуживает несколько помещений: нужно решение собрания.

  • Когда нужен адвокат

    • Обратитесь к адвокату, если ТСН настаивает на вашей обязанности оплачивать ремонт входной группы, обслуживающей только ваше помещение.
    • Адвокат нужен при подготовке иска в суд для оспаривания решения общего собрания о возложении на вас таких расходов.
    • Привлеките юриста, если возник спор с другими собственниками о фактическом использовании крыльца и козырька.
    • Консультация адвоката обязательна, если из-за состояния входной группы причинен вред третьим лицам и предъявлен иск к вам.
    • Обратитесь за правовой помощью для анализа технической документации, если её содержание неоднозначно и требует экспертной оценки.
    • Адвокат потребуется, если другая сторона спора уже наняла представителя для защиты своих интересов в суде.

  • Альтернативные пути

    • Зафиксируйте фактическое использование входной группы: составьте акт с участием независимых свидетелей о том, что крыльцом и козырьком пользуется только собственник конкретного помещения и его клиенты.
    • Предложите собственнику помещения заключить с ТСН отдельный возмездный договор на обслуживание и ремонт входной группы, если он не готов нести эти расходы самостоятельно.
    • Вынесите на общее собрание собственников вопрос о добровольном финансировании ремонта входной группы всеми собственниками, если они согласны распределить эти расходы между собой.
    • Разъясните собственнику помещения, что при отказе от самостоятельного ремонта он несёт риск ответственности за вред, причинённый из-за неисправного состояния крыльца или козырька.
    • Подготовьте письменное уведомление собственнику помещения о необходимости проведения ремонта с указанием разумного срока, чтобы зафиксировать его осведомлённость о проблеме.
    • Если собственник помещения отказывается от ремонта, а входная группа создаёт угрозу безопасности, рассмотрите возможность временного ограничения доступа к ней до устранения неисправности.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Между собственниками помещений в нежилом офисном здании и ТСН существует спор о распределении бремени содержания и ремонта входных групп (крыльцо, козырёк), ведущих в помещения с отдельным входом. Здание принадлежит на праве собственности ТСН, однако в нём имеются помещения, которыми пользуются конкретные собственники и их клиенты. По техническому плану спорные входные группы не входят в состав общего имущества. Юридически значимым является то, что правовой режим имущества в нежилом здании определяется не записью в техническом плане или ЕГРН, а фактическим назначением имущества — критерием «обслуживание более одного помещения» (п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ № 64 от 23.07.2009). Из этого следует, что для ответа на вопрос необходимо установить, обслуживает ли конкретная входная группа только одно помещение либо несколько помещений или здание в целом.

Затронутые правоотношения:

  • Отношения общей долевой собственности на общее имущество нежилого здания — возникают между всеми собственниками помещений в силу закона независимо от регистрации; определяют, кто несёт бремя содержания имущества, обслуживающего более одного помещения.
  • Обязательственные отношения по содержанию имущества конкретного собственника — вытекают из ст. 210 ГК РФ; определяют, что собственник помещения самостоятельно несёт расходы на содержание принадлежащего ему имущества, включая входную группу, обслуживающую только его помещение.
  • Корпоративные отношения внутри ТСН по управлению общим имуществом — определяют пределы полномочий ТСН: оно вправе и обязано организовывать содержание только общего имущества за счёт взносов всех собственников, а не имущества отдельного собственника.
  • Договорные отношения между ТСН и конкретным собственником — могут возникать, если ТСН по отдельному возмездному договору принимает на себя обслуживание входной группы, не являющейся общим имуществом.

Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело:

  1. Фактическое назначение входной группы. Если крыльцо и козырёк ведут только в одно помещение с отдельным входом и не используются другими собственниками или посетителями здания, они не обслуживают более одного помещения и потому не относятся к общему имуществу. Если же через входную группу осуществляется доступ к общим коммуникациям, пожарному выходу, оборудованию, обслуживающему здание в целом, либо ею пользуются несколько собственников — она отвечает критерию общего имущества.

  2. Отсутствие определяющего значения записи в техническом плане. Право общей долевой собственности на общее имущество возникает в силу закона вне зависимости от регистрации в ЕГРН или отражения в техническом плане. Поэтому исключение входной группы из состава общего имущества в техническом плане само по себе не предопределяет её правовой режим.

  3. Принадлежность входной группы конкретному помещению. Входная группа, обслуживающая только одно помещение с обособленным входом, является принадлежностью этого помещения. Бремя её содержания и ремонта несёт собственник данного помещения на основании ст. 210 ГК РФ, а не ТСН и не все собственники сообща.

