Кто вправе заключать договор на управление/обслуживание МКД — правление, а не председатель единолично
Заключение договоров на управление многоквартирным домом, а также договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества прямо отнесено Жилищным кодексом к обязанностям правления товарищества как коллегиального органа, а не к единоличным полномочиям председателя:
В обязанности правления товарищества собственников жилья входят: 1) соблюдение товариществом законодательства и требований устава товарищества; 2) контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов; 3) составление смет доходов и расходов товарищества на соответствующий год и годового отчета о деятельности товарищества, в том числе финансово-хозяйственной деятельности товарищества, за предыдущий год, представление такого отчета общему собранию членов товарищества для утверждения, размещение такого отчета, утвержденного общим собранием членов товарищества, в системе или региональной информационной системе при условии обеспечения размещения такого отчета в системе в автоматизированном режиме. Перечень сведений, обязательных для отражения в годовом отчете о деятельности товарищества, в том числе финансово-хозяйственной деятельности товарищества, за предыдущий год и форма такого отчета определяются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства; (В редакции Федерального закона от 07.06.2025 № 125-ФЗ) 4) управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им; 5) наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их; 6) заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
— ст. 148 ЖК РФ
То есть и пункт 4 (управление домом либо заключение договоров на управление), и пункт 6 (заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества) — это обязанности правления товарищества. Для их выполнения правление должно принять решение коллегиально, с оформлением протокола заседания правления.
Полномочия председателя ограничены: он совершает лишь те сделки, которые не требуют обязательного одобрения правлением либо общим собранием членов товарищества:
Председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положение об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных настоящим Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества. (В редакции Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ)
— ч. 2 ст. 149 ЖК РФ
Поскольку заключение договора с ИП на оказание услуг по управлению МКД и содержанию/ремонту общего имущества — это сделка, совершение которой прямо отнесено законом к обязанностям правления (п. 4 и п. 6 ст. 148 ЖК РФ), председатель не вправе заключать такой договор единолично, без решения правления. Подпись председателя под договором без соответствующего решения правления означает, что он вышел за пределы своих полномочий.
Закреплённая законом компетенция подтверждается и ст. 147 ЖК РФ: правление руководит деятельностью товарищества и вправе решать все вопросы, не отнесённые к исключительной компетенции общего собрания собственников либо общего собрания членов ТСЖ:
Руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется правлением товарищества. Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.
— ч. 1 ст. 147 ЖК РФ
Вывод: заключение договора с ИП на управление МКД и/или на содержание и ремонт общего имущества относится к компетенции правления ТСЖ и требует коллегиального решения правления, оформленного протоколом. Единоличное заключение такого договора председателем без решения правления — превышение полномочий, действия председателя неправомерны.
Нужно ли решение общего собрания собственников: развилка в зависимости от сути договора
Вы правы в том, что выбор способа управления домом и выбор управляющей организации — прерогатива общего собрания собственников помещений:
3 8 ) принятие решений о демонтаже сетей связи, монтаж которых осуществлен в соответствии с частью 4 2 статьи 36 настоящего Кодекса; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 06.04.2024 № 67-ФЗ) 4) выбор способа управления многоквартирным домом; 4 1 ) принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 04.06.2011 № 123-ФЗ) 4 2 ) принятие решения о наделении совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 29.06.2015 № 176-ФЗ) 4 3 ) принятие решения о наделении председателя совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в части 5 статьи 161 1 настоящего Кодекса, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;
— п. 4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ
4 6 ) принятие решения о включении многоквартирного дома в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию в соответствии с проектом решения о комплексном развитии такой территории, а также принятие решения об исключении многоквартирного дома из границ такой территории, из проекта решения о комплексном развитии территории жилой застройки или из решения о комплексном развитии территории жилой застройки, принятие решения по обеспечению жилищных прав граждан в соответствии со статьей 32 1 настоящего Кодекса, если необходимость принятия такого решения предусмотрена федеральным законом; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 24.06.2023 № 276-ФЗ) 4 7 ) принятие решения о выборе управляющей организации; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 11.06.2022 № 165-ФЗ)
— п. 4.7 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ
Однако здесь важно различать две ситуации, от которых зависит, чьё решение требуется.