  4. Пределы полномочий ТСН по распоряжению средствами собственников. ТСН вправе расходовать обязательные взносы собственников только на содержание общего имущества. Возложение на всех собственников расходов на содержание входной группы, не являющейся общим имуществом, неправомерно. Обслуживание такой входной группы ТСН возможно лишь по отдельному возмездному договору с её собственником либо по добровольному решению общего собрания, если никто из собственников не возражает.

  5. Распределение риска ответственности за вред. Лицо, на котором лежит бремя содержания входной группы, несёт и риск ответственности за вред, причинённый вследствие её неисправного состояния (п. 1 ст. 1064 ГК РФ). Поэтому правильное определение обязанного лица имеет значение не только для распределения расходов, но и для ответственности перед третьими лицами.

Относится ли входная группа (крыльцо, козырёк) с отдельным входом к общему имуществу здания

Регулирование отношений собственников помещений в нежилом здании по поводу общего имущества законом прямо не урегулировано, поэтому применяются нормы о сходных отношениях (аналогия закона) — ст. 249, 289, 290 ГК РФ и правила жилищного законодательства.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249 , 289 , 290 ГК РФ. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. 2. При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование
— п. 1, 2 Постановления Пленума ВАС РФ № 64 от 23.07.2009

Ключевой критерий отнесения имущества к общему — обслуживание более одного помещения. Именно на этом критерии построен приведённый перечень: «помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании», «иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование».

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр). 4. При рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Судом может быть определен иной размер доли в праве общей собственности на общее имущество, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании. 5. Изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается. При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это. 6. По решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном статьями 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений.
— п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ № 64 от 23.07.2009

Из приведённого правила следует важный для вашей ситуации вывод: принадлежность имущества к общему определяется не записью в техническом плане или в ЕГРН, а его фактическим назначением. Право общей долевой собственности на общее имущество возникает у собственников помещений «в силу закона вне зависимости от регистрации», и наоборот — если запись в реестре/техплане сделана неверно, её можно оспорить (п. 9 Пленума № 64).

Что это означает для входной группы: крыльцо и козырёк, обслуживающие помещение, доступ в которое имеют только конкретный собственник и его клиенты (отдельный вход не является местом общего пользования, через него не проходят другие собственники и посетители здания), не относятся к общему имуществу здания, поскольку не обслуживают более одного помещения. Такая входная группа — это неотъемлемая часть (принадлежность) конкретного помещения, пользование которым осуществляет его собственник.

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
— ст. 210 ГК РФ

Соответственно, бремя содержания и ремонта такой входной группы несёт собственник того помещения, которому она служит, как собственник принадлежащего ему имущества. На других собственников помещений и на само ТСН эта обязанность не возлагается.

Вывод по вопросу. Если входная группа (крыльцо, козырёк) ведёт только в одно помещение с отдельным входом и не используется другими собственниками/посетителями здания, она не входит в состав общего имущества здания — независимо от того, как она отражена в техническом плане. Обслуживать и ремонтировать её обязан собственник этого помещения за свой счёт, а не ТСН и не все собственники сообща.

Порядок распределения расходов на содержание общего имущества и полномочия ТСН

По общему правилу каждый участник долевой собственности несёт расходы соразмерно своей доле.

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению. (В редакции Федерального закона от 24.07.2023 № 351-ФЗ)
— ст. 249 ГК РФ

Доля в праве собственности на общее имущество определяется пропорционально площади принадлежащего собственнику помещения. Поэтому расходы на содержание действительно общего имущества (лестницы, коридоры, холлы, крыша, ограждающие конструкции, инженерное оборудование, обслуживающее несколько помещений) все собственники несут соразмерно своим долям. Именно эти платежи администрирует и организует ТСН.

Что касается входной группы, обслуживающей одно помещение: она не является общим имуществом, а значит, её ремонт не может финансироваться за счёт обязательных взносов всех собственников на содержание общего имущества. Возложение на всех собственников расходов на содержание имущества, не являющегося общим, было бы неправомерным.

Вместе с тем возможны два легальных механизма, при которых ТСН всё же занимается такой входной группой:

1. Решение общего собрания собственников. Собственники вправе определять распределение расходов и режим использования, но только в отношении общего имущества:

По решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном статьями 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений. В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду. 7. По соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством. Лицо, которое использует по договору не являющуюся помещением часть здания, не владеет каким-либо объектом недвижимости и, следовательно, не вправе предъявлять требования, основанные на статьях 301 , 304 , 305 ГК РФ. К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к пункту 2 статьи 651 ГК РФ. При этом обременение устанавливается на все здание в целом
— п. 6 Постановления Пленума ВАС РФ № 64 от 23.07.2009

Поскольку входная группа с отдельным входом общим имуществом не является, решение общего собрания об отнесении её содержания на всех собственников юридически уязвимо. Однако если собственники согласны добровольно финансировать ремонт такого крыльца (например, потому что оно образует единый фасад здания), это допустимо оформлять отдельным решением собрания или соглашением с конкретным собственником — но как добровольное распределение, а не как обязательную плату за «общее имущество».

2. Отдельный договор с конкретным собственником. ТСН вправе на договорной основе (за отдельную плату этого собственника) оказывать услуги по содержанию/ремонту его входной группы. Это не затрагивает обязательные платежи остальных собственников.

Вывод по вопросу. ТСН обязано содержать только общее имущество здания за счёт средств всех собственников (соразмерно долям). Содержание входной группы, обслуживающей одно помещение, — обязанность собственника этого помещения; ТСН может её обслуживать лишь по отдельному возмездному договору с этим собственником либо по добровольному решению собрания, если никто не возражает.

Развилка: если входная группа фактически обслуживает несколько помещений

Если по факту крыльцо/козырёк или иная входная конструкция используется не только конкретным собственником (например, через неё осуществляется доступ к общим коммуникациям, к пожарному выходу, она является частью общего фасада, на ней расположено оборудование, обслуживающее здание в целом, либо ею пользуются несколько собственников), — она отвечает критерию «обслуживает более одного помещения» и является общим имуществом здания.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249 , 289 , 290 ГК РФ. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. 2. При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование
— п. 1, 2 Постановления Пленума ВАС РФ № 64 от 23.07.2009

В этом случае запись в техническом плане, исключающая входную группу из состава общего имущества, не имеет определяющего значения: право общей долевой собственности возникает в силу закона независимо от регистрации, а спор о правовом режиме решается судом.

В судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество. Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения ( статья 304 ГК РФ). Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения ( статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности
— п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ № 64 от 23.07.2009

Тогда бремя содержания и ремонта такой входной группы несут все собственники помещений соразмерно своим долям (ст. 249 ГК РФ), а организует работы ТСН.

Вывод по вопросу (развилка). Решающим является фактическое назначение входной группы, а не строка в техплане:

  • обслуживает одно помещение с обособленным входом → содержит и ремонтирует собственник этого помещения за свой счёт;
  • обслуживает несколько помещений или здание в целом (общий фасад, общие коммуникации, общий доступ) → это общее имущество, содержит и ремонтирует за счёт всех собственников соразмерно долям, организует ТСН.

При споре правовой режим устанавливается в судебном порядке (иск о признании права общей долевой собственности / об оспаривании записи), на такие требования распространяется общий срок исковой давности (ст. 196 ГК РФ).

Ответственность и гражданско-правовые последствия при ненадлежащем содержании входной группы

Чёткое определение лица, обязанного содержать входную группу, имеет практическое значение для распределения риска ответственности за возможный вред (травмы посетителей, повреждение имущества из-за обледенения, обрушения козырька и т.п.).

Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда. Законом или договором может быть установлена обязанность причинителя вреда выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда
— п. 1 ст. 1064 ГК РФ

Из этого правила следует: лицо, на котором лежит бремя содержания входной группы, несёт и риск ответственности за вред, причинённый вследствие её неисправного состояния. Применительно к вашей ситуации:

  • если входная группа обслуживает одно помещение и его собственник её не содержит (не убирает снег, не чинит козырёк), то по общему правилу именно он отвечает перед пострадавшими как лицо, на котором лежит обязанность содержания этого имущества;
  • если входная группа входит в состав общего имущества здания (например, является частью общего фасада), то обязанность её содержания и, соответственно, риск ответственности распределяются между всеми собственниками соразмерно долям, а организатором работ выступает ТСН.

Именно поэтому вопрос «кто должен обслуживать и ремонтировать» напрямую определяет и то, кто будет отвечать по искам о возмещении вреда. Отсутствие входной группы в составе общего имущества по техническому плану не освобождает фактического владельца/пользователя от обязанности содержать её в безопасном состоянии — бремя содержания и ответственность следуют за фактическим назначением и принадлежностью имущества (ст. 210, 1064 ГК РФ), а не только за записями в документах учёта.

Вывод по вопросу. Содержание и ремонт входной группы, обслуживающей одно помещение с отдельным входом, — обязанность собственника этого помещения; на нём же лежит риск ответственности за вред, причинённый из-за ненадлежащего содержания этой группы. Если входная группа обслуживает несколько помещений/здание в целом, то содержание и соответствующий риск несут все собственники соразмерно долям, организует работы ТСН.

Ключевой вывод: если входная группа (крыльцо, козырёк) ведёт только в одно помещение с отдельным входом и не используется другими собственниками или посетителями здания, она не входит в состав общего имущества — обслуживать и ремонтировать её обязан собственник этого помещения за свой счёт, а не ТСН и не все собственники сообща.