Ветка 1 — способ управления уже выбран (ТСЖ), а договор с ИП лишь передаёт внешнему исполнителю выполнение работ/услуг. В этом случае собственники уже сделали выбор способа управления в пользу ТСЖ, поэтому новое решение общего собрания собственников о «выборе управляющей организации» не требуется. Решение о заключении договора с внешней организацией принимают органы самого товарищества. Закон прямо допускает, что ТСЖ (как способ управления) может заключить договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией:
В случае заключения товариществом собственников жилья договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией товариществом собственников жилья в течение пяти рабочих дней со дня заключения указанного договора представляются в орган государственного жилищного надзора сведения о заключении указанного договора в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. (Дополнение частью - Федеральный закон от 02.12.2019 № 390-ФЗ) 7 2 . В случае прекращения или расторжения договора управления многоквартирным домом, заключенного между товариществом собственников жилья и управляющей организацией, товариществом собственников жилья в течение пяти рабочих дней со дня прекращения или расторжения указанного договора представляются в орган государственного жилищного надзора сведения о заключении договора управления многоквартирным домом с другой управляющей организацией или уведомление о начале осуществления товариществом собственников жилья деятельности по управлению многоквартирным домом в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. (Дополнение частью - Федеральный закон от 02.12.2019 № 390-ФЗ) 8.
— ч. 7.1 ст. 135 ЖК РФ
В этой ветке компетенция распределена так: решение принимает правление (п. 4, п. 6 ст. 148 ЖК РФ), а в случаях, когда устав или масштаб сделки это требуют, — общее собрание членов ТСЖ (ст. 145 ЖК РФ). Общего собрания собственников не требуется, поскольку способ управления не меняется.
Ветка 2 — договор фактически означает смену способа управления (переход от управления ТСЖ к управлению управляющей организацией). Если по сути договор передаёт ИП весь комплекс функций по управлению домом вместо ТСЖ, то это изменение способа управления, и тогда требуется решение общего собрания собственников (п. 4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
Разграничение зависит от содержания конкретного договора. Из формулировки вопроса («ИП будет оказывать услуги по содержанию и ремонту общего имущества, а мы будем платить ему ежемесячно») следует, что речь, скорее, о привлечении внешнего подрядчика при сохранении способа управления ТСЖ — то есть применима Ветка 1. Но даже в этом случае договор вправе заключать правление (решением, оформленным протоколом), а не председатель единолично; председатель лишь подписывает договор во исполнение решения правления.
Вывод: если способ управления домом — ТСЖ и он не меняется, решение общего собрания собственников о «выборе управляющей организации» не требуется; достаточно решения правления (а при необходимости — общего собрания членов ТСЖ). Если же договор фактически переводит управление на ИП как на управляющую организацию (смена способа управления), требовалось решение общего собрания собственников, которого не было — в обеих ветках действия председателя неправомерны.
Лицензия: если ИП оказывает услуги именно по УПРАВЛЕНИЮ МКД, он обязан иметь лицензию
Если заключённый договор по своему содержанию является договором управления многоквартирным домом (ИП принимает на себя функции по управлению домом, а не только разовые работы по ремонту), то деятельность такого ИП подлежит лицензированию:
Деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется на основании лицензии на ее осуществление, за исключением случая осуществления такой деятельности товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и предусмотренного частью 3 статьи 200 настоящего Кодекса случая. (Дополнение частью - Федеральный закон от 21.07.2014 № 255-ФЗ)
— ч. 1.3 ст. 161 ЖК РФ
Деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется управляющими организациями на основании лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (далее также - лицензия), предоставленной органом государственного жилищного надзора на основании решения лицензионной комиссии субъекта Российской Федерации (далее - лицензионная комиссия). (В редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 478-ФЗ) 2. Под деятельностью по управлению многоквартирным домом понимаются выполнение работ и (или) оказание услуг по управлению многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом. 3. Лицензирование предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами включает в себя деятельность органов государственного жилищного надзора по лицензированию предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, осуществление регионального государственного лицензионного контроля за осуществлением предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами. (В редакции Федерального закона от 11.06.2021 № 170-ФЗ) 4. Лицензия предоставляется сроком на пять лет и действует только на территории субъекта Российской Федерации, органом государственного жилищного надзора которого она предоставлена . Срок действия лицензии продлевается по истечении пяти лет в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Лицензия не подлежит передаче третьим лицам.
— ч. 1 ст. 192 ЖК РФ
Из этих норм следует: деятельность по управлению МКД осуществляется управляющими организациями на основании лицензии; исключение сделано только для ТСЖ, жилищных кооперативов и специализированных потребкооперативов, которые управляют домом без договора с управляющей организацией. ИП к таким исключениям не относится — значит, если ИП фактически осуществляет деятельность по управлению домом на основании договора, он должен иметь лицензию (ст. 193 ЖК РФ прямо допускает получение лицензии индивидуальным предпринимателем). Осуществление деятельности по управлению МКД без лицензии влечёт административную ответственность:
Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами без лицензии на ее осуществление, если такая лицензия обязательна, - влечет наложение административного штрафа
— ч. 1 ст. 14.1.3 КоАП РФ
Вывод: если договор с ИП по сути передаёт ему функции управления многоквартирным домом, такой ИП обязан иметь лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД. Деятельность ИП без лицензии незаконна и влечёт штраф по ч. 1 ст. 14.1.3 КоАП РФ. Если же договор предусматривает только выполнение работ/услуг по содержанию и ремонту общего имущества (без передачи функций управления), лицензия не требуется — лицензируется именно деятельность по управлению (ч. 2 ст. 192 ЖК РФ).
Последствия сделки: оспоримость договора и ответственность председателя за убытки
Договор, заключённый председателем с превышением полномочий (без решения правления или общего собрания членов ТСЖ, которым сделка отнесена к компетенции), может быть признан судом недействительным, если доказано, что другая сторона (ИП) знала или должна была знать об ограничениях полномочий:
Если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором или положением о филиале или представительстве юридического лица либо полномочия действующего от имени юридического лица без доверенности органа юридического лица ограничены учредительными документами юридического лица или иными регулирующими его деятельность документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или такой орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об этих ограничениях. 2.
— ч. 1 ст. 174 ГК РФ
Кроме того, гражданско-правовой механизм предусматривает: при отсутствии или превышении полномочий сделка считается совершённой от имени самого лица, её совершившего, если только представляемый (ТСЖ) впоследствии не одобрит её. Пока ТСЖ сделку не одобрило, она не порождает для товарищества обязанностей:
При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку. До одобрения сделки представляемым другая сторона путем заявления совершившему сделку лицу или представляемому вправе отказаться от нее в одностороннем порядке, за исключением случаев, если при совершении сделки она знала или должна была знать об отсутствии у совершающего сделку лица полномочий либо об их превышении. (Пункт в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения. 3. Если представляемый отказался одобрить сделку или ответ на предложение представляемому ее одобрить не поступил в разумный срок, другая сторона вправе потребовать от неуправомоченного лица, совершившего сделку, исполнения сделки либо вправе отказаться от нее в одностороннем порядке и потребовать от этого лица возмещения убытков. Убытки не подлежат возмещению, если при совершении сделки другая сторона знала или должна была знать об отсутствии полномочий либо об их превышении. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 184. Коммерческое представительство 1.
— п. 1 ст. 183 ГК РФ
Это означает, что если правление (или общее собрание членов ТСЖ) впоследствии одобрит договор, он станет обязательным для товарищества; если же нет — обязанным по договору остаётся лицо, выступившее с превышением полномочий, а требования ИП к товариществу об оплате не подлежат удовлетворению.
Наконец, председатель как лицо, уполномоченное выступать от имени ТСЖ без доверенности, обязан действовать добросовестно и разумно в интересах товарищества и по его требованию обязан возместить причинённые убытки:
Лицо, которое в силу закона, иного правового акта или учредительного документа юридического лица уполномочено выступать от его имени, должно действовать в интересах представляемого им юридического лица добросовестно и разумно. Такую же обязанность несут члены коллегиальных органов юридического лица (наблюдательного или иного совета, правления и т.п.). (В редакции Федерального закона от 05.05.2014 № 99-ФЗ) 4. Отношения между юридическим лицом и лицами, входящими в состав его органов, регулируются настоящим Кодексом и принятыми в соответствии с ним законами о юридических лицах. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 05.05.2014 № 99-ФЗ) Статья 53 1 . Ответственность лица, уполномоченного выступать от имени юридического лица, членов коллегиальных органов юридического лица и лиц, определяющих действия юридического лица 1. Лицо, которое в силу закона, иного правового акта или учредительного документа юридического лица уполномочено выступать от его имени (пункт 3 статьи 53), обязано возместить по требованию юридического лица, его учредителей (участников)
— ст. 53.1 ГК РФ, п. 3
Вывод: договор, заключённый председателем без решения правления (и/или общего собрания членов ТСЖ), является оспоримым и может быть признан судом недействительным по иску ТСЖ или заинтересованных лиц (ст. 174 ГК РФ); до одобрения он не порождает обязательств для товарищества (ст. 183 ГК РФ). Председатель, причинивший товариществу убытки совершением сделки с превышением полномочий, обязан их возместить по требованию ТСЖ (ст. 53.1 ГК РФ).