Развёрнутый вывод по ситуации

Правовой режим входной группы в нежилом здании определяется не записью в техническом плане, а её фактическим назначением — критерием «обслуживание более одного помещения» (п. 1, 2 Постановления Пленума ВАС РФ № 64 от 23.07.2009). Право общей долевой собственности на общее имущество возникает у собственников помещений в силу закона независимо от регистрации в ЕГРН (п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ № 64 от 23.07.2009). Это означает, что запись в техническом плане, исключающая входную группу из состава общего имущества, сама по себе не является решающей — определяющим является то, сколько помещений фактически обслуживает данная конструкция.

Ветка 1. Входная группа обслуживает только одно помещение (ваш случай).

Если крыльцо и козырёк ведут исключительно в помещение конкретного собственника, доступ в которое имеют только он и его клиенты, такая входная группа не отвечает критерию «обслуживает более одного помещения» (п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ № 64 от 23.07.2009). Она является принадлежностью конкретного помещения, и бремя её содержания несёт собственник этого помещения на основании ст. 210 ГК РФ. ТСН не обязано обслуживать и ремонтировать такую входную группу за счёт средств всех собственников — возложение этих расходов на всех было бы неправомерным, поскольку ст. 249 ГК РФ распространяется только на общее имущество.

ТСН может заниматься такой входной группой лишь в двух случаях:

  • по отдельному возмездному договору с собственником помещения (за его счёт);
  • по добровольному решению общего собрания собственников, если никто не возражает финансировать такой ремонт (п. 6 Постановления Пленума ВАС РФ № 64 от 23.07.2009) — но это именно добровольное распределение, а не обязательная плата за «общее имущество».

Ветка 2. Входная группа фактически обслуживает несколько помещений или здание в целом.

Если крыльцо или козырёк используется не только конкретным собственником (например, через неё осуществляется доступ к общим коммуникациям, пожарному выходу, она является частью общего фасада, на ней расположено оборудование, обслуживающее здание в целом, либо ею пользуются несколько собственников), — она отвечает критерию «обслуживает более одного помещения» и является общим имуществом здания (п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ № 64 от 23.07.2009). В этом случае бремя содержания и ремонта несут все собственники соразмерно своим долям (ст. 249 ГК РФ), а организует работы ТСН. Доли определяются пропорционально площади принадлежащих помещений (п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ № 64 от 23.07.2009).

Ветка 3. Ответственность за вред.

Лицо, на котором лежит бремя содержания входной группы, несёт и риск ответственности за вред, причинённый вследствие её неисправного состояния (п. 1 ст. 1064 ГК РФ). Если входная группа обслуживает одно помещение — отвечает собственник этого помещения; если она входит в состав общего имущества — риск распределяется между всеми собственниками соразмерно долям, а организатором работ выступает ТСН.

Пошаговые действия

  1. Определите фактическое назначение входной группы. Установите, пользуются ли крыльцом и козырьком только собственник конкретного помещения и его клиенты, либо через них осуществляется доступ к общим коммуникациям, пожарному выходу, общему фасаду или ими пользуются несколько собственников. Именно этот факт, а не запись в техническом плане, определяет правовой режим (п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ № 64 от 23.07.2009).

  2. Если входная группа обслуживает только одно помещение — зафиксируйте это документально. Собственнику помещения следует исходить из того, что обязанность содержания и ремонта лежит на нём (ст. 210 ГК РФ). ТСН вправе отказать в обслуживании за счёт общих средств. При желании собственник может заключить с ТСН отдельный возмездный договор на обслуживание входной группы.

  3. Если есть спор о правовом режиме входной группы — обратитесь в суд. Заинтересованная сторона вправе подать иск о признании права общей долевой собственности на входную группу как на общее имущество либо об оспаривании записи в реестре (п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ № 64 от 23.07.2009). На такие требования распространяется общий срок исковой давности (ст. 196 ГК РФ, п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ № 64 от 23.07.2009).

  4. Если собственники согласны добровольно финансировать ремонт входной группы, не являющейся общим имуществом, — оформите решение общего собрания. Такое решение принимается в порядке, предусмотренном ст. 44–48 ЖК РФ (п. 6 Постановления Пленума ВАС РФ № 64 от 23.07.2009). Это допустимо только как добровольное распределение расходов, а не как обязательный платёж за «общее имущество».

  5. При отказе ТСН обслуживать входную группу, являющуюся общим имуществом, — требуйте исполнения обязанности. Если входная группа фактически обслуживает несколько помещений, ТСН обязано организовать её содержание за счёт средств всех собственников соразмерно их долям (ст. 249 ГК РФ). При бездействии ТСН собственники вправе обратиться в суд с требованием о понуждении к исполнению обязанности по содержанию общего имущества.